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一、調查背景

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去年在房地產政策、信貸政策均不斷放松的背景下，由于重慶庫存面積仍然較大，且新增供應面積仍然處于高位，所以今年重慶市最先放出“去庫存”的大招。解決這一問題的唯一對象是消費者，因此我們不得不對消費者進行研究，提出幾點疑問:買房子的人是怎樣決定購買的？在與房地產選擇與購買相關的多個因素當中，到底哪些因素對消費者起著決定性的、實質的影響。

二、調查目的

為了解重慶市消費者對房地產市場的需求，弄清我們去庫存的主力軍。

三、調查過程

我們在重慶春季房展會期間對100位在兩年內準備購房的消費者進行了現在問卷調查。這次調查從總體買房的消費者的角度出發，對他們的基本狀況、住房需求特點與趨勢以及置業特點進行了詳細的研究，從不同角度界選定了幾個重要的購房群體。

四、調查對象

近兩年內有意買房具有一定的購買能力、并在買房中能擔當做出決策的人

五、調查問卷

1.你的年齡？

25歲以下（） 25-35歲（） 35-45歲（） 45-55歲（） 55歲以上（）

2、您的年收入？5萬以下（）5-10萬（）１０萬－３０萬（） 30萬-50萬( ) 50萬以上（ )

3、您的職業是？

機關、事業單位（）廠礦企業（）個體經營戶（）或私營企業戶（）其他（）

4、您購房的目的？

轉賣升值（）居住（以解決生活問題為目的）() 放租收長期利益( ) 居住（以改善生產質量為目的）( ) 其他( )

5、在環境、位置與戶型幾個因素不能同時滿足時您會選擇？環境一般，戶型較好（）戶型環境均好（價格高）（）地段好，環境一般（）自然環境好，戶型一般（）內室環境好，戶型一般( )

6、您購房所選區位考慮的主要因素有？

距工作單位近（）方便子女就讀（）繁華商業區（購物、娛樂等方便）（）環境景觀好（）

7、您購房主要考慮？（）

地段（）價格（）房型（）環境（）配套（）物業管理（）距相關地點近（）

8、日常交通工具（）

私家車（）輕軌或公交（）自行車或摩托車（）出租

車（ )

9、您購房希望的地段或可接受的地點？（）

市中心（）郊區（）其他（）

10、您購房可接受車程（從居住地到工作地點）（）

1５分鐘內（） 1５-３０分鐘（）３０－４５分鐘（）無所謂（）

六、調查結果

1、目前購房消費者的基本狀況：從調查結果來看，大部分購買群體目前的事業狀態處于起步階段或發展階段，總體購買力不高。處于事業起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，而處于事業發展階段的購房者大部分為31—45歲的人群。一方面他們沒有太多的儲備資金，另一方面他們需要大部分的資金投入用來拓展自己的業務，發展自己的事業。

2、購房消費者的需求：消費者對居住地點至工作單位的車程要求有所放寬，居住區域選擇呈現郊區化傾向，遠離城市的喧囂。同時，交通配套是消費者最為關注的基礎配套設施，他們不希望被居住地點至工作地點的不便的交通所困擾。除此之外，對學校配套、醫務配套、和自然景觀的關注程度也較高。可以看出人們對生活便利性要求越來越高。

3、購房者在居所地理位置、自然環境、住房面積和房價等方面的考慮：有45.1%的購房者傾向犧牲一定的房價、住房面積和自然環境來購置距市中心較近的居所，有37.2%的購房者傾向在保持房價、

住房面積和自然環境的優勢下，選擇距離市城區很遠的居所。

4、購房者在園林設計、自然景觀和房價方面的考慮：購房者傾向于在提高房價的同時選擇優美的園林設計的比例為41.2%，傾向于在提高房價的同時選擇優美的自然景觀的比例為45.3%。這一調查結果表明，有相當一部分購房者喜歡擁有美麗的園林設計和自然景觀，注重生活品位和居住環境。但是這其中有一部分購房者由于目前經濟條件所限，只有放棄優美的園林設計和自然景觀，選擇房價較低的居所。

5、購房者在綠化率、建筑密度和房價方面的考慮：向于選擇高綠化率、低建筑密度而較高房價的購房者所占的比例分別為49.5%和45.6%，這一比例在所有房價讓渡的環境因素中的比例最高，而不過多強調綠化率與建筑密度，更多在乎價格的購房者所占的比例分別僅為18.6%和20.1%。

七、總結

面對庫存大的壓力，重慶房地產業更應不斷認清自身優勢及問題。同時，準確把握購房者，針對調查報告制定一些“去庫存”的措施。

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重慶市場調研報告 [篇2]

一、區域環境研究

1、區域綜述

江北區觀音橋位于重慶渝中半島和北部地區的幾何中心，是傳統的商貿繁華區域，是重慶市人民政府確定的五大商圈之一，是江北區政治、經濟、文化中心和交通樞紐。

觀音橋商圈以觀音橋轉盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內區域。

商圈作為北部城區商業發源地，憑借鄰解放碑及新區優勢，曾為上世紀90年代中期的第二大商圈，但隨著交通改善，商業結構、布局不合理而出現“商業空心”現象，限制了一些大型、綜合性商業物業在此發展。

隨著觀音橋商圈的重新規劃并開始實施

2003年龍湖·北城天街、協信·黃金海岸投入使用，使該商圈的整體形象得到了很大改觀，商業布局初具雛形 2004年，對觀音橋商圈進行了從新定位，政府意在把觀音橋商圈建為極具特色的休閑、娛樂、購物場所，集中體現“重慶的名片、城市的客廳、市民的樂園、消費的天堂”四個方面的文化消費內涵

2017年2月，2萬方的嘉陵廣場的正式開放，進一步定位了觀音橋生態商圈的形象，在規劃中，觀音橋商圈面積將達到42公頃，目標直指西南地區最大的生態商圈

2、商圈環境分析

商業環境

大型商業項目：（分類）

購物型商業：

龍湖·北城天街（名店坊、華聯商廈、遠東百貨）、天街2號、AEPC香港城、茂業百貨、新世紀百貨、重百、協信銅鑼灣廣場（黃金海岸）、金源地下城等，

家電買場：

國美、蘇寧、商社以及即將開業的大中電器等

建材賣場：

青田家私廣場、營業面積4萬方的建瑪特、南亞家具廣場、金觀音家具廣場等

大型超市：

家樂福、福建永輝超市、新世紀超市等

餐飲、娛樂項目：

分布區域較為散亂，歐式一條街、北城天街、金源地下城、協信銅鑼灣廣場等，金源地下城內餐飲定位中高檔，借助金源大酒店超五星級的配套，在高端群體中有一定的認知度，金源·時代俱樂

部整合娛樂的消費模式也得到消費者的認可，其他的餐飲、娛樂項

目主要為商圈配套的點綴，未能形成商圈的核心消費點，且在消費

者心中認知度也都不高。

交通環境

觀音橋位于江北區交通樞紐，多路公交車可達城市各主要區域，到解放碑20分種車程，到沙坪壩約30分鐘，到南平約30分鐘，從觀音橋商圈的輻射區域來看，區域內可通過公交、小巴、環城車等交通工具，在20分鐘以內均可到達。

人口及產業構成

* 當前情況

目前觀音橋商圈的商業輻射區域主要包括江北區、渝北區、北部新區，輻射人口100萬以上，江北、渝北不屬于傳統意義上的經濟強區，但隨著區域房地產市場的開發，大量的中、高檔樓盤的興建，北部新區的興起，城市居民紛紛選擇該區置業，僅此帶給北部新區的新增人口達10萬以上，且北部新區逐漸形成重慶主要的富人聚居區域之一，徹底顛覆了該區域傳統的人口結構。

區域主要以二、三產業為主，汽車摩托車、電子通信設備、醫藥、日用化工為區域的主要支柱產業，江北是重慶北部商貿中心，觀音橋農貿市場年成交額在全國同類市場排名第二。

* 未來發展

隨著區域房地產市場開發的進一步深入，江北城CBD的興建，北部區域新增人口將達20萬—30萬，大量城市配套的建設將大力促進區域第三產業，尤其是餐飲、娛樂以及流通商業的發展。

二、主城區各區商圈對比分析

1、商業體量

2、商圈特色

三、區域板快分析 1、商圈各區塊分析

北城天街區塊

* 區塊范圍

洋河大道及建新北路沿線

* 概述

步行街外商圈的主要商業分布區，集中了北城天街（北京華聯、遠東百貨）、香港城、天街2號、茂業百貨、新世紀百貨等觀音橋商圈的主力營業店 * 商業類型

大型百貨商場、品牌店、零關稅商場、特色餐飲、休閑娛樂、快餐店、移動通訊城、電影城等 * 主要商業營業面積

* 租金價格帶

▲ CEPA香港城租金情況

▲ 天街租金情況

* 消費區間及消費特征

該區塊集中了觀音橋商圈的主要商業形態，為商圈的核心區域，區域內有遠東百貨、茂業百貨等中、高檔商業，也有香港城、北城天街、北京華聯等面向普通階層的大眾商業，購物環境及氛圍較好，另外區域內有少量的特色餐飲、茶餐廳及美容等商業內容，一般情況下，該區域為觀音橋商圈的主要購物區塊。 * 區塊市場特征及發展趨勢

目前區域市場已基本定型，主要是購物特征，由于區塊處在步行街外，各類交通車可直達，緊鄰的歐式一條街有一定量的餐飲，目前尚未形成此類業態的氛圍，未來比較看好。

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金源地下城區塊

* 區塊范圍

金源大酒店地下商城，嘉陵公園下面

* 概述

金源不夜城位于觀音橋步行街金源飯店下一層。上面是江北區“市民中心”，與規劃中的輕軌站3號線相連。建筑面積45000平方米，業態劃分為三條街：美食街、休閑街、服飾精品街。集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場所。 * 商業類型

現目前金源不夜城內主要商業項目有時代俱樂部、永輝超市、金源海鮮城以及不

分服裝飾品、主題餐飲、游戲廳等。其中，經營較好的部分包括時代俱樂部的歌劇院、慢搖酒吧、KTV和福建的永輝超市。 * 營業面積

金源地下城規劃商業面積近3萬方，目前在營業商業面積約2.8萬方左右。 * 租金價格帶

入市時，開發商承諾租金80元/M2，8年不變。 * 消費區間及消費特征

在餐飲、娛樂方面，如時代俱樂部、金源海鮮城以及各主題餐飲等，主要面向中、高端客戶，在服裝、居飾等方面，價格一般較高，其中也有大部分A貨，福建永輝超市因其價格比較優惠，在周圍居民當中口碑甚好。 * 區塊市場特征及發展趨勢

按照開發商金源大飯店的最初設想，金源不夜城不僅僅是飯店的一個集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場所，還應成為重慶娛樂休閑的新地標。而園林景觀與拉斯維加斯建筑風格的完美融合，相當于一般地下商場兩層的層高，良好的換氣系統正在向我們張顯它一流硬件設施的氣派。隨著輕軌3號線的建成，屆時金源不夜城的市場前景更加看好。

家樂福區塊 * 區塊范圍

建新東路口至建新南路沿線 * 概述

該區塊為觀音橋商圈重要的一極，重點商業項目有家樂福超市以及協信黃金海岸等，因項目落戶較早，且自身品牌有一定的影響力，在周邊居民心目中有相當的份量。 * 商業類型

購物超市、家電賣場、餐飲娛樂、臨街小商鋪等 * 營業面積

* 租金價格帶

臨街商鋪：租金帶在80—200元/平米

黃金海岸：底層臨街，租金350—450元/平米；逐層遞減，其5層近4000方，被音樂龍整體租下 * 消費區間及消費特征

該區塊現目前除傳統的商鋪在經營電子、通訊類商品、及部分餐飲小店外，其他主要分布在協信黃金海岸和家樂福，對于家樂福，因其品牌影響，對江北區的輻射范圍較大，超市每天的人流量也較大；而對于黃金海岸，開發商想打造的是一站式商業步行街，地理區位較好，人流量也很大，但現目前由于觀音橋整體商圈消費傾向于北城天街區塊，黃金海岸目前業主經營情況不太理想，因基礎設施配套等原因，顧客很難停留下來。 * 區塊市場特征及發展趨勢

目前，區塊商業氛圍還不太濃厚，在市民印象中屬商圈邊緣地帶，區塊還未能很好體現其在觀音橋商圈的價值，隨著觀音橋商圈逐步向建新東路擴展的趨勢，以及周邊城市還建工作的進一步開展，同時，步行街商業的逐步成型，將極大促進該區塊商業的發展。

建新東路區塊 * 區塊范圍

建新東路沿線至建東天橋段 * 概述

該區塊目前除蘇寧電器、商社電器外，暫無其他稍有影響的商業項目，除上述兩大專業家電賣場外，其他形式的商業基本上都是傳統的臨街小商鋪。 * 商業類型

家電賣場、小餐飲店、零售通訊店等

* 營業面積

* 租金價格帶

臨街商鋪租金多在100—200元/平米區間 * 消費區間及消費特征

目前，區塊內主要商業形態為大型家電賣場，因為家電賣場的區位集中，在消費者當中有一定的認知度，除此之外，區塊內其他商業僅為周圍居民生活配套，消費層次較低。

* 區塊市場特征及發展趨勢

作為進入觀音橋商圈的主要通道之一，現階段區塊內商業氛圍主要停留在傳統的商業零售及批發方面，另外，家電專業賣場的集中給區塊帶來了一定的商業氣息，隨著觀音橋商圈的進一步擴展，建新東路將是發展的重點，發展潛力很大。

步行街區塊 * 區塊范圍觀音橋步行街沿線 * 概述

步行街區塊的商業主要是最近才興起，隨著嘉年華大廈、財信大廈、未來國際、同聚遠景等項目商業部分的推出，原來“幾乎空白”的步行街商業帶迅速崛起。 * 商業類型

主要是大型商場及專業賣場。嘉年華大廈的商業部分為負1至5層為其商業部分，營業面積約3萬方，其負1層已經開始經營，主題為女性服裝、鞋帽、飾品等的專業賣場，1層為銀行和麥當勞，2至5層已基本敲定為數碼大賣場。財信大廈由于新世紀的進入而顯得充滿活力，因此又名新世紀大廈，位于江田廣場的書記新都即將在年內搬遷至財信大廈的1至7層，定位為新世紀百貨重慶旗艦店，其

新店預計在年內開業，且新世紀百貨公司的辦公總部也將搬遷至此。世紀金街項目為財信大廈商業部分之一，位于項目負1層，緊鄰同樣位于負1層的新世紀超市，營業面積5000方左右，主要經營思路是經營中、低檔服裝、飾品等，類似香港城。由英利集團打造的未來國際大廈，定位是建造高達40余層的觀音橋商圈地標性建筑，其商業部分分布在裙樓，5層體量約4萬方，據悉，目前已經商定引進香港某高檔百貨，檔次定位較高，可能為重慶檔次定位最高的商場。

* 營業面積

* 租金價格帶

該區塊因為項目性質比較接近，在租、售價格上也比較接近，以嘉年華大廈為例，其負1層租金為200—300元/平米，臨街鋪面租金為500—600元/平米，銷售的價格在2.8萬至6萬之間。 * 消費區間及消費特征

目前區塊消費市場還未啟動，就商業定位來看，主要是面向中、高檔市場，這將是觀音橋商圈另一個消費熱點。

* 區塊市場特征及發展趨勢

輕軌3號線觀音橋站點設在新世紀大廈下，由此帶來的輕軌經濟以及步行街經濟在觀音橋商圈的回歸，將極大帶動區塊消費市場的發展。

2、區塊比較及發展趨勢

區塊商業規模及類型比較

區塊特征及走勢

各區塊特征及走勢比較

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