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國有土地使用權(quán)出讓合同糾紛
原告：山西x大酒店有限公司。被告：z市土地管理局。
1993年11月23日，原告山西x大酒店有限公司(以下簡稱x公司)與被告z市土地管理局(以下簡稱z市土地局)依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，z市土地局將位于z市城區(qū)鼓樓西北角面積為8939.77平方米的國有土地使用權(quán)有償出讓給x公司，使用期40年，土地出讓金額為8045793元。合同約定：合同簽訂后30日內(nèi)，x公司向z市土地局繳付土地使用權(quán)出讓金總額的15%，計1206868.95元人民幣作為合同的定金;x公司應在簽訂合同后60日內(nèi)，支付完全部土地使用權(quán)出讓金，逾期30日仍未全部支付的，z市土地局有權(quán)解除合同，并可請求x公司賠償;x公司在向z市土地局支付全部土地使用權(quán)出讓金后5日內(nèi)，依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領取《中華人民共和國國有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。合同簽訂后，原告x公司于1993年12月27日給付被告z市土地局定金1206868.95元及土地出讓金2793131.05元，兩項合計400萬元。1993年12月28日，z市土地局給x公司核發(fā)了8939.77平方米土地的土地使用權(quán)證書。后x公司向z市土地局提出書面申請，稱因資金周轉(zhuǎn)困難和冬季無法施工，請求將余款4045793元的付款日期延長至1994年4月1日。z市土地局研究后表示同意。到1994年4月1日，x公司未將余款交付z市土地局，z市土地局多次催促x公司履行合同，x公司均未履行。1994年9月22日，z市土地局書面通知x公司，限其于9月30日前全部履行合同，否則將按有關規(guī)定處理。x公司接到通知后，至9月30日仍未履行合同。1994年9月30日，z市土地局依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條和《山西省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》第11條的規(guī)定，決定解除合同，收回土地使用權(quán)，所發(fā)土地使用證注銷登記，對x公司已支付的定金1206868.95元和土地出讓金2793131.05元不予退還。z市土地局將該決定通知書于1994年10月24日送達x公司。x公司在接到通知書后，曾于1996年3、4月在向z市人民政府的有關請求報告中主張過權(quán)利，但均無結(jié)果。
為此，x公司以z市土地局單方撕毀合同為理由，于1997年8月20日向z市中級人民法院提起訴訟，要求被告z市土地局退還土地使用權(quán)出讓金2793131.05元，并賠償因此造成的一切經(jīng)濟損失;或者繼續(xù)履行已簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，將約定出讓的土地確定由其使用。被告z市土地局答辯稱：從1994年4月1日至9月30日，原告x公司應當支付違約金792萬元，再加上剩余款，原告已經(jīng)無能力履行合同。在這種情況下，我局依據(jù)有關規(guī)定決定解除合同，已交付的定金及出讓金不予退還。另外原告x公司起訴已經(jīng)超過訴訟時效，人民法院依法應當裁定駁回其起訴。
[案情分析]一、雙方簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》為有效合同合同法律效力是合同依法成立后所發(fā)生的法律后果。根據(jù)《民法通則》第五十五條關于民事法律行為生效要件的規(guī)定，合同生效的一般條件是：第一，當事人在訂立合同時必須具有相應的訂立合同的行為能力。第二，合同當事人的意思表示真實。第三，合同不違反法律或者社會公共利益。這就是有效合同的標準。本案中，原告x公司與被告z市土地局根據(jù)《民法通則》規(guī)定的民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，該行為是雙方當事人的真實意思表示，且合同不違反法律或者社會公共利益，符合法律規(guī)定的合同生效的一般條件，所以說x公司與z市土地局簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》為有效合同。
二、原告x公司所支付的定金不予退還定金是一種古老的債的擔保方式。它是指合同當事人一方，以保證合同履行為目的，在合同未履行之前，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)給付對方一定數(shù)額金錢的擔保形式。《民法通則》規(guī)定，當事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金;債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回;給付定金的一方不履行債務的，無權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。定金的成立不僅應有當事人的合意，而且應有定金的實際交付。定金合同成立后，根據(jù)法律規(guī)定，可以發(fā)生以下三方面的效力：一是證明合同的成立;二是在合同履行后，定金可以抵作價款;三是在合同不履行時，適用定金罰則。本案原告x公司在與被告z市土地局簽訂合同后，根據(jù)合同約定，給付z市土地局定金1206868.95元，合同中的定金條款成立，對雙方當事人發(fā)生法律效力。之后，原告x公司在合同規(guī)定的期限內(nèi)未按規(guī)定交清土地出讓金，違反合同約定，其所支付的定金適用定金罰則，x公司無權(quán)要求返還定金。法院認定x公司所支付的定金依法不予返還是正確的。
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三、原告x公司已交納的部分土地出讓金是否應予退還這是本案爭議的焦點所在。z市土地局援引《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條、《山西省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》第11條的規(guī)定，認為對x公司已支付的部分土地出讓金不予退還。對此，法院在審理過程中對適用法律問題進行了審查。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條未明確規(guī)定解除合同后是否退還已交納的土地出讓金。《山西省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》第11條規(guī)定了“受讓方不履行合同的，出讓方可以依法解除合同，所支付的定金及出讓金不予退還。”但該條規(guī)定超越了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條的規(guī)定，與之相抵觸，實際造成對于未足額交納出讓金的土地受讓人而言，交的出讓金越多，損失越大，即違約輕的懲罰重，違約重的處罰輕，該條規(guī)定不應適用。z市土地局不予退還x公司的部分土地出讓金的行為缺乏法律依據(jù)，其主張依法不予支持。一、二審法院判令z市土地局退還x公司土地出讓金是正確的。
責任編輯按：對于本案的處理，有必要再多說幾句。
一、關于合同的解除。從原告的起訴理由和上訴答辯理由中，可以明顯感到不同意被告解除雙方之間業(yè)已成立的土地使用權(quán)出讓合同。這涉及到被告所行使的合同解除權(quán)是否正當?shù)膯栴}。從合同關系來看，合同一方當事人有權(quán)在出現(xiàn)合同約定的或者法律規(guī)定的事由時，依約定或法定條件行使合同解除權(quán)。本案合同中約定了受讓方應在簽訂合同后60日內(nèi)支付完全部土地使用權(quán)出讓金，逾期30日仍未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同。其后，雙方之間雖有延期付款的約定，但至所延付款期滿即開始發(fā)生計算逾期30日的法律效果，從此時起經(jīng)過30日受讓方未全部支付的，出讓方即有權(quán)解除合同。本案出現(xiàn)了這樣的事實，所延付款期滿，經(jīng)出讓方多次催促，受讓方在逾期30日后仍未付余款，根據(jù)合同約定的條件，出讓方通知受讓方解除合同，即為合法有效。同時，出讓方的這種行為，也符合當時有效施行的《經(jīng)濟合同法》第二十六條第一款所規(guī)定的允許解除合同的情形之一，即合同一方在合同約定的期限內(nèi)沒有履行合同(有疑問的是沒有履行是指全部沒有履行，還是也包括部分沒有履行，規(guī)定不明)的，另一方有權(quán)解除合同。結(jié)合自1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》的規(guī)定來看，本案被告作為出讓方行使合同解除權(quán)，也是正當?shù)模幢桓娴男袨榉显摲ǖ诰攀龡l規(guī)定的在當事人約定了解除合同的條件情形下，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同的規(guī)定。但對本案合同約定的“逾期30日仍未全部支付，z市土地局有權(quán)解除合同”，對該“逾期30日”可否理解為該法第九十五條所規(guī)定的“當事人約定解除權(quán)行使期限”，是不可以的。因為，“逾期30日”僅是解除權(quán)產(chǎn)生的條件，或者說為解除權(quán)開始行使的條件，在未滿30日之前，z市土地局還不享有解除權(quán)。因此，如按該法處理，不發(fā)生期限屆滿當事人不行使解除權(quán)的，該權(quán)利消滅的問題。
二、解除合同的法律效果。一般而言，合同解除的法律效果應為：尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案屬于合同已經(jīng)部分履行但仍有部分義務未履行的情況，即被告已履行其為原告辦理權(quán)證的義務，原告已履行部分付款義務，余欠款還未履行。故在合同解除被認可情況下，被告收回土地使用權(quán)和注銷所發(fā)土地使用權(quán)證，原告收回出讓金，均屬恢復原狀之性質(zhì);被告不退還定金，為執(zhí)行定金罰則，具有一定的賠償損失之性質(zhì)。給付定金的一方不履行債務的，無權(quán)要求返還定金，體現(xiàn)的是定金的制裁性質(zhì)。接受定金的一方雖有權(quán)在給付定金的一方不履行債務情況下不予退還定金，但對所收受的定金以外的合同款項，則必須返還，這是合同理論、制度、規(guī)范和審判實踐一致認可的，是不言自明的問題，是民法債法上的應有之義。所以，被告所依據(jù)的地方規(guī)章中規(guī)定的“出讓金也不予退還”之點，從根本上說，是與民法基本內(nèi)涵相抵觸的(在本案中，可以說是與上一級規(guī)范中的相應規(guī)定即第14條相抵觸，但不能說成是與上一級規(guī)范的授權(quán)規(guī)范即第53條相抵觸)。有疑問的是，被告應當向原告返還出讓金，是否應當同時負擔返還占有期間的利息。從理論上看，在商業(yè)經(jīng)濟關系和流通領域，占有他人資金都應當隨付利息，利息表現(xiàn)為占有資金的法定孳息。這在合同解除情況下也不例外，收受合同對方給付的合同款項的一方，在合同解除時應依解除的效果將所收受的對方履行合同的款項退還給對方，并應支付占有期間的利息，否則，如不同時向?qū)Ψ浇o付利息，收受方就是無償占有他人資金，對這部分利息就為不當?shù)美?并不是指積極收入增加財產(chǎn)量，而是指消極地減少其利息支出，財產(chǎn)應減少而不減少)。
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所以，本案原告要求被告退還出讓金時應承擔利息的主張是合理的，此點并不因原告有違約行為而不存在，原告違約可另行承擔相應的違約責任，承擔的違約賠償額可與被告應支付的占有出讓金期間的利息相抵，不足部分再從出讓金中抵扣，這個道理必須說清楚。與此有關的是，執(zhí)行定金罰則并不能代替違約賠償。定金是一種擔保方法，不具有補償性，僅具有制裁性。而違約金是對違約的制裁和補償手段，所以，守約一方在對方違約時既要求對方償付違約金，又要求執(zhí)行定金罰則的，只要法律、法規(guī)沒有相反規(guī)定，都應當予以支持。但定金罰則和違約金并用的結(jié)果以不超過合同標的價金總額為限。據(jù)此，既不能以收受定金的一方損失未超過收受的定金數(shù)額為理由，而不支持其要求違約對方承擔違約責任的請求，即定金與違約金之間不具有相抵性。只要違約造成了損失，違約方除了要受到定金罰則的制裁外，還應賠償該損失，該損失才發(fā)生與占有資金的一方應給付的利息相抵的問題。
[案情結(jié)果]z市中級人民法院經(jīng)審理認為：根據(jù)我國民事法律的有關規(guī)定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則來進行。原告與被告簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》為有效合同。原告在合同規(guī)定的期限內(nèi)未按約定交清土地出讓金，屬于違約行為，其所支付的定金依法不予退還。但被告z市土地局沒收原告x公司已經(jīng)交納的除定金以外的部分土地出讓金，于法無據(jù)，依法應予返還。被告z市土地局辯稱以該部分土地出讓金賠償因違約造成的損失，因其不能提供證據(jù)證明其損失已超過原告所付定金數(shù)額，故本院不予支持。原告x公司所訴利息一節(jié)，因?qū)е陆獬贤翟孢`約所致，亦不予支持。被告z市土地局辯稱原告x公司的起訴已經(jīng)超過訴訟時效期間一節(jié)，因原告x公司在法庭審理中已經(jīng)提供合法有效證據(jù)，證明其曾于1996年3、4月主張過權(quán)利，故據(jù)此足以認定訴訟時效中斷，原告x公司的起訴未超過訴訟時效期間。被告z市土地局所辯無據(jù)為證，不予認定。依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第八十九條第(三)項之規(guī)定，該院于1997年11月27日判決如下：被告z市土地局在本判決生效后10日內(nèi)退還原告x公司土地出讓金2793131.05元。
宣判后，z市土地局不服，向山西省高級人民法院提出上訴，稱：一、雙方簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》是完全按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《山西省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》執(zhí)行的，其對x公司的2793131.05元土地出讓金依法是不予退還，而不是沒收。國務院《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條雖未明確規(guī)定在受讓方違約時不予退還已交納的部分出讓金，但也未規(guī)定應該退還;而山西省人民政府根據(jù)國務院授權(quán)制定的《山西省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》第11條明確規(guī)定定金和出讓金不予退還。二、關于訴訟時效問題。我局于1994年10月24日將解除合同的書面通知送達x公司，在此后近三年的時間中，x公司向我局提出過的要求是重新受讓土地，始終未主張過退還出讓金。x公司于1997年8月20日起訴，已遠遠超過了訴訟時效，一審判決所述“原告主張權(quán)利”只是一個模糊的說法。我局與x公司同為平等民事主體，x公司主張權(quán)利只應向我局主張或向法院起訴，而不應向別的人或上級單位主張。x公司答辯稱：一、z市土地局解除土地使用權(quán)出讓合同并收回頒發(fā)的國有土地使用證，不符合《中華人民共和國土地法》第十九條規(guī)定，應依法確認該轉(zhuǎn)讓合同有效。二、我公司曾于1996年3月16日正式向z市人民政府遞交過請示報告，主張過權(quán)利，不存在超過訴訟時效的問題。
山西省高級人民法院經(jīng)審理認為：z市土地局與x公司依法簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》為有效合同。x公司在規(guī)定期限內(nèi)未按約定交清土地出讓金屬違約行為，其所支付的定金適用定金罰則，不予返還。z市土地局對x公司已交納的部分土地出讓金不予退還，其所依據(jù)的《山西省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》第11條的規(guī)定，超越了國務院《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第53條規(guī)定的授權(quán)范圍，故其行為缺乏法律依據(jù)，其主張依法不予支持。z市土地局所稱x公司的起訴已超過訴訟時效一節(jié)，因x公司已向z市政府行文主張權(quán)利，z市政府系z市土地局的主管部門，故應視為與向z市土地局主張權(quán)利有同等效力，應認定時效中斷。綜上所述，對z市土地局的上訴請求依法不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，該院于1999年7月28日判決如下：駁回上訴，維持原判。
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