加拿大買房注意事項

樓花，就是我們國內所說的期房，現在買還沒有蓋好的房子，英文是 pre-sale。 咱們華人，特別是新來的移民比較喜歡買樓花，認為在當今房價不斷上升的環境下，買樓花是不錯的投資。但是樓花買不好，上當受騙受損失的當然也就是咱華人最多了。最近的例子就是多倫多韓裔律師代理的爛尾樓1500萬定金打水漂的那樁案子了。

所以提醒新移民買樓花要特別留意風險規避，當心期房變成欺房！

第一、比較一下樓花與現房的區別：

首先是資金占用量，樓花普遍只需要支付15%-20%的房價合同即可進行交換，至交房時根據貸款情況再支付10%。等待交房的期間不涉及到每月的貸款問題，以較小的投入實現安居之夢，這些都是樓花的好處。而現房需要立刻進行貸款，往往直接需要支付20%；

其次是房價，一般健康的樓花與該地區最新現房售價基本相當或略高，因為同一地區同樣條件下越新的物業價格越高。但其實購買的是兩年（或三年）以后的新房，在建造過程中往往會根據地區房價有一個合理增值，等于用15%-20%的資金投資，在沒有貸款的情況下享受這個增值額。而現房則直接按地區正常房價購買，立即進入貸款，在投入20%資金并支付利息的情況下享受地區房價的增值。

再次是租金，樓花買的是兩三年后的房子，根據租金的正常增值，在交房后租金應該是超過目前租金的。而現房則直接是目前的租金，隨著房屋折舊等因素，在兩三年后雖然租金也會相應增加，但同一地區租金最高的一定是最新的房子。 綜合這些因素，不難看出從投資收益來看，樓花是明智投資者的不二選擇。但是與現房直接的交易不同，樓花的整個交易過程相對比較長，自然也會產生一些風險，如何盡量地規避風險也是投資者需要了解掌握的。

第二、買樓花也有風險該如何規避

風險一，開發商不能完工。加拿大的房地產法律十分健全，正常情況下是不會發生投資者損失首付的極端事件，但如果因為開發商不能完工而無法交房，原本的預期收益產生的損失也是很令人沮喪的。要想規避這樣的風險，簡單的方法就是考察開發商的背景，規模，資金等等因素，簡言之就是盡可能選擇大開發商的項目。選擇知名度高的實力開發商的產品，實力派開發商的樓盤，相對來說其用料、交工時間、進度、地段等都會比較有保證。這樣可以最大限度的保障您的利益，大的開發商由于資金充足，往往會將您支付的15%放入律師的信托帳戶絕不動用，這樣才真正避免了最大的損失風險。

風險二，估價不足。由于樓花的成交日期在兩年甚至三年后，與現房交易立即進行估價和貸款不同，樓花在購買與估價時有一個時間差，銀行則是根據成交時的

估價結果來貸款，如果估價不足就會給投資者帶來損失。要規避這樣的風險就一定要在購買的時候仔細考察價格。樓花一般是以同地區現房中位價作為定價的參考，一般樓花的銷售價很接近該地區的最新現房售價。而兩年的增值部分則是投資者的預期收益。

如果一個樓花的銷售價格低過該地區最新現房售價很多，而對市場的預期是上升，我們可以說這個樓花的風險極小而收益被最大化。如果一個樓花定價高于該地區最新現房售價很多，即使市場預期是上升，我們仍可以說這個樓花存在很大的風險，因為開發商在定價時將兩年左右的正常增值都已經吃掉了。

房地產投資是所有投資類別中風險最小的，但也并非毫無風險，作為投資者最好的辦法就是選擇專業地產投資顧問為您全面衡量您的情況，量身定做適合您的投資方案。

第三、購買樓花一些不可忽視的費用：

樓花的交割有兩個Closing date，一個是交鑰匙開始入住的Occupancy Closing;一個是產權交割的Final Closing。購買樓花的費用也包括了以下幾項：

1. 律師費 (Legal Fee)：

因為樓花的交割有兩個closing date,律師也會相應收兩個律師費。Final Closing的律師費與二手房相同，Occupancy Closing律師費則因人而異。

2. 水電氣表安裝費（Water/Hydro/GasMeter Hook up Fee）：

每種的安裝費分別在$150到$400不等，加起來大概$1,000至$2,000。大部分的建筑商會在Final Closing的時候收取這些安裝費，買家要問清楚這些費用是由開發商支付還是自己支付。

3. 入住費（OccupancyFee）：

當一座建筑物的主體結構施工完成，而且每個單位已經達到了相關規定的可居住要求時，就可以拿鑰匙入住了。這就是Occupancy Closing。 這個時候產權(Title)還暫時不屬于你，相當于你在租用開發商的房子。這段時間的長短取決于整座大樓的規模，所買單位的樓層，以及政府的辦事效率。 舉例而言，30到40層的大樓，底層的單元從開始入住到最后產權交割的時間可長達10到12個月， 而頂樓的Penthouse交房和產權交割通常是在同一個時間段發生。

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在產權交割前每月所需交納的OccupancyFee通常由3部分組成：一﹑開發商預估的地稅;二﹑開發商代收的管理費;三﹑尚欠開發商的房款的余款利息。 利息是按開發商的開發貸款利率來計算。 所以從OccupancyClosing開始，就得想辦法將投資房租出去，不能空置。

4. 樓花轉讓費（AssignmentFee）：

如果你希望在房屋產權交割以前轉讓房屋，這稱為轉讓樓花合同Assignment。 這個轉讓必須經過開發商的書面同意，同時開發商要收取轉讓費。

5. 教育附加費（EducationLevy）和建筑增容費（Construction Levy）：

這兩筆費用是視情況而定的。 在發展商開始賣房子的時候，這些費用是計算在房屋的成本里的。但是，由于樓花的開發周期往往有2到3年，在幾年以后產權交割的時候，如果這兩項政府收費增加了，所增加的部分通常是由買家承擔。在原始合同中，通常會注明買家來支付可能出現的額外費用，也就是說風險全都歸買家。有經驗的投資者通常會在簽合同的10天內爭取到一個Cap Clause注明上限是多少，用來保障自己。 但并非所有的開發商都會同意加上。

6. 支票跳票費（Adminfee）：

在簽署買賣合同的時候，通常你會給開發商的律師幾張Deposit的支票；在Occupancy Closing之后，你會再開12個月的期票作為Occupancy Fee給發展商。 如果支票在兌現的時候發生了資金不足的情況，銀行會收取手續費，少則也要數十元。

7. 開發商的律師管理費（Lawyersociety fee）

有些開發商賣房子請律師來完成交易，卻要買家來付律師費。

加拿大買房注意事項 [篇2]

增加你的信用評分

信用評級系統的開創者，原fico總裁以及#url#的消費者教育總裁johnulzheimer曾說“抵押貸款的信貸要求為我們開啟了一個勇敢的新世界。”一個舊規則仍然適用：你的信用評分較高，首付和每月付款就會越低。

“信用評分低于660或680，那么你將不得不支付更多的沒用付款或更高的首付，”zigas補充道，“并且獲得抵押貸款的最低分數也在逐步增加。”住房和城市發展部的副秘書長vickibott博特表示她的團隊已經注意到相似的事情。“雖然有許多借款人的信用評分在580左右，過去可以算合格，但今天的市場的最低額度卻是640到660”。另一方面，700至720分的評分將為你帶來一份不錯的貸款協議而750以上就可在市場上爭取最優惠的價格，ulzheimer補充道。

zigas對改善信用積分的建議是，檢查你的信用報告并確保那些舊的，已支付或已清償的債務不會帶給一些你不公平的影響。而ulzheimer則建議說，在你申請抵押貸款的一年前停止申請您的其他信貸產品如信用卡。

你能承受多貴的房子

買方的口頭禪是：購房要理性。各種經驗規則將助你了解到，你能承擔多貴的住房。如果你使用聯邦住房管理局的融資（幾乎五分之一的買家都得到聯邦住房管理局保險的貸款，你的每月家庭支付不會超過月收入的31％。但是，聯邦住房管理局有時也會視情況給你一些寬松政策。

信用合作社全國協會消費者期刊的主編susantiffany提供了一個計算傳統貸款安全性的公式：家庭開支不應超過每月總收入的28％。基于貸款利率，你可以粗略地估計，你能承受多貴的房子。她建議購房者可以在簽署按揭文件之前，自己模擬每月的支出會不會過量：根據你想購買的住房的預期價格，購房前先要計算每月的按揭付款以及其他生活費用（如稅收，保險和水電暖網費），然后再重新考慮自己能否接受。這樣做不僅可以讓你有個全面的家庭規劃，還可以使你遠離財政風險。

為你的首付和其他交易費用存錢

根據您的信用評分及相應的貸款申請，你通常需要存足夠的錢（3.5％到20％的房屋銷售價）作為首付。如果你想申請聯邦住房管理局的貸款融資，那么你的信用分數需高于500。對于信用為500到579的借款人，你的首付為房價的10％而不是3.5％。唯一的例外是申請退伍軍人事務部的貸款后不需要首付。不管你的貸款來源，你都需要支付2300元到4,000元的交易費用（費用取決于你住的地方）。

tiffany對此的建議是，除了拿自己的錢支付首付，你還可以申請首付援助。通常該援助專門針對某些指定區域或某些類型的買家(如首次購房者)。因此，你可以試著網上搜索城市的名字然后縣名，或名詞的組合如“首付援助”，“首次置業”和“購房者的援助”等等。記得在買方市場中，作為消費者的你也可以與賣家協商交易費用。

建立一個健康儲蓄賬戶

這是另外一條關于你的首付與交易費用的建議。你的貸款人不希望看到你過著月光族的生活。如果你預備了三至五個月的按揭付款，就證明你是一個優秀的貸款候選人。對于一些貸款者和機構如聯邦住房管理局，會給你多些優惠，如果你有存現金。這筆錢也將幫你解決房屋保養和維修等問題。雖然維修都很零散，但一個新的屋頂，熱水器或其他大件物品就會突然增加很多支出。

給你的小建議：每個月都存一點錢。美國賓夕法尼亞大學沃頓商學院的房地產部門的主席josephgyourko警告說，房主平均花費房價的2.5％至3％來做房屋保養和維修。如果你買了25萬元的住房，那么請每月在銀行里存$520至625元。

獲得抵押貸款的提前批準

對于嚴肅的住房購買者，“第一要務是讓一切有序進行。”全國房地產經紀人協會的前任會長dickgaylord說。這意味著，在開始購房之前，你就要計劃在哪申請貸款。與幾年前相比貸款的提前批準已經越來越普遍。bott贊同說，“比起過去五年，收入和資產的文件也越來越重要。”

小建議：在購房前就計劃好去哪貸款怎么貸款。否則，gaylord說，“你怎么知道你能負擔得起多貴的房子？”

重要的是，買一套你喜歡的住房

如果今天你要為自己和家人買一套住房，一個家，那么你肯定要選擇未來幾年能使你快樂生活而不是扳指頭算日子指望快速轉售的房子，tiffany說。如果計算你花了多少錢買房以及之后轉售和重新置房又需要多少錢，你就會發現短期房屋轉售是相當昂貴的。所以最好的辦法是買 “你喜歡的房子。”

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