調(diào)控政策未來將走向制度建設(shè)

如果說這一輪樓市調(diào)控的短期目標是著眼于房價，那么，國務(wù)院批轉(zhuǎn)《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中明確說的是“適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍”就是一個明確的信號，未來的政策走向?qū)⑹侵�眼于制度的建設(shè)，以引導(dǎo)企業(yè)理性投資，百姓理性消費，市場持續(xù)健康發(fā)展。住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明確表示，“政府調(diào)控的目的，是想讓市場持續(xù)、穩(wěn)定、活躍。”同日，財政部部長謝旭人也稱，“今年將繼續(xù)推進營業(yè)稅改征增值稅試點，穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點，并進一步研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)的稅收改革方案。”

當然，在中央堅持一刀切的調(diào)控政策執(zhí)行這么長時間之后，各地房地產(chǎn)市場的差異性已經(jīng)出現(xiàn)，在保持總體調(diào)控政策不變的情況下，地方以保護“剛需”為目的的“差異性調(diào)整”政策估計也是允許的，比如，在首套首付的比例和貸款利率上作一些調(diào)整，或者對限制外地居民在本地購買商品房的政策進行微調(diào)，或者對限購政策中的具體年限、范圍、力度等進行有針對性調(diào)整等，但主動權(quán)和尺度主要取決于各個地方政府及金融機構(gòu)。

目前，對房地產(chǎn)市場性質(zhì)的認識，已經(jīng)基本有了共識，房地產(chǎn)市場既不是一個純粹的實物資產(chǎn)市場，也不是一個典型的金融市場，而是兩者兼而有之，房地產(chǎn)的制度建設(shè)既要遵循供求規(guī)律，又要遵循風(fēng)險投資收益規(guī)律，應(yīng)兼顧投資性購買的需要與消費性需求的滿足。未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，必然會分層，中央經(jīng)濟工作會議說得已經(jīng)很明確了，“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”，針對的是投資投機者，高端市場受到一定程度約束，不可避免；“加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給”，針對的是“剛需”，解決的途徑主要還是市場化；“要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運營、管理工作”，針對的是城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房，以保障為主。

在未來的制度建設(shè)上，值得關(guān)注的問題，首推現(xiàn)行土地供應(yīng)制度的改革，因為它是影響房價的根本因素。對此，國土資源部在2017年已經(jīng)明確表示“將修改完善土地招拍掛制度”，大的原則是三個“差別化”，即保障性住房和商品房住宅用地出讓要實行差別化政策；工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地出讓要實行差別化政策；房價上漲過快的城市和房價上漲不快的城市也要差別化對待。北京、上海也相繼試驗了“限價出讓”的方式，不同的是，一個是限房價，一個是限地價。實際上，土地供應(yīng)制度改革的關(guān)鍵是加大土地供應(yīng)，在城市土地有限的情況下，2011年年底，國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，留下了土地供應(yīng)很大的想象空間。

至于其他的改革措施，預(yù)期是比較明顯的。比如，解決地方政府“土地財政”的問題，一方面隨著全國個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的加快，房產(chǎn)稅的推進已經(jīng)不可避免。另外，改革中央地方“分稅制”的呼聲也得到了中央一定程度上的回應(yīng)。又比如，商品房預(yù)售的制度，過去人們擔心會令樓價上漲，如今又將其歸結(jié)為“房鬧”的根源，在樓市調(diào)控已經(jīng)取得初步成效，房價緩慢下跌的背景下，是否會取消，雖然下結(jié)論尚早，但廣西率先取消了商品房預(yù)售制度并沒有被叫停，至少可以說已經(jīng)默許給了地方?jīng)Q策的權(quán)限。

筆者認為，無論如何，經(jīng)濟手段和法律手段會成為未來房地產(chǎn)市場制度建設(shè)的主流，限購、限貸、限價等行政色彩鮮明的調(diào)控措施，終將逐步退出，我國房地產(chǎn)市場將逐步由一個“政策市場”變成“制度市場”、“法律市場”。

一個真正遵循經(jīng)濟規(guī)律的健康的房地產(chǎn)市場，是值得期待的。

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