酒店項目建議書

蘇大廈、中鐵建大廈、安聯(lián)大廈、江勝大廈、航天大廈、禮頓大廈、興業(yè)銀行大廈、******大廈、時代金融中心、投資大廈、國際商會大廈、特美詩大廈、免稅大廈、信息樞紐大廈、豐立大廈、大中華廣嘗國際商會中心、新星大廈、新世界中心、捷美大廈等

(四)景觀資源分析

東面：高樓林立的現(xiàn)代大都市繁華景象;南面：會展中心;西面：中軸線綠化帶、繁華大都市景象;西北：中軸線綠化帶、市民廣嘗水晶島、深南大道，

以及西面繁華大都市景象;

三、項目SWOT分析

優(yōu)勢(S)

1. 地處CBD核心區(qū)域，中心區(qū)中軸沿線，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越;

2. 超五星酒店及管理可有效提升物業(yè)檔次及產(chǎn)品差異化;

3. 雙地鐵出口直入地下商業(yè)，公共交通便利;

4. 毗鄰地標(biāo)性建筑會展中心，易于識別及傳播;

5. 西面有較好的景觀優(yōu)勢，與城市景觀中心綠化帶毗鄰，

南面和西北面也有較佳景觀;

劣勢(W)

1.目前交通較為不便;

2.地鐵出口與地下商業(yè)相連，造成人流過于集中繁雜，

影響項目的高檔形象，同時存在一定的安全隱患;

3.開發(fā)商缺乏辦公物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗;

4.綜合性物業(yè)，有利有弊，就寫字樓部分而言，與純

寫字樓相比，競爭優(yōu)勢并不明顯;

5、不同功能的各部分規(guī)模均不大;

機會(O)

1. WTO帶來大量境外企業(yè)進(jìn)駐;

2. CEPA的實施;

3. 珠三角自由貿(mào)易區(qū)的建立;

4. 星級酒店匯聚區(qū)，區(qū)域標(biāo)識性強;

5. 中心區(qū)已成氣候;

6. 項目定位的提煉與升華，將有可能使項目成為深圳

乃至全國的創(chuàng)舉。

威脅(T)

1. 同期市場有多個商務(wù)項目推出，市場競爭壓力大;

2. 深圳城市競爭力減弱，將對經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成一定影響;

3. 人民銀行嚴(yán)格要求各銀行控制高檔物業(yè)貸款及按揭

成數(shù);

4. 項目為復(fù)合型產(chǎn)品，在營銷推廣上可能存在市場認(rèn)

識的模煳性;

5. 歐美經(jīng)濟(jì)不明朗、國際政治局勢動蕩不安。

四、項目定位

(一)產(chǎn)品定位思考

屬性特征一：集商業(yè)、酒店、寫字樓于一體的綜合項目

屬性特征二：超五星酒店規(guī)劃

屬性特征三：地鐵出口接入地下商場

屬性特征四：CBD中軸線核心地帶，毗鄰會展中心

結(jié)論：超前規(guī)劃、高檔次、高配套的綜合型商務(wù)物業(yè)

其中：

酒店——超五星酒店

寫字樓——與酒店服務(wù)相匹配的高檔寫字樓

商業(yè)——與片區(qū)形象相匹配的高檔商業(yè)街

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