房產證無法辦理的解決方法

　　房產證是很多人想要辦理的證件，你知道房產證無法辦理的時候應該怎么辦呢?下面是百分網小編為你精心推薦的房產證無法辦理的處理方法，希望對您有所幫助。

　　首先，辦理房產證義務的履行期限，應遵從當事人的約定。其次，當事人沒有約定的，按房屋是否屬于商品房進行分類處理：

　　(一)如果房屋屬于商品房

　　辦理房產證義務的履行期限應當按照國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條的規(guī)定來確定。預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

　　最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十八條第一款也作出了與上條規(guī)定內容相一致的規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

　　1、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

　　2、商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90 日;

　　3、商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

　　合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

　　(二)如果房產不是商品房

　　按照《合同法》的規(guī)定，明確買受人與出賣人的權利義務。合同生效后，當事人就辦理房產證的時間沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。依照《合同法》規(guī)定仍不能確定的，出賣人可以隨時履行，買受人也可以隨時要求履行。但應當給對方必要的準備時間。

　　出賣人辦理房產證的義務的履行，重點在于考察其開始去登記機關申請房屋產權過戶登記這一行為。當然，申請房屋產權過戶登記僅僅是出賣人履行辦理房產證行為的開始而非結果，完成辦理房產證即過戶登記的完成方是合同的目的。如果由于出賣人原因在合理期間內不能完成產權過戶登記的，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔違約責任。

　　房產證無法辦理的原因

　　1、開發(fā)企業(yè)已經破產或被取消資質，無法繼續(xù)辦理樓盤的大確權;

　　2、開發(fā)商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金;

　　3、開發(fā)商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊等，債務尚未清償完畢;

　　4、開發(fā)商沒有完成竣工備案工作;

　　5、開發(fā)企業(yè)將房屋重復銷售(未經合同備案)，導致無法辦理房產證;

　　6、樓盤被法院查封;

　　7、開發(fā)商沒有取得建筑面積實測數(shù)據(jù);

　　8、商品房出現(xiàn)面積誤差，在一定范圍內的超面積需按規(guī)定補繳或退回購房差額，在面積誤差未解決的情況下，將導致無法辦理產權登記;

　　9、開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設小區(qū)配套設施，或未移交小區(qū)配套用房，無法通過綜合驗收;

　　10、開發(fā)商不及時辦理"大確權";

　　11、開發(fā)商不配合提供辦理"小房產證"的相關資料;

　　12、開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產證不發(fā);

　　13、房屋契稅尚未繳納;

　　14、公共維修基金尚未交付;

　　15、提交辦理房產證的文件不合格;

　　16、個別購房者購房入住后進行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證; 17、房產證辦理部門無正當理由拖延辦理或不予辦理;

　　18、代辦產權的單位或人員(律師、代理公司)違規(guī)操作。

　　房產證辦理流程

　　確定開發(fā)商已經進行初始登記

　　開發(fā)商辦理初始登記是自己辦理房產證的必要前提條件。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將其需要辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20～60日不等，因此在收房入住后的兩三個月之后，可以向開發(fā)商詢問辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產交易信息網站進行查詢。為確保自己的利益，在《購房合同》中應對開發(fā)商辦理初始登記的時限加以約定，尤其是開發(fā)商辦理初始登記的最后期限以及辦理完畢后的“及時通知義務”等，明確不及時辦理應當承擔的賠償責任。

　　到管理部門領取并填寫《房屋(地)所有權登記申請表》

　　申請表填寫之后需要開發(fā)商簽字蓋章。有的開發(fā)商手中會有現(xiàn)成的蓋好章的表格，只需到開發(fā)商處領取并填寫就行了�？梢允孪认蜷_發(fā)商詢問，房產證應該在哪個部門辦理，然后直接向該部門咨詢，省去奔波之苦。

　　拿測繪圖(表)

　　由于測繪表是登記部門確定房產證上標注面積的重要依據(jù)，因此是必需的材料之一�？梢缘介_發(fā)商指定的房屋面積計量站申請并領取測繪表，或者帶身份證直接到開發(fā)商處領取，也可以向登記部門申請對房屋面積進行測繪。

　　領取相關文件

　　在前面詢問相關部門時，一定要明確需要領取哪些必要的申請文件，一次齊全。這些文件包括購房合同、房屋結算單、大房產證復印件等。填寫好的申請表需要請開發(fā)商審核并蓋章。

　　繳納公共維修基金、契稅

　　公共維修基金一般由房產所在地區(qū)的小區(qū)辦收取，部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金，繳納的方法可以詢問開發(fā)商的辦事人員。需要注意的是，無論是小區(qū)辦收取還是銀行代收，都必須保留好繳納憑證，這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產證的必需文件，一旦遺失會影響獲得房產證。

　　提交申請材料

　　材料主要包括以下幾種：

　　(1)蓋章的申請表;

　　(2)房屋買賣合同;

　　(3)簽訂預售合同的買賣雙方關于房號、房屋實測面積和房價結算的確認書;

　　(4)測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份;

　　(5)專項維修資金專用收據(jù);

　　(6)契稅完稅或減免稅憑證;

　　(7)購房者身份證明(復印件核對原件);

　　(8)房屋共有的提交共有協(xié)議;

　　(9)銀行的提前還貸證明。

　　按照規(guī)定時間領取房產證

　　一定要保存好管理部門給的領取證書的通知書，并按照上面通知的時間領取房產證。另外，在繳納印花稅和產權登記費、工本費時需仔細核對房產證的記載，尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態(tài)等重要信息。

　　拓展：房產證的辦理流程

　　適用范圍：開發(fā)商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況適用

　　第一步：簽訂委托協(xié)議

　　通�！顿彿亢贤�》中有關于委托開發(fā)商代辦房產證的條款，這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協(xié)議。此外，很多開發(fā)商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產證，并同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書。

　　有些時候，開發(fā)商會把辦理相關手續(xù)的事務委托給專門的代理公司或律師辦理。

　　此時，您也可以選擇，開發(fā)商或代理公司僅辦理相關手續(xù)，契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。

　　注意事項：

　　委托代辦的協(xié)議中應明確約定：

　　1.開發(fā)商應該于什么期限內辦理房產證（如果是“兩證分離”的地區(qū)，一定要注明《土地使用權證》和《房屋所有權證》，當然如果因為行政原因，本地暫時無法取得《土地使用權證》的，只能讓步了）；

　　2.開發(fā)商或代理公司應當于什么期限內提供繳納相關稅費的正式收繳憑證；

　　3.約定一旦因開發(fā)商原因導致不能如期辦理或辦證發(fā)生錯誤的情況時如何處理，最好明確約定“可以退房”或“不退房，但開發(fā)商應賠償全部房款xx％的賠償金”等明確的違約處理方法；

　　4.約定如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》的，購房人如何核驗房產證，因為這種情況下購房人往往只能“看一眼”房產證；

　　5.約定辦理抵押登記的事宜，有些銀行不扣押房產證，僅辦理抵押登記，抵押登記的手續(xù)是否由開發(fā)商辦理以及如何辦理等事宜也應當約定清楚；

　　6.約定代辦費用的數(shù)額和繳納方法，并要求提供正式的開發(fā)商蓋章的收據(jù)。

　　如果《購房合同》對此沒有詳細約定，請一定要在這份委托協(xié)議中爭取加入這些條款。

　　第二步：繳納房產證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅

　　辦理收房入住手續(xù)的時候，開發(fā)商往往會要求您繳納這些費用。注意事項：

　　1.在交錢之前，請您了解一下這些稅費的收繳標準，以便核實開發(fā)商計算是否正確，可參見本書附錄十一。

　　2.交錢之后，請您一定保留好收款憑證，并一定要求收款單位蓋公章，不要收“白條”。

　　第三步：按照約定時間領取房產證

　　開發(fā)商或代理公司代交上述稅費之后，申請辦理房產證，并辦理抵押登記后，您就可以領取房產證了。

　　如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》，您一定要找機會仔細核驗房產證上的記載，一旦存在記載錯誤，應及時要求更改。

　　注意事項：

　　1.仔細核對證書的數(shù)量，如果約定取得兩證，一定要核驗是否齊全；

　　2.仔細核對房產證的記載，尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態(tài)等重要信息，如與合同約定不符，要求開發(fā)商說明原因；

　　3.核對“他項權利”一欄記載的抵押事項；

　　4.索要繳納稅費的正式發(fā)票。