實用的營銷策劃方案錦集4篇

　　為了確保工作或事情能有條不紊地開展，往往需要預先進行方案制定工作，方案是計劃中內容最為復雜的一種。那么優秀的方案是什么樣的呢？以下是小編為大家整理的營銷策劃方案5篇，僅供參考，大家一起來看看吧。

營銷策劃方案 篇1

　　對公存款作為銀行主要的資金來源，是銀行經營和盈利的基礎。對公存款不僅是商業銀行經營之本、效益之本、發展之本，也是一個銀行綜合競爭力的集中體現。因對公存款金額大、成本低、效益好，成為商業銀行重點組織的資金來源。面對日益嚴峻的市場競爭環境，如何提高對公存款業務市場占有率，成為商業銀行當前十分重要的課題。

　　20xx年度，諸暨農村合作銀行營業部充分發揮資源優勢，在拓展對公存款業務上取得了較好成績，對公存款總量和增量穩居全行首位。本文結合諸暨農村合作銀行營業部在對公存款業務工作上的成功經驗，就如何進一步拓展對公存款業務提出了相應的對策建議。

　　一、以客戶利益為中心，細分市場客戶群

　　目前，“以客戶為中心，以市場為導向，以效益為目標”的經營理念已成為銀行的共識。為此，商業銀行必須采取客戶導向戰略，把滿足客戶的需求作為經營活動的出發點和歸宿，樹立“以客戶為中心”的經營觀念，以自己對客戶的忠誠來培育客戶對銀行的忠誠度。在當前內部變革與外部競爭的雙重壓力下，商業銀行可以運用市場細分策略，滿足不同層次客戶的需求。市場細分策略，即銀行將客戶群體細分，將具有相似特征的顧客群歸類于同一細分市場的方式進行市場分析，從而清晰識別出不同的細分市場。

　　市場細分策略有兩種基本類型：集中策略和差別策略。集中策略即把營銷活動集中于一個次級細分市場之上，可以使銀行將注意力集中在某一特定的客戶群、某種可能形成的金融產品或服務、某一特定地區的市場、某一收入水平階層或某一年齡階層的客戶。銀行運用這種策略可集中力量占領某一市場，把合適的服務以合適的價值提供給合適的客戶。“差別策略”，即按照不同標準劃分出兩個或更多的次級人口群組，然后再針對每一個細分群組展開營銷活動。我們諸暨農村合作銀行營業部根據自身的市場定位，靈活運用市場細分策略，把目標客戶分為“必爭”和“必占”兩類，對于區域內有些公認的存款額度大、余額穩定的大戶、好戶，但因行政管理、國家政策、業務需求等因素，已經和其他大型商業銀行形成多年穩定合作關系的客戶，我們采取“必爭”的策略，即利用各種人脈資源和關系，密切關注、多方公關、全力爭取；對于在我部開戶的貸款企業和個體工商戶，他們的業務需求單一，經營范圍多樣，經營地點和場所較為分散，人員流動性較強，這些都符合我們“立足三農，面向社區，服務三農”的市場定位和“小額、分散”的業務特點，因此是我們“必占”的目標客戶群。

　　二、以隊伍建設為基石，提升員工整體素質

　　抓好隊伍建設，加強員工培訓，培養一支思想作風端正、業務素質過硬的員工隊伍，是全面完成各項儲蓄任務特別是抓好對公存款、興行興業的根本保證。為了提高對公存款市場份額，商業銀行要選擇覺悟高、基礎好、有對公存款管理經驗的人擔任此項工作；要穩定公存員隊伍，切實保證在業務發展過程中，儲蓄人員的收入不減少，待遇不降低；加強人員行為管理，嚴格工作要求，每一個公存員都必須遵章守紀，自覺工作，努力完成任務，做到合理分工；對公存員采取各種方式進行培訓，提高他們的業務素質。另外，客戶經理是拓展對公存款業務市場的專業化隊伍，要將那些有營銷才能或有客戶資源的人員聘任為客戶經理，在選好、配優客戶經理隊伍的基礎上，加強他們在營銷理念、營銷技巧和知識結構等方面的培訓，還必須對他們進行嚴格的規范化服務培訓和職業道德教育。

　　每年年初，我營業部會根據上級行社和總行的要求，制定出全年的培訓計劃，分批分期組織員工進行培訓。還多次組織開展規章制度和業務技能考試與技能比賽，并以此作為評選

　　各類先進的主要依據。如，我營業部會定期對客戶經理組織資格考試，內容包括角色認知、常用知識和技巧、溝通和禮儀技巧、營業環境管理、工作規范、客戶服務管理、服務補救管理和營銷機會挖掘等多方面知識，有效提升了轄內干部職工的業務素質和業務技能。

　　三、以優質服務為保障，全方位提升服務質量

　　對公存款業務已成為銀行間相互競爭的一個焦點，在激烈競爭的情況下，以優質服務贏得信譽、贏得客戶，是做好對公存款工作的根本途徑。因此銀行要不斷加強和完善自身的服務功能，全方位地提高服務質量和服務水平。可以從以下方面著手：

　　一是創新對公存款業務產品。注重對經濟活動中新情況、新問題的研究，進行金融產品創新，設計出滿足客戶需要的金融新產品，不斷提升自身的競爭力。

　　二是做好客戶維護工作。在客戶維護方面，我營業部采取分層包干、責任到人的策略。領導班子重點負責財政、社保、學校等政府及事業單位和大集團、大客戶的感情聯絡和公關工作，提高客戶的信賴度和忠誠度；客戶經理發揮自身作用，加強與轄內貸款客戶的聯系和走訪，特別是加強與業務經辦人員的交流與溝通，了解掌握客戶的資金動向，為客戶提供所需的產品和服務。

　　三是做好大客戶的服務工作。我營業部對存款大戶高度重視，設立大戶專柜、大戶接待室，根據情況上門服務及免收辦理業務的手續費等措施，以優質的服務穩住和吸引大戶企業。四是重視加強對中小企業的服務。中小企業客戶雖然單個存款額較小，但數量多，總體存款相對穩定，如果對其提供較好的服務，能促進對公存款的穩定增長。因此，要在服務好大戶企業的同時，進一步提升對中小企業的服務質量，重視中小企業存款和結算市場，開發專門產品，推廣適合中小企業的結算存折、個人支票和保付支票，不斷增加中小客戶存款。

　　四、以獎優罰劣為手段，重點抓好考評機制的完善

　　建立合理的考評機制能極大激發銀行員工拓展對公存款業務的積極性，對此，在銀行內部需要建立科學的考評體系。采取既有年末、季末、月末考核，又有日平均數、旬末考核，并將考核與個人、單位評比先進、分配獎金結合起來的考核獎勵辦法。要加大獎勵兌現力度，按辦法規定及時、足額兌現，杜絕保底封頂現象，徹底打破平均分配主義。另外，客戶經理是銀行直接面向廣大客戶開展營銷和提供服務的中堅力量，其考核體系的完善與否，將直接影響到客戶經理積極性和創造性的發揮。在對客戶經理的考核上，應根據個人業績與貢獻論獎懲，并在考核中把即期激勵、遠期激勵、晉升機會激勵等多種方式綜合運用起來，在保證考核機制連續性、政策一貫性的前提下，獎優罰劣，拉開收入差距。另外，對客戶經理的考核還必須處理好效益指標與業務指標之間的關系，在考慮貢獻度的同時，應考慮業務發展指標；同時還必須把對公存款開戶與增加作為重要指標與其崗位工資、績效工資掛鉤，既充分調動對公客戶經理抓對公存款的積極性，又使全行業務能均衡、全面發展。在逐步完善對公客戶經理考核的同時，還必須建立非對公營銷人員的獎勵機制，把對公存款營銷業績與非對公營銷人員的獎勵掛鉤，真正形成全行員工工作同心、目標同向、市場同拓的吸存局面，以達到促進對公存款快速增長的目的。

　　銀行要在激烈的同業市場競爭中鞏固和發展對公存款，不斷拓展對公存款領域，穩定增加對公存款，就必須以客戶利益為中心，細分市場客戶群；以隊伍建設為基石，提升員工整體素質；以優質服務為保障，全方位提升服務質量；以獎優罰劣為手段，重點抓好考評機制的完善，通過多項措施并舉，使銀行大幅提高對公存款的市場占有率。

營銷策劃方案 篇2

　　策劃的客戶:新老顧客,潛在顧客,內部員工.

　　策劃機構: xx營銷部

　　策劃人: 楊浩

　　適用時段: 11年3月13日-15日

　　情況背景分析:由于去年底的金融風暴,港幣貶值和今年初的行業競爭激烈,對本公司的營業利潤造成巨大的沖擊,直接原因是客流量減少.要穩定老顧客,發展新顧客和回報消費者,隨著公司成立開業五年之際,公司來一次大的促銷活動.

　　一.策劃目的(目標)

　　為了感謝這五年來的新老顧客對本公司的支持,信賴和肯定,回報消費者,特推出本活動.預定這三天的客流量共計達到1000人/次,預計毛利達到10萬元.沙頭角市場客流量占有率達到60%以上.推廣休閑行業,樹立品牌意識.讓顧客感到歡樂,實惠,各階層適宜.內部全員參加,推廣,提高氣氛,帶動周邊人群消費.讓所有人知道有這次活動且能積極參加.重點是帶動客流量和發展新客源.

　　二:主題

　　休閑xx,歡樂五周年.

　　三.前期宣傳,布置和準備工作

　　原則:盡量少用錢財,物理,多用人力和現有資源.

　　宣傳:

　　對外:

　　主要手段以dm單投放,由公司工作人員發放到每一個區域,包括各街道,商業區,居民區,主要是潛在消費人群,要地毯試的發放.(負責人各班主任主管)

　　對內:鼓勵內部員工參加活動,介紹拉動朋友家人光臨,主要以口碑推廣為主.

　　布置:

　　時間:在3月9號-12號進行場地布置

　　地點:營業場所,重點是休息廳的張燈結彩,舞臺搭建.抽獎箱,電視,影音的準備.(負責人:周主管)

　　獎品采購和準備:具體有獎品(贈送足浴卷二十八張,按摩卷八張,紀念獎品)

　　物品(彩條,彩帶,橫幅,氣球,dvd,請貼,會員卡,儲值會員卡pop等)負責人待商議

　　節目征集(負責人周主管)

　　1、 各部門或各班，每一部門/班至少表演一個節目；技師部不少于3個節目

　　2、 本周末晚上11點前完成節目申報工作(程主任負責)

　　3、 下周一到周四進行排練

　　4、 節目申報者請自備伴奏樂器或音帶cd

　　四:具體內容:

　　活動時間:3月13日-15日三天(暫定每晚上8點開始,預計2-3個小時)

　　活動地點:休息廳,表演抽獎地點在兩個背投之間.

　　主持人: 程主任

　　獎品發放:由迎賓部配合(負責人李剛)

　　抽獎人 :四等獎:部長,老師及領班等.黃慧萍,周裕武,鄧三君,李剛,張光明,姚元欽,周本宜,阿繡,付海燕,會計.

　　 三等獎:主管及高級職稱.楊主管,龍主管,楊浩,楊怡,丁彩麗

　　 二等獎:部門主任.李主任,程主任,朱主任

　　 一等獎:由公司董事長或分公司ceo

　　積分兌現人:由財務付主管和朱主任登記發放

　　主干時間分配

　　1 民樂或節日歌曲作為晚會的開端

　　2 領導致辭

　　由現場主持人介紹嘉賓邀請 xx先生給員工致辭，并邀請大家共同舉杯

　　演出

　　3 由各個部門選報的活動（具體編排待訂）

　　說明：此項活動旨在讓xx人認識自我，在表演的過程中認識注意儀表儀態的重要性。今天員工們代表一個部門，未來代表的是整個xx的形象，從而使觀看者也從中受益。活動的參與性和觀賞性很高。

　　迎賓部統一服裝,打扮,動作要規范整齊。時刻保持笑容,對待老熟顧客要以vip會員單一照顧.

　　5 抽獎與禮品的頒發

　　效果預測

　　鑒于本活動是傳統內部組織的活動，富有創意和互動，只要實施得法，實施落實，可以引起內部員工積極參與和外部企業一定的關注，預計活動的實際參人數每天300以上，網絡報道5篇。對公司內員工覆蓋面有望達到1/2以上。同時，這次活動將有利的推動企業新文化的形成，增進員工信心，對外展示親切團結高效的形象，有效提升自身的知名度和美譽度。同時能帶動客流量創收.

　　附:人員邀請辦法:

　　1. 班前后會通知各崗位人員,知道活動內容,鼓勵內部人員消費和參與活動.主要目的是刺激消費,活躍氣氛.

　　2. 購買請貼在直遞或郵寄場內消費客人,老熟客人,企事業領導.不能發放到的電話邀請.

　　3. 通報公司總辦和最高負責人.

　　4. 宣傳單頁的投放,各班班前或班后通知各崗位同事到沙頭角各街道,商業區,居民區投放.報刊夾帶.

　　5. dm內容可以以宣傳公司周年慶,免凈桑,免費辦卡,獲得紀念獎品,參加抽獎.以代金卷方式制作

　　場地布置:

　　1.引用借鑒公司歷年活動慶祝的場地布置方法,具體由周主管安排,各班同事張貼,設置.

　　2.在情況允許的.情況下,可以在本公司前門口設漂浮氣球,橫幅,拱門.要給過往的人群由以種節日的氣氛.

　　3.活動前,中,后在場內開啟影響設備.休息廳用兩臺背投或一臺播放歌曲.

　　獎品設置和發放:

　　1.抽獎.設一,二,三,四等獎

　　一等獎:按摩卷(不限手法)足浴卷各2張或儲值會員卡,卡內1500-2500元(限制時間使用完) 名額:一名

　　二等獎:按摩卷,足浴卷各一張或儲值會員卡(卡內500-1000元) 名額:三名

　　三等獎:按摩卷一張 名額:五名

　　四等獎:足浴卷一張 名額:十名

　　2.積分兌現:

　　根據積分情況

　　(1) 超過10000積分的直接反贈%5或送按摩卷

　　(2)5000-10000積分送按摩卷或反贈

　　(3)XX-5000積分送足浴卷

　　(4)XX積分以下送精美禮品(要便宜,實用,有紀念價值)具體由財務統計分數,根據情況商議送什么禮品.

　　3） 工作總結和效果評估

　　以上工作中， 工作有主要負責人落實，其于有營銷落實

　　活動經費及預算

　　1）場地布置費用 500rmb

　　2）餐飲招待費用 500rmb(酒水,瓜子,糖果等)

　　3）各種活動用品的購置費用 5000rmb(獎卷和儲值卡)

　　4）勞務費用 0rmb

　　5）禮品費用 500rmb

　　6）獎金費用 0rmb

　　7）機動費用 50rmb

　　8）宣傳廣告費用 500rmb

　　9）演出費用 100rmb

　　活動評估標準

　　1）活動實際參加人數 不少于400人

　　2）媒介有關活動報道 不少與2篇

　　3）活動信息覆蓋率 總部全體員工的1/2

　　4）活動現場執行情況 不發生任何明顯失誤

　　5）活動經費的使用情況 嚴格控制在預算之內

　　6）公司知名度提升 5%

　　7）公司美譽度提升 5%

　　附則:

　　1.領取獎品人和發放獎品人必須由雙方簽字.顧客必須登記詳細資料,包括手機,家庭公司住址,職務,生日等等 由楊部負責

　　2.每個班兩各節目,硬性指標

　　3.非活動正式時間來的客人一律由前臺收銀發放紀念獎并做好客人資料登記.

　　有關事項說明

　　1．策劃書系就擬舉辦20xxxx五周年慶晚會活動提出的總體方案，有些內容難免粗疏，尚待活動總體思路確定后再進一步細化，并據此制訂具體的實施計劃。

　　2．類似這樣的活動一般需要準備一個月的時間。而現距活動的舉辦時間僅有一個星期的時間，應屬相當緊張。期望主辦單位盡快審核確定活動的整體方案，及早投入前期工作。

營銷策劃方案 篇3

　　1.任務簡介

　　1.1微信營銷目的：

　　建立一對多互動營銷平臺，依托微信及滲透個人現實社交圈打造一個營銷通路：傳播品牌、產品、項目、公司等信息，吸引更多的消費者用戶與加盟商用戶等，成為企業移動互聯網營銷通路的重要組成部分。

　　1.2企業獲得價值：

　　通過此方案的執行，逐步完成移動互聯網營銷通路的布局，為公司實現網絡化經營做好當前收益與戰略布局。

　　1.3通3層過濾機制，把廣眾人群分層過濾成為我們的客戶。

　　2方案實施辦法

　　2.1團隊建設

　　2.1.1團隊人員要求 ：

　　1、商務談判能力; 2、抓住重點能力; 3、積極思考能力; 4、不斷學習能力;

　　5、高效溝通能力; 6、建立關系能力; 7、危機公關處理能力; 8、了解受眾興趣能力;

　　9、組織協調能力; 10、品牌樹立能力。 2.1.2團隊人員構成

　　每個微信公眾帳號由公司1-2名員工兼職負責。設定2名負責人進行應急管理(總經理或副總經理兼)。另配備1-2名網絡營銷經驗豐富的員工負責項目運作(亦可聘請顧問)。

　　2.2團隊資源 2.2.1 線上推廣預算

　　團隊制定推廣計劃及所需資金預算，做好溝通及審批工作保證資金及時到位。 2.2.1 線下推廣預算

　　團隊制定線下營銷活動所需的物料、交通、場地租金等資源預算方案。

　　2.方案執行

　　2.1 開通公眾平臺賬號 (注冊官方類微信、加盟類微信、銷售類微信、客服類微信等)

　　2.2 制作二維碼、微信hao宣傳圖片、公司官網、微博、博客、論壇等放置二維碼、設計二維碼宣傳單張、海報、名片、員工T恤、戶外廣告燈箱等。 2.3線上推廣方式

　　論壇、IM工具、EDM、官網、網店、博客、微博、社交網站、互推、付費廣告、公眾賬號導航。

　　2.4 線下推廣方式

　　名片、傳單、T恤/廣告衫、菜單、說明書、產品包裝、店內海報、戶外廣告、關注陌生人、活動、傳統媒體。

　　3.管理工作

　　3.1 公眾平臺管理

　　3.1.1實時消息統計(3天/表)

　　時間：_______年_______月_______日 負責人：_________

　　3.1.2 用戶管理統計 (1周/表)

　　時間：_______年_______月_______日 負責人：_________

　　3.1.2 群發管理統計 (1周/表，格位依實際情況擴大，音頻信息描述內容即可。)

　　3.1.3 素材管理采用公眾平臺現有功能，群發信息內容均需登記在群發管理統計表上。圖片以縮略圖形式登記，文字全文登記。聲音、錄音信息需準確描述其內容。

營銷策劃方案 篇4

　　一、序：

　　眾所周知，長沙東一商業廣場是XX市不可多得的商業地產項目，該項目所處的位置是XX市的商業黃金地段，將備受眾多開發商、代理行及客戶的青睞，房地產項目尤其是商業地產項目的開發，地理位置是營銷成功的第一要素，而東一廣場所處的地理位置是不容置疑的。我們相信，由一般的地產代理公司代理該項目的全程營銷可能也會做得好，如果開發商的希望值不高，交由一般的代理公司進行營銷也不會很難，但如果開發商的希望值更高，希望本來很好的項目能產生超值的回報，則應選擇具有豐富的商業地產策劃經驗的公司或團隊進行合作，則會取得超值的回報，也就是說，在眾多的營銷公司或營銷團隊中，就看準能做得更好，做得更快了。

　　項目很好，一般的代理公司或團隊都有可能做得成功，但是由于項目的基本條件較好，營銷的要求就越多，希望的回報附加值就越高，沒有足夠實力和能力的代理公司是無法做得很好的。我們認為，項目的營銷合作對象，不是取決于公司的大小，也不是取決于合作公司營銷項目的多少，而是在于用什么人來營銷，在于營銷的主要人員有沒有足夠的實力和豐富的營銷經驗。縱觀廣州、深圳眾多大型、超大型的商業地產項目，從天河城、新中國大廈到中華廣場、正佳商業廣場這些超大型的項目營銷中，無一不是以決定用什么人來營銷取勝的。

　　我們這支隊伍，是廣東乃至全國商業地產浪尖上捕擊的一班人，長期從事開發商的商業地產營銷工作（祥見團隊介紹），成功營銷的案例足于我們“驕傲”。我們在與貴公司的領導溝通后認為，商業地產的營銷大多是大同小異的，唯一不同的是誰的經驗更多（不會走彎路），誰的方法最多（出奇制勝），誰的資源更廣（客戶源龐大）和誰的團隊建設更有凝聚力和向心力（目標管理）。我們一班人的營銷思路已經與貴公司領導溝通多次，營銷的執行方案比如，項目定位、樓層定位、功能劃分、區域劃分、包裝策劃、推廣策劃、銷售策劃等等在此暫不必作詳細的方案，我們要表述的是：項目的的營銷方針和政策。

　　二、項目的營銷方針

　　方針政策對頭了，營銷工作就會一帆風順，如果方針政策出現偏差或錯誤，就會給營銷工作走諸多彎路，導致營銷失敗。所以，在進行項目營銷時，必須制定好營銷的方針政策，我們認為：東一商業廣場的營銷必須遵循以下幾個方針：

　　1、項目定位和商業定位

　　項目定位：城市ctmall

　　商業定位：負三層：停車場

　　負二層：超市

　　負一層：流行前線

　　首層：品牌名店

　　二層三層：百貨公司

　　四層：數碼城、小型家電城

　　五層：美食城、中餐廳

　　六層：電影城、娛樂城

　　七層：會所

　　以上定位可根據所需這面積作小范圍調整和點綴。

　　2、定單開發：

　　所謂定單開發，就是與合作伙伴談妥合作條件之后再進行項目的設計與建設。這種辦法因為有合作伙伴的加盟，有利于提高知名度，有利于項目建設的順利進行。比如我們在與電影院線合作時，引進有名的國際電影院線，有利于我們在項目推廣中提高知名度，提升品牌附加值，而且會根據電影院線建筑結構的要求進行設計和施工，不會在施工之后再返工或修改，避免不必要的建筑成本。再且，由于要求合作伙伴下一定的開發定金，就會與合作伙伴形成捆綁式開發，風險共擔，促使合作伙伴與我們竭心全力把項目開發建設好。

　　我們計劃定單開發的合作伙伴是：美國時代兄弟華納電影院線、廣州百貨大廈、廣州友誼商店，日本吉之島、哈根達斯、星巴克、肯德基、麥當勞、澳門街、焦葉、順電、協亨、東澤、國美、勞寧、百佳、萬佳、易初蓮花、七十一便利店、天貿南大、韓國現代百貨、宜家、錢柜、聯邦、歐尚、歐陸、屈臣式、巴黎春天、西武百貨、瑪沙百貨等等。

　　3、招商先行

　　項目的營銷成功與否。關鍵在于招商，如果我們來營銷，我們計劃招商先行，把國際國內知名品牌招進來，以品牌的影響力和號召力提高項目的知名度和信譽度。當然，在招商這些品牌之中，不一定完全以純租賃的方式進行，也不一定要求租戶完全簽訂《租賃合同》，只要租戶能下一定保證金和出具品牌廣告配合文件即達到我們的目的。

　　4、強強聯手

　　項目的銷售成功，除其自身的亮點之外，必須有多方面的配合與襯托，我們計劃采取“強強聯手”的方式進行銷售。比如以上我們提到的品牌，我們計劃與他們其中的一些品牌進行聯手打造一個長沙經典的商業項目。以上的這些品牌，我們都曾與之多次交往和談判，也了解其所需所求，我們有信心使其加盟。

　　5、多種銷售模式并存

　　因客戶群體不一樣，客戶需求也不一樣，投資的模式也不會相同，為了滿足不同階層、不同心態、不同能力的客戶的要求，我們計劃采取“直銷銷售”和“委托經營銷售”等方式進行。

　　6、多渠道銷售方式進行

　　單一的一種銷售方式不足于在短時間內達到銷售的目的，除非沒有競爭對手和項目獨一無二。我們計劃三層銷售方式，形成一個包圍圈，第一層是本地客戶的銷售，針對XX縣市的購樓

　　客戶；第二層為XX市周邊城市購樓客戶；第三層為溫州、臺州、江浙一帶等外省的投資客戶（絕對不是炒樓團，而是投資團）。

　　這三層不同客戶都有不同的購買需求，所以，必須利用其不同的購買欲望，采取不同的銷售方式進行。

　　7、合理分配銷售與自存物業的關系

　　絕大部份開發商開發樓盤的第一需求是回籠資金，第二需求是成功開業與經營。我們認為，東一項目也不例外，必須把回籠資金作為首期目標，我們計劃把負一層、首層和二層進行銷售，盡快回籠資金，負二層和三、四、五層以上作自留物業。因為一般的商業樓盤的三層以上，負二層以下都是比較難銷的，如果倒過來把負一層、首層和二樓作自留物業，負二層和三、四、五層以上作銷售物業，勢必給首期的資金的回籠帶來很大很大的壓力。其次，由于商業規劃、區域規劃、商戶劃分的局限性，負一層、首層和二樓售價高，租金自然也高，高租金對大客戶來說是接受不了的，大客戶只能往負一、負二或二、三樓以上安排。所以，首層、負一、負二層尤其是首層不能租給大客戶的，大客戶只能往上或往下走，如果三四層作銷售樓層、租金回報低，自然售不起價。售價與租金價是相輔相成的，所以，必須把負一、首層和二層銷售，其它樓層作自留物業。必須遵循而不能違反這個規律，如果違反這個規律勢必受到市場無情的打擊。

　　8、提高住宅部分的檔次設計與包裝

　　東一所處的位置是喧鬧的商業旺街，且占地面積不算大，項目樓上如做成普通的住宅則缺少小區的概念，當今住宅如果不處于小區內各種配套齊全，則售價不會有多大的升值空間，根據項目的地理位置和裙樓以下為商業廣場這個不爭的事實，樓上住宅做成酒店式公寓，配以豪華裝修，售以自用和投資，甚至可進行投資回報的銷售模式，開創長沙酒店式公寓投資回報的新篇，此項工作在具體策劃過程中會有詳細的介紹。

　　9、商管與物管

　　商管與物管既是銷售招商成功的基礎，又是商業成功經營的延伸，對于商管和物管，我們計劃是借鑒廣州天河城和中華廣場商業廣場兩巨頭管理模式，即掛名有名的香港物業管理公司和商業廣場管理公司，由這些公司派員直接參與和領導管理，其編制則隸屬于開發商，既可以借用其名配合廣告推廣，增強客戶的信心，又不至于被其牽制和控制成本。此項模式在具體操作過程中我們有實際的經驗，對與其談判的方式方法和實操過程都有很了解，如我方能介入，此項工作不必擔憂。

　　三、團隊介紹

　　1、人員介紹

　　首席負責人：先生

　　曾經操作國內大型和超大型的商用物業，具有多年商用物業系統操作經驗，對商用物業有國際國內先進的理論指導和豐富的團隊管理經驗。經歷有：

　　7萬平方米商業面積的新中國大廈銷售經理；17萬平方米商業面積的中華廣場營銷總監；42萬平方米商業面積的正佳商業廣場營銷總監；80萬平方米面積的華南mall招商總監；中國頭號商業地產商的萬達集團的營銷總監；貫美（國際）控股公司銷售總監、副總經理；中鵬公司總經理。

　　銷售執行總監：先生

　　曾經操作國內大型和超大型的商用物業，具有多年商用物業系統操作經驗，一流的商用物業職業經理人，經歷有：

　　7萬平方米商業面積的新中國大廈銷售經理；17萬平方米商業面積的中華廣場營銷副總監；42萬平方米商業面積的正佳商業廣場營銷副總監；80萬平方米面積的華南mall招商副總監；長泰商業廣場營銷副總監。

　　招商執行總監：先生

　　獲房地產專業學士學位，曾經操作國內大型和超大型的商用物業，長期從事策劃招商一線工作，具有豐富的實操經驗和深厚的行業理論基礎，擁有商用物業系統的目標客戶群，經歷有：

　　80萬平方米商業面積的華南mall招商經理；廣州五洲裝飾專業世界營銷經理；亞洲美博城營銷經理。

　　銷售招商經理：先生

　　曾經操作國內大型和超大型的商用物業，長期從事銷售招商一線工作，具有豐富的實操經驗，擁有商用物業系統的目標客戶群，經歷有：

　　80萬平方米商業面積的華南mall招商經理；亞洲美博城營銷經理；長泰商業廣場營銷經理。

　　廣告總監：先生

　　從事廣告工作十余年，商用物業廣告專業人士，現任廣州天池廣告公司總經理。

　　策劃總監：先生

　　從事廣告和商業劃策工作十余年，商用物業廣告專業人士，具有豐富的商用物業策劃經驗，現任廣州天池廣告公司副總經理。

　　策劃總監：先生

　　曾成功操作國內大型和超大型住宅和酒店式公寓等物業，對商場、住宅和公寓有著豐富的實操經驗和成功案例。

　　經歷有：廣州天與地房產策劃公司副總經理。成功操作廣萬達商業廣場

　　萬達集團為目前國內頭號商業地產公司，在中國23個大中型城市擁有100多萬平方米的商業面積，主要分布大連、沈陽、長春、濟南、長沙、武漢、上海、北京、天津、南寧等。已呈現規模性、連鎖化的經營模式，注入先進的文化理念、超一流的管理水平，具有很強的品牌輻射能力，在許多大城市有擴張計劃。

　　新大廈：

　　廣州珠

　　江新城西邊，廣州最成功的涉外酒店式公寓典范。

　　天文苑：

　　廣州XX區體育中心高檔住宅的典范。

　　太平洋電腦城：

　　廣州最旺的電腦專業市場，地處廣州天河總統大酒店旁。

　　3、運作模式

　　商業地產項目在前幾年之中一般是推行代理公司代理方式，但近幾年已經從代理方式向合作方式轉型。我們一班人長期以來都是在開發商公司任中高層領導，與代理商打交道不知其數，深諳采取代理方式營銷的利弊關系。縱觀廣州成功的超大型購物中心，無一個是用代理公司作全面代理營銷的，其案例為天河城廣場、中華廣場、正佳廣場這三巨頭，沒有一個是用代理公司代理的，原因是：超大型的購物中心不是單一的住宅型包裝與銷售，而是策劃、銷售、招商、商業管理、物業管理、工程設計、資金滾動、商業運作、區域劃分、商戶組合、品牌組合、商住理念等龐大的系統工程，代理公司由于其單純的代理方式已不適合大型商業廣場營銷的要求，所以，我們認為要借鑒廣州大型商業物業成功的經驗，我們建議如下：

　　采取目標管理的方式進行營銷：

　　制定好目標。采取責任到人，營銷負責制方式進行。項目成立營銷中心，我們是項目營銷中心人員，營銷中心設總經理一人，副總經理二人，大體框架如下：

　　總經理

　　副總經理1：下轄策劃總監、招商總監、銷售總監

　　副總經理2：下轄內務總監、商管物管總監

　　策劃總監下轄策劃部、廣告部

　　招商總監下轄招商大戶部、招商品牌部

　　銷售總監下轄銷售一部、銷售二部

　　內務總監下轄人事行政部、合同按揭部

　　商管物管總監下轄商業管理部、物業管理部

　　以上人員設目標管理制度，制定目標、放權實施，責權利落實到人。

　　4、合作框架

　　我們的團隊是一支充滿活力的團隊，也是一支有著豐富商業地產營銷工作的團隊，在廣東乃至全國都有著我們的團隊全面營銷的成功案例，我們的這一支隊伍是廣東乃至全國商業地產浪尖上搏擊的一班人，我們對東一的營銷充滿著信心。現在我們提出下列合作框架：

　　（1）、由我們全盤策劃、銷售和招商，我們的方案提交公司領導審定之后，由我們負責全面執行。公司不干預我們的工作，但可監督我們的工作，我們對公司負責。

　　（2）、傭金計算方式：

　　①、以銷售總額的百分比提取傭金；

　　②、開發商定出底線價位，我們在底線基礎上進行全方位的努力和項目的包裝，以提升項目銷售附加值，提高銷售價，超價部分5：5比例分成，公司占50%；我們占50%。

　　（3）、公司提供辦公場地和辦公用品以及商務用交通工具。

　　（4）、以公司營銷中心的名義而不是以代理商的名義對外公開，以增加客戶的信心。

　　（5）、隊伍人員的工資獎金由我們自行承擔。

　　四、我們的優勢

　　1、我們一班人多數具有8年以上的商業項目營銷經驗，從事開發商中高層領導工作，運作的商業項目是中國最大的項目之一。其成功的個案是全國商業地產的楷模，如一九九七年新中國大廈的返租回報是我們創立的，風靡全國已有六、七年時間經久不衰（當然現階段由于政府的干預，有所改變政策），一九九九年的中華廣場的城市mall、現階段的42平方米的正佳商業廣場和50萬平方米的華南mall、全國商業地產巨頭的萬達，無一不留下我們的“豐功偉績”。可以說這幾年來，我們都是在全國的商業地產的浪尖上搏擊，可以說“會當凌絕頂，一覽眾山小”，經驗和能力是不必置疑的，希望能把過去學到的東西在東—發揚光大，“到中流擊水，浪遏飛舟”。

　　2、擁有龐大的客戶群體：龐大的客戶群體是我們成功招商和銷售的源泉，全國乃至世界的有名品牌盡在我們的掌握之中，有部分主力店本身就與我們多次合作和協作，我們對主力店的談判有不可替代的能力，這是我們的一道招牌。

　　3、策劃、銷售、招商本身是我們的強項、商業管理、物業管理我們又是比較熟悉，與全國有名的管理公司有多次的合作和談判經驗，對項目下一步的管理有經驗。

　　五、我們的服務內容（見附表）

　　州新大廈、天文苑、五羊新城、珠江新城的南天廣場，匯豪大廈、天河太平洋電腦城等高檔住宅和商用物業的營銷。

　　2、案例介紹

　　正佳廣場

　　總占地面積達5萬平方米，總建筑面積42萬平方米。在建商業面積30萬平方米；遠期規劃建設48層寫字樓和30層服務式公寓，建筑面積12萬平方米。正佳廣場和天河城廣場被定位為天河商業的“雙子星座”。

　　中華廣場

　　由廣州興盛房地產發展有限公司開發，由其股東之一——香港昌盛集團有限公司全額投資建成。他雄居于XX市中心——中山三路與較場西路交界處，處于地鐵烈士公園上蓋，廣場北與廣州著名的公園“烈士公園”相對，東與廣州最大的休閑廣場英雄廣場為鄰。地下負一層與烈士陵園地鐵站a出口相連接，多路公交車路經此地，交通網絡四通八達，出行暢然無阻。由中國著名設計大師精心設計，占地面積3萬平方米，建筑面積達17萬平方米，集購物、飲食、娛樂于一體的

　　大型綜合購物廣場。

　　亞洲美博城

　　規模宏大，占地4000平方米，是亞洲第一的專業化妝品交易中心，建筑面積達50000平方米，商鋪有500個，設計新穎，規劃完備，設立展示中心、交易中心、電子商務中心、培訓中心，滿足經營者的需要，在全國同類化妝品專業性中檔次最高、規模最大。

　　華南mall

　　由XX市民企“三元盈暉投資發展有限公司”投資的“華南mall”已全面興建。該項目號稱中國最大mall、總投資超過25億元，計劃于20xx年底正式開業。

　　“華南mall”項目調研策劃歷時3年，它借鑒了世界上mall成功的經營理念，由國際上頂尖的設計團美國jwda建筑師事務所、美國edsa景觀設計院，法國建筑師（pa）集團為主擔綱，并由眾多國內外知名專家教授參考規劃設計。

　　“華南mall”將打造成度假旅游、休閑娛樂、購物消費融一體的“一站式”消費。“乘船逛大mall，購物看風景”，這是商業面積達45萬平方米的“華南mall”的主要賣點。其主題規劃在整體布局上沿東江西支流“依河就勢”而建，濃濃的歐美風情營造出濃厚的國際特色。每組建筑中心都有自己的主題：東西向的“香榭里大道“及南北向的“情趣大道”為軸線，水道景觀貫穿各部分，可容納約6000人的表演場為兩條主軸線的交匯點，也是整個建筑樂章最燦爛的部分，為商業區的中心。對馬可鐘樓、酒店、6萬平方米的美食城圍合而成的商業廣場，是景觀的又一個高潮，構成大mall的次中心。在人群流向的高聚集處，拓展兩個表演場，使整個構想和規劃精彩不斷，高潮迭起。

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