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物業(yè)管理未來(lái)展望
今年是物業(yè)管理行業(yè)在中國(guó)內(nèi)地走過(guò)的第33個(gè)年頭，目前已有7萬(wàn)多家企業(yè)、600多萬(wàn)從業(yè)人員，涌現(xiàn)出龍湖、金科、萬(wàn)科、保利等一批全國(guó)性物業(yè)企業(yè)。然而，謝家瑾坦言，雖物業(yè)管理在我國(guó)呈現(xiàn)加速發(fā)展的勢(shì)頭，發(fā)揮了對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸納就業(yè)和加強(qiáng)城市管理的作用，“但客觀來(lái)講，該行業(yè)總體還處于低水平運(yùn)行狀態(tài)。”
“剛性成本急劇上升、價(jià)格調(diào)整機(jī)制缺失，使物業(yè)收費(fèi)與成本出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)陷入生存困境。”謝家瑾稱，在信息化、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，一些企業(yè)對(duì)成本上漲束手無(wú)策，引發(fā)了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低和棄管小區(qū)等社會(huì)問(wèn)題。同時(shí)，傳統(tǒng)的密集型勞動(dòng)和簡(jiǎn)單服務(wù)限制了行業(yè)發(fā)展，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)和盈利空間十分狹窄。
對(duì)此，謝家瑾提出，要通過(guò)引入新技術(shù)、新業(yè)態(tài)和新方式，開創(chuàng)全新物業(yè)商業(yè)模式。“企業(yè)要提高物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量、增值服務(wù)和產(chǎn)品附加值，實(shí)現(xiàn)從粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變，這是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的必然選擇。
事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，已經(jīng)成為消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)的重要依據(jù)。謝家瑾舉例說(shuō)，龍湖的房子為什么越做越好，因?yàn)樵陧?xiàng)目開發(fā)前期，龍湖物業(yè)有近300人的團(tuán)隊(duì)介入地產(chǎn)服務(wù)，并在銷售和入住階段，為業(yè)主提供服務(wù)，“這樣既受到開發(fā)商的歡迎，還通過(guò)有償服務(wù)賺取了可觀收益。”
對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的未來(lái)發(fā)展，謝家瑾表示，中國(guó)物業(yè)管理將在未來(lái)五年基本形成行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的運(yùn)作和盈利模式，初步實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的基本目標(biāo)還需十年。謝家瑾稱，現(xiàn)在物業(yè)管理將以科學(xué)技術(shù)特別是信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為主要支撐，要建立新的商業(yè)模式、服務(wù)方式和管理方法。
另外，還有來(lái)自業(yè)主(投資者)的需求。隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求日益升級(jí)，維權(quán)意識(shí)不斷強(qiáng)化，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)服務(wù)的專業(yè)公司直接或間接介入物業(yè)管理服務(wù)的頻率越來(lái)越高，范圍越來(lái)越大，影響力不斷提升。在這種環(huán)境下，物業(yè)服務(wù)公司逐步摒棄了“大而全、小而全”的作業(yè)模式，開始采用專業(yè)分包的操作方式。
實(shí)際上，各類外資物業(yè)服務(wù)公司均將清潔、綠化、秩序維護(hù)以及電梯、冷凍機(jī)組、消防系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備或?qū)I(yè)性較強(qiáng)的設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)外包給專業(yè)公司。香港早已采取了這種模式并獲得成功。隨著國(guó)外物業(yè)服務(wù)公司將專業(yè)化分包的形式引入國(guó)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)的許多大型物業(yè)服務(wù)公司如陸家嘴、均豪、達(dá)文等，也都將原來(lái)自行雇傭的保潔、秩序維護(hù)、工程維修等分離出去。
物業(yè)管理專業(yè)化，最根本的目標(biāo)其實(shí)在于降低管理成本并使物業(yè)保值增值，這也正是對(duì)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理的價(jià)值所在。目前的一些物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)對(duì)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理做了初步探索，但客觀講，在意識(shí)方面、操作手法方面以及現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司的實(shí)際水平方面都存在不足，仍處于雛形階段。謝家瑾會(huì)長(zhǎng)就曾指出：“盡管不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在搞多種經(jīng)營(yíng)進(jìn)行創(chuàng)收，但大多停留在小打小鬧，沒有深入到資產(chǎn)管理的核心中，也不能獲得可觀的利潤(rùn)。” 資產(chǎn)管理的概念和主要手段
什么是資產(chǎn)管理的核心？這將是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，物業(yè)管理行業(yè)研究的重要課題。 什么是資產(chǎn)？什么是資產(chǎn)管理？這是首先要厘清的概念。
資產(chǎn)，是指企業(yè)過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成的，由企業(yè)擁有或者控制的，預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。資產(chǎn)一般包括流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)，物業(yè)是一項(xiàng)重要的非流動(dòng)資產(chǎn)。 對(duì)于物業(yè)管理，現(xiàn)有《物業(yè)管理?xiàng)l例》給出的定義是“指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)”，但根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)需求來(lái)看，這僅是物業(yè)管理服務(wù)的鏈條末端而不是全部。
資產(chǎn)管理，有狹義和廣義之分，狹義上特指證券市場(chǎng)范圍的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，在此不贅。廣義上則是指資產(chǎn)管理人接受資產(chǎn)委托人的委托，依照委托人的意愿或請(qǐng)求，對(duì)委托資產(chǎn)進(jìn)行管理運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)特定目標(biāo)的行為。這種特定目標(biāo)可能是資產(chǎn)保值、增值，也可能是其他目標(biāo)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)管理，即住宅區(qū)、寫字樓及其他樓盤的業(yè)主委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，是最典型的資產(chǎn)管理。
舉例來(lái)說(shuō)：某大廈約10萬(wàn)平方米，物業(yè)服務(wù)公司將管理成本從25元降至20元，則每年節(jié)省600萬(wàn)元，按10%資金成本計(jì)，相當(dāng)于增值約6000萬(wàn)元。同時(shí)每年還從管理費(fèi)中拿出約150萬(wàn)元用于大廈的更新改造，按10%資金成本計(jì)，相當(dāng)于增值約1500萬(wàn)元。
將物業(yè)管理上升為資產(chǎn)管理，不僅能使擁有的物業(yè)資產(chǎn)保值增值，更能通過(guò)一系列資本運(yùn)作，使其成為一種新的資本，增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性，成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
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進(jìn)行資產(chǎn)管理的手段多種多樣，除了目前國(guó)內(nèi)較為流行的投資性房地產(chǎn)外，在國(guó)外較為成熟的抵押貸款證券化(mortgage backed securities，MBS)和房地產(chǎn)投資信托基金(real estate investment trusts，REITs)以及住房反向抵押貸款已開始在國(guó)內(nèi)試水。
房地產(chǎn)抵押貸款證券化的基本思路是：以一定數(shù)的期限、利率、貸款類型等方面具有相似性的房地產(chǎn)抵押貸款，構(gòu)成一個(gè)抵押貸款組合，并以此組合為依據(jù)發(fā)行抵押貸款支持證券。 房地產(chǎn)投資信托基金，是指采取類似于投資公司的形式通過(guò)發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進(jìn)行專業(yè)化的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資的一種融資方式。
一言以蔽之，資產(chǎn)管理即是將物業(yè)這種“死”的、靜態(tài)的非流動(dòng)資產(chǎn)通過(guò)一系列資本運(yùn)作變身為“活”的、動(dòng)態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)，又在保持流動(dòng)性的同時(shí)，使投資者參與到原本需要大量資金的房地產(chǎn)領(lǐng)域，獲得房地產(chǎn)投資及經(jīng)營(yíng)的收益。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理的優(yōu)勢(shì)
市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理需求的升級(jí)決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須隨之調(diào)整。國(guó)外成熟的物業(yè)管理服務(wù)鏈條包括項(xiàng)目管理、租賃管理、物業(yè)管理、設(shè)施管理、盡職調(diào)查、管理評(píng)審等上下游產(chǎn)業(yè)。成熟的物業(yè)服務(wù)公司，必須是專業(yè)的、多元的并具備與專業(yè)化程度更高的各類公司合作的素質(zhì)。
前期介入：物業(yè)管理后期的專業(yè)化、市場(chǎng)化已經(jīng)初具規(guī)模，而在產(chǎn)業(yè)鏈上的延伸首先體現(xiàn)在前期介入上。如在規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收及項(xiàng)目接管階段甚至銷售階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都可以提出建議，幫助制定公約和管理預(yù)算。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)在前期向開發(fā)商提供建議，減少了將來(lái)項(xiàng)目成為成品時(shí)的“硬傷”，并在前期導(dǎo)入了公司未來(lái)的服務(wù)理念，還可以在前期介入中得到學(xué)習(xí)、豐富和提高自身知識(shí)水平與素質(zhì)的機(jī)會(huì)，以易于將來(lái)為業(yè)主或用戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。更重要的是，前期介入能為物業(yè)服務(wù)公司贏得更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，增強(qiáng)開發(fā)商對(duì)物業(yè)服務(wù)公司后期管理的信心。 物業(yè)服務(wù)公司還可以利用對(duì)客戶的理解和自身專業(yè)技能提供全方位的資產(chǎn)管理服務(wù)。 租賃管理：目前有越來(lái)越多的內(nèi)外資投資者開發(fā)或購(gòu)買物業(yè)，是希望通過(guò)長(zhǎng)期持有物業(yè)以獲取租金或房產(chǎn)增值回報(bào)。物業(yè)服務(wù)公司可以充分利用自身的管理優(yōu)勢(shì)，如對(duì)本物業(yè)的充分了解、穩(wěn)定的客戶來(lái)源、與客戶良好的溝通技巧等，來(lái)幫助客戶打理租務(wù)，投資者只需定期收取租金即可。
設(shè)施管理：物業(yè)管理是一種“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”，是為全體業(yè)主或用戶提供的共有服務(wù)；而設(shè)施管理是為用戶提供的專享服務(wù)，它的服務(wù)更加細(xì)致周到。設(shè)施管理還是一個(gè)比較新的概念，目前國(guó)內(nèi)更多的大型跨國(guó)公司才會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)施管理公司。
盡職調(diào)查：目前有越來(lái)越多的內(nèi)外資投資者在國(guó)內(nèi)購(gòu)買現(xiàn)成的物業(yè)或新落成的物業(yè)，在購(gòu)買之前會(huì)做盡職調(diào)查。而物業(yè)服務(wù)公司在長(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中對(duì)物業(yè)使用情況及各種設(shè)備設(shè)施的使用壽命等積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，而這些經(jīng)驗(yàn)正是盡職調(diào)查所必需的。
研究顧問(wèn)：為客戶提供從投資機(jī)會(huì)到可行性研究、從市場(chǎng)到定位、從規(guī)劃到實(shí)施的全面
顧問(wèn)服務(wù)，包括項(xiàng)目發(fā)展咨詢、零售市場(chǎng)研究、非零售商業(yè)及住宅物業(yè)市場(chǎng)研究、策略策劃、經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)研究及預(yù)測(cè)等專業(yè)內(nèi)容。
投資顧問(wèn)：本著以客為本的宗旨，對(duì)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力、回報(bào)目標(biāo)等做出分析及提供專業(yè)意見，為客戶物色合適的投資項(xiàng)目，并透過(guò)買入或賣出物業(yè)以改善投資回報(bào)率及減低風(fēng)險(xiǎn)。
將對(duì)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理升級(jí)為資產(chǎn)管理，這種涵蓋房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上下游所有行業(yè)的“一站式”服務(wù)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了相當(dāng)嚴(yán)格的要求：擁有大量經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員。既能服務(wù)于大型跨國(guó)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、政府、發(fā)展商及投資者等各類客戶，又能熟練掌握顧問(wèn)、代理、買賣、估價(jià)、融資等一站式服務(wù)技巧，還包括在酒店、商場(chǎng)、寫字樓、住宅等多種業(yè)態(tài)上的成功積累。
擁有豐富的高端客戶資源和穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴。物業(yè)服務(wù)公司相當(dāng)于一個(gè)產(chǎn)品集成商，有效管理分包公司成了物業(yè)服務(wù)公司的重要工作。
擁有雄厚的資金支持。一站式的打包服務(wù)，不僅能節(jié)約委托人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的雙重成本，還能提高工作效率、減少資源浪費(fèi)。但這需要有物業(yè)服務(wù)企業(yè)雄厚的資金支持和相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理能力。換言之，雄厚的資金支持將使這種全鏈條服務(wù)合作更易成功。
鑒于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理作為其后續(xù)產(chǎn)業(yè)，必將隨之不斷成熟。成熟的物業(yè)管理市場(chǎng)，是由成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)、成熟的開發(fā)商、成熟的客戶(業(yè)主)以及成熟的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)共同實(shí)現(xiàn)的。資產(chǎn)管理作為物業(yè)管理未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，還需要各方面做進(jìn)一步探討。
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管理權(quán)限：
從原來(lái)的物業(yè)公司進(jìn)行主導(dǎo)地位的物業(yè)管理管理，形成以業(yè)主為主導(dǎo)地位的自行管理或聘請(qǐng)物業(yè)公司和專業(yè)公司進(jìn)行管理；
自2017年10月1日《物權(quán)法》的實(shí)施和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂，到2017年10月1日《北京市物業(yè)管理辦法》的實(shí)施，已進(jìn)一步明確了業(yè)主的主導(dǎo)地位，通過(guò)程序來(lái)聘請(qǐng)和解聘物業(yè)公司。
已經(jīng)不再是以前開發(fā)商“指定”的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行管理，并明確規(guī)定了在業(yè)主大會(huì)未通過(guò)程序聘請(qǐng)物業(yè)公司前，開發(fā)商進(jìn)行前期物業(yè)管理，但不得收取業(yè)主物業(yè)費(fèi)，這迫使開發(fā)商將盡力配合業(yè)主盡快選聘物業(yè)公司。
同時(shí)也給物業(yè)公司敲響了警鐘，以后怎么管，管理成什么樣。管理不好會(huì)失去業(yè)主的信任，業(yè)主會(huì)解聘物業(yè)公司。
怎樣取得業(yè)主的信任這就需要物業(yè)公司重中之重，如果不收費(fèi)和什么事都管肯定能取得業(yè)主的信任，但物業(yè)公司不能賠本賺吆喝。也就是說(shuō)要找到一個(gè)物業(yè)公司既能正常經(jīng)營(yíng)，又能取得業(yè)主的信任的經(jīng)營(yíng)模式。
經(jīng)營(yíng)模式
物業(yè)費(fèi)從原來(lái)的包干制轉(zhuǎn)向酬金制；不變的物業(yè)費(fèi)價(jià)格對(duì)物業(yè)公司和業(yè)主都是弊端，2017年入住的房子物業(yè)費(fèi)3塊，隨著人力、物力、能源價(jià)格的提升，2012年物業(yè)費(fèi)還是3塊，物業(yè)公司還要保持2017年的模式肯定辦不到了。所以采用酬金制是最好的方法，每年測(cè)算出一年物業(yè)運(yùn)營(yíng)的總支出和物業(yè)公司的酬金，按平米分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主，從而避免價(jià)格的增長(zhǎng)，降低服務(wù)。
從單一的物業(yè)管理模式走向多元化物業(yè)管理模式，關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)，管理的項(xiàng)目就是資源，業(yè)主的需求就是客戶，將資源合理利用滿足業(yè)主的需求。
物業(yè)公司的全部服務(wù)內(nèi)容，一般的物業(yè)公司的保潔、保安、電梯維保大多采取外包形式，物
業(yè)公司的可自行成立或招納，省去了付給外包公司的利潤(rùn)，還可以外派承接其他項(xiàng)目的服務(wù)。 房屋的買賣租賃，避免中介公司的介入，在買賣租賃過(guò)程中收取比中介公司低的費(fèi)用，一是有利潤(rùn)，二是出讓方（原業(yè)主）與新業(yè)主各種費(fèi)用的結(jié)算、房屋概況的判定，避免房子賣出
后的許多問(wèn)題的出現(xiàn)等等，三是受讓方（現(xiàn)業(yè)主）的信息登記在冊(cè)，房屋驗(yàn)收狀況等，避免以后發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題歸結(jié)于物業(yè)。
裝修建材，房屋都要裝修，能承接業(yè)主的裝修工程，也會(huì)有相應(yīng)的利潤(rùn)，還有一是管理上較為方便，避免與業(yè)主發(fā)生矛盾；二是裝修材料的使用，避免使用不合格的裝修材料，并可存檔記載；三是裝修的方案制定，物業(yè)對(duì)房屋熟悉，避免了亂砸墻，將設(shè)施設(shè)備損壞等損失；四是降低了安全事故的發(fā)生率。業(yè)主會(huì)放心的交給物業(yè)。
必需品，每個(gè)家庭或單位每月用的必需品，如吃的、穿的、用的，物業(yè)公司調(diào)查業(yè)主的需求開展此項(xiàng)工作，既有相應(yīng)的利潤(rùn)，又取得業(yè)主滿意，還可定期的舉辦跳蚤市場(chǎng)。
舉辦活動(dòng)，有的業(yè)務(wù)物業(yè)公司是開展不了的，比如銀行業(yè)務(wù)、旅游業(yè)務(wù)、教育業(yè)務(wù)、團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)等等，物業(yè)公司可以引進(jìn)幾家公司進(jìn)行合作，一是業(yè)主方便、二是物業(yè)公司利潤(rùn)。
網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)，該網(wǎng)站涵蓋了此項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)，包括物業(yè)公司、業(yè)主等，做成向QQ一樣，每天業(yè)主都會(huì)打開網(wǎng)站瀏覽。目的是物業(yè)公司的宣傳和通知等信息的發(fā)布，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的態(tài)度，業(yè)主需求的信息，做好了還可以在網(wǎng)站上招募外面的廣告。
住宅物業(yè)雖然市場(chǎng)規(guī)模龐大，但住宅物業(yè)管理的利潤(rùn)率較低，大部分住宅物業(yè)公司僅能實(shí)現(xiàn)微利或略有虧損；而且住宅物業(yè)普遍由開發(fā)商自有物業(yè)公司管理，在各種物業(yè)形態(tài)上市場(chǎng)化率最低；對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，良好的物業(yè)管理可以顯著的提升業(yè)主對(duì)開發(fā)商的客戶滿意度，提升樓盤的品質(zhì)與價(jià)值，從而提升開發(fā)商的品牌。日前，萬(wàn)科對(duì)外表示，萬(wàn)科物業(yè)以后不會(huì)再接除公司外的物業(yè)管理項(xiàng)目，專注于為本企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)。與此相呼應(yīng)的是，目前中海物業(yè)也在深圳回撤除中海地產(chǎn)之外的物業(yè)管理項(xiàng)目，中海地產(chǎn)同時(shí)以1.28億元人民幣，悉數(shù)收購(gòu)了中海物業(yè)的股權(quán)。這樣，在住宅物業(yè)管理的市場(chǎng)上，有影響的公司采取收縮策略，微薄的利潤(rùn)又會(huì)使中小規(guī)模的物業(yè)公司在競(jìng)爭(zhēng)中近一步分化。
國(guó)家的“十五規(guī)劃”提出“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，“十一五規(guī)劃建議”指出“積極發(fā)展社區(qū)服務(wù)等需求潛力大的產(chǎn)業(yè)”，“加強(qiáng)和諧社區(qū)建設(shè)，倡導(dǎo)人與人和睦相處”，“積極發(fā)展就業(yè)容量大的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)”等。國(guó)家政策、時(shí)代發(fā)展，給物業(yè)管理提供了大有作為的空間。物業(yè)行業(yè)的發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)以下的一些趨勢(shì)：
1、住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸服務(wù)環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)，因而仍會(huì)以開發(fā)商自建自管的模式為主。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出物業(yè)服務(wù)的利潤(rùn)，在加上消費(fèi)者在購(gòu)房的決定因素中物業(yè)服務(wù)的比重逐步提高、中海、萬(wàn)科等較有影響的物業(yè)公司收縮項(xiàng)目的示范作用，住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸服務(wù)環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)。在全國(guó)100強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)中，62%的企業(yè)由開發(fā)商設(shè)立。考慮存在大量的項(xiàng)目公司，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)平均水平此數(shù)值會(huì)更大，保守估計(jì)會(huì)達(dá)到70%以上。盡管《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，然而物業(yè)綜合性、復(fù)雜性、專業(yè)性的特點(diǎn)，導(dǎo)致業(yè)主自管實(shí)踐不可能成為一種主流模式。所以，住宅物業(yè)仍會(huì)以自建自管為主。
2、住宅物業(yè)行業(yè)集中度將逐步提升，市場(chǎng)將涌現(xiàn)一批管理規(guī)模大，品牌知名度高的企業(yè)。目前物業(yè)管理公司普遍規(guī)模偏小，行業(yè)集中度低。國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的前三家物業(yè)管理企業(yè)的管理面積僅占總物業(yè)管理面積的0.58%。上海物業(yè)管理公司2563家，平均每家管理不足10萬(wàn)平方米；深圳物業(yè)管理機(jī)構(gòu)1029家，平均每家管理項(xiàng)目5.1個(gè)，管理面積24萬(wàn)平方米。隨著我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)逐步走向規(guī)模化、多元化和跨區(qū)域化，行業(yè)集中度將逐步提升；一些知名的物業(yè)公司執(zhí)行收縮的策略以及住宅物業(yè)管理微薄的利潤(rùn)也會(huì)淘汰規(guī)模小的公司，這也有利于促進(jìn)行業(yè)集中度的提升。
3、商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)化程度將提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。高端商業(yè)物業(yè)具有良好的盈利性，市場(chǎng)吸引力高；高端物業(yè)項(xiàng)目的客戶對(duì)物管企業(yè)的專業(yè)能力、服務(wù)理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求；由于物業(yè)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，或開發(fā)商出于對(duì)物業(yè)價(jià)值的考慮，物業(yè)管理市場(chǎng)最終將走向由市場(chǎng)和客戶進(jìn)行選擇。市場(chǎng)和客戶選擇的結(jié)果必將使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，促進(jìn)物業(yè)
管理品牌化、規(guī)模化的發(fā)展，從而提高行業(yè)集中度。現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)企業(yè)會(huì)憑借其自身的競(jìng)爭(zhēng)能力，在增量物業(yè)管理市場(chǎng)中爭(zhēng)取更多市場(chǎng)份額。
4、商業(yè)物業(yè)的全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)會(huì)進(jìn)一步增加。資產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)顧問(wèn)等業(yè)務(wù)的高盈利性會(huì)對(duì)開展商業(yè)物業(yè)的公司具有很強(qiáng)的吸引力；另一方面，開展商業(yè)物業(yè)的公司一般具有較強(qiáng)的資本實(shí)力和較好的人力資源，其主要服務(wù)對(duì)象也具備對(duì)于物業(yè)全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)的潛在要求，所以開展商業(yè)物業(yè)的公司對(duì)物業(yè)全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)具備良好的匹配度。這樣從物業(yè)行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，一些先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)企業(yè)在立足于物業(yè)管理的同時(shí)積極地拓展物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)顧問(wèn)等多個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，形成物業(yè)管理的全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)，以充分發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢(shì)，更好的滿足客戶需求。
5、物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度加強(qiáng)，行業(yè)將會(huì)涌現(xiàn)實(shí)力強(qiáng)大的專業(yè)服務(wù)商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型。目前眾多物業(yè)管理公司采用一體化的管理格局，設(shè)有屬于自己的若干專業(yè)的分公司或部門，形成獨(dú)具特色的“小而全”的企業(yè)。它們?cè)诋a(chǎn)業(yè)發(fā)展上不成熟，與之關(guān)聯(lián)的保安、保潔、綠化、維修等專業(yè)公司不成規(guī)模，成本較高，這些使“小而全”的物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作較為困難。是必發(fā)揮一己之長(zhǎng)，放棄“全”的形式，形成物業(yè)行業(yè)的專業(yè)服務(wù)商。這些服務(wù)商利用其規(guī)模優(yōu)勢(shì)降低成本又刺激了“大而全”的公司將自己的某些業(yè)務(wù)交與專業(yè)服務(wù)商。使“大而全”的公司全力做“大”。這樣，物業(yè)管理行業(yè)將實(shí)現(xiàn)管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化。物業(yè)管理公司成為服務(wù)集成商，即專業(yè)服務(wù)的搜集者和整合者，物業(yè)管理企業(yè)不再直接向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是通過(guò)管理能力整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供服務(wù)。
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，越來(lái)越多的公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。與此相適應(yīng)，原來(lái)的公房承租人逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榉课菟袡?quán)人，原來(lái)的公房管理者與住戶之間的管理與被管理關(guān)系也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)期。據(jù)調(diào)查，上海、廣東、山東、遼寧等省市的物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)50%左右，深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過(guò)90%。全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已有2萬(wàn)多家，從業(yè)人員超過(guò)200萬(wàn)。它的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。
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