上海房地產(chǎn)考察報(bào)告
雖然一直在珠海從事房地產(chǎn)行業(yè)，對上海的樓盤雖有關(guān)注，但卻沒有真正地深入了解。2017年，為了提高自身房地產(chǎn)發(fā)展的知識，利用考察房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的機(jī)會，算是對海派地產(chǎn)有了全新的認(rèn)識和感悟。
一、 大都市中心，人口密集度高，高地價(jià)高房價(jià)下，豪宅模式成為必然選擇。
上海整體樓市均價(jià)已經(jīng)突破2.2萬/㎡，中心城區(qū)均價(jià)在4萬/㎡以上。雖然作為一線大城市似乎可以理解，但這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通百姓的承受能力。隨便一套三房，總價(jià)已經(jīng)在500萬以上，在二三線城市完全可以買別墅了。
由于樓價(jià)一路猛升，拉動(dòng)地價(jià)高漲，城市豪宅成為中心城區(qū)的必然開發(fā)模式。所以上海中心區(qū)的商品房實(shí)際上已經(jīng)成為了奢侈品，其面對的客戶消費(fèi)力、消費(fèi)喜好、消費(fèi)習(xí)慣都和剛需產(chǎn)品有著截然不同的表現(xiàn)。
如中凱城市之光，地處老城徐匯區(qū)，周邊城市配套資源如學(xué)校、商業(yè)、地鐵等極其完備豐富。180㎡的兩房，230㎡的雙套間三房，270㎡以上三套間四房，一梯一戶，中西雙廚，戶型設(shè)計(jì)舒適享受型的，售價(jià)5萬——8萬/㎡，1000萬——2000萬一套，瞄準(zhǔn)的自然也是頂端客戶圈層。
產(chǎn)品規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、用材等方面雖有亮點(diǎn)，但東莞的頂級豪宅與之相比，其實(shí)并不遜色，甚至在大堂設(shè)計(jì)、園林投入、營銷中心包裝等方面有過之而無不及。
那么如何支撐這個(gè)價(jià)格，除了大上海區(qū)域價(jià)值、徐匯區(qū)的老中心絕佳配套之外，我覺得還是有些細(xì)節(jié)值得參考學(xué)習(xí)：比如外立面材料，選用鋁板加干掛石材組合，與傳統(tǒng)住宅的貼磚或進(jìn)口涂料都拉開了檔次差距。而營銷中心的選擇，由于現(xiàn)場施工面場地不大，展示效果一般，居然敢把營銷中心設(shè)在附近的甲級寫字樓9樓。裝修風(fēng)格檔次倒沒有特別突破的地方，但其出入人群的純粹性，為豪宅銷售的神秘感、尊貴感營造了條件。營銷中心與工地之間的交通用奔馳房車接送，凸顯豪宅的客戶身份體驗(yàn)。
二、 一線大都市圈，吸引全國高端圈層，使郊區(qū)別墅豪宅莊園化成為可能。
號稱亞洲十大豪宅的上海綠城玫瑰園就是典型的代表。項(xiàng)目占地1200畝，僅227套別墅，容積率是罕見的0.18。普通別墅戶均占地3—4畝，平均每棟售價(jià)3000—4000萬，頂級別墅占地約10畝，售價(jià)過1-2億。極盡的是對土地資源的占用，在上海城郊有這么奢侈的花園，光是算賣地，已經(jīng)值回一半了。
在十分寬裕的土地使用上，增加附加值似乎變得容易很多，花園里可以設(shè)置舒適的泳池，露天燒烤爐，室外聚餐亭，甚至小球場。
私家泳池如此寬大舒適，奠定了業(yè)主的身份地位。遠(yuǎn)處草坪上的小球門，已經(jīng)可以想象小孩在閑談的大人們的目光下嬉戲玩耍。 綠城玫瑰園在同期豪宅市場表現(xiàn)不佳的前提下，實(shí)現(xiàn)了別墅銷冠的佳績，不僅得益于對產(chǎn)品的精雕細(xì)琢，也離不開區(qū)域的地段價(jià)值。頂級別墅，必須有其地標(biāo)性。項(xiàng)目比佘山更靠近市區(qū)，所處的旗忠森林國際別墅區(qū)，擁有世界ATP大師賽永久舉辦地的網(wǎng)球中心、27洞高爾夫、五星級酒店，都造就了豪宅新地標(biāo)。當(dāng)然，上海本身的國際化大都市身份和長三角一體化下的大都市圈，才是項(xiàng)目成功的深厚基石。通過銷售員可以了解到，江浙一帶的頂級富豪，成為購置項(xiàng)目的生力軍。
三、 IT、金融等高端服務(wù)業(yè)人士密集的金橋，催生庭院式商業(yè) 有人流就有商業(yè)。什么素質(zhì)的人流造就什么業(yè)態(tài)和形態(tài)的商業(yè)。 庭院式商業(yè)中心，倡導(dǎo)商業(yè)人流的共享性和休閑感的營造。主力商家必然需要中高端百貨的號召力，并結(jié)合導(dǎo)入時(shí)尚精品、個(gè)性餐飲、休閑等業(yè)態(tài)。一方面需要較高端的消費(fèi)力，另一方面需要的是消費(fèi)品味。
因此，庭院式商業(yè)在金橋這個(gè)區(qū)域，依托于高素質(zhì)的服務(wù)業(yè)消費(fèi)人群，在中庭的'景觀打造和節(jié)點(diǎn)的休憩設(shè)置方面都考慮到位。而外圍不開商業(yè)，只做形象導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)了與shopping mall類似的理念。
當(dāng)然，金橋商業(yè)中心還有值得斟酌改進(jìn)的地方。主入口進(jìn)入性的形象選擇不足，內(nèi)部實(shí)現(xiàn)最佳人流動(dòng)線的導(dǎo)視系統(tǒng)基本欠缺，垂直人流的運(yùn)送與視覺引導(dǎo)欠佳，軟性的服務(wù)管理系統(tǒng)存在較大的改進(jìn)空間。項(xiàng)目自身寫字樓與商業(yè)之間的關(guān)系處理也存在太過粗放的地方，導(dǎo)致局部商業(yè)的運(yùn)營不旺。
在上海幾天的走馬觀花，領(lǐng)略了海派地產(chǎn)的大氣與超前的思路。也感受到了相比廣東欠缺的踏實(shí)與服務(wù)精神。一方水土養(yǎng)一方人，取長補(bǔ)短、因地制宜應(yīng)該是做房地產(chǎn)，甚至是做任何事更利于成功的哲學(xué)。
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