物權法解釋-辦法

　　為正確審理物權糾紛案件，根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

　　物權法解釋

　　第一條因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

　　第二條當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

　　第三條異議登記因物權法第十九條第二款規定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

　　關聯法條：物權法第十九條第二款：不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　第四條未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

　　關聯法條：物權法第二十條第一款：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

　　第五條買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的“債權消滅”。

　　關聯法條：物權法第二十條第二款：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　第六條轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。

　　關聯法條：物權法第二十四條：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　第七條人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

　　關聯法條：物權法第二十八條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

　　第八條依照物權法第二十八條至第三十條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的物權人，根據物權法第三十四條至第三十七條的規定，請求保護其物權的，應予支持。

　　關聯法條：物權法第二十八條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

　　第二十九條：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

　　第三十條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

　　第三十四條：無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

　　第三十五條：妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

　　第三十六條：造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

　　第三十七條：侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。

　　第九條共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

　　第十條物權法第一百零一條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

　　關聯法條：物權法第一百零一條：按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

　　第十一條優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

　　(一)轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；

　　(二)通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；

　　(三)轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日；

　　(四)轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。

　　第十二條按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。

　　其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

　　(一)未在本解釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求；

　　(二)以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。

　　第十三條按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據物權法第一百零一條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

　　關聯法條：物權法第一百零一條：按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

　　第十四條兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。

　　第十五條受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。

　　真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

　　第十六條具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：

　　(一)登記簿上存在有效的異議登記；

　　(二)預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；

　　(三)登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；

　　(四)受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；

　　(五)受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。

　　真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

　　第十七條受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

　　第十八條物權法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。

　　當事人以物權法第二十五條規定的方式交付動產的，轉讓動產法律行為生效時為動產交付之時；當事人以物權法第二十六條規定的方式交付動產的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。

　　法律對不動產、動產物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利人是否為善意。

　　關聯法條：物權法第二十五條：動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。

　　第二十六條：動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。

　　第十九條物權法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

　　第二十條轉讓人將物權法第二十四條規定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應當認定符合物權法第一百零六條第一款第三項規定的善意取得的條件。

　　關聯法條：物權法第二十四條：船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

　　第二十一條具有下列情形之一，受讓人主張根據物權法第一百零六條規定取得所有權的，不予支持：

　　(一)轉讓合同因違反合同法第五十二條規定被認定無效；

　　(二)轉讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

　　關聯法條：物權法第一百零六條：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

　　(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

　　(二)以合理的價格轉讓；

　　(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

　　受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

　　當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

　　合同法第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：

　　(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

　　(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

　　(三)以合法形式掩蓋非法目的；

　　(四)損害社會公共利益；

　　(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

　　第二十二條本解釋自20xx年3月1日起施行。

　　本解釋施行后人民法院新受理的一審案件，適用本解釋。

　　本解釋施行前人民法院已經受理、施行后尚未審結的一審、二審案件，以及本解釋施行前已經終審、施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

　　二、物權保護訴權制度

　　《解釋(一)》第一條規定：因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

　　第七條規定：人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

　　第八條規定：依照物權法第二十八條至第三十條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的物權人，根據物權法第三十四條至第三十七條的規定，請求保護其物權的，應予支持。

　　(一)物權司法救濟制度

　　《解釋(一)》第一條調整的是民商事主體因物權原因行為發生爭議的，人民法院能夠給以司法救濟的訴訟類型及訴權制度。本條開宗明義地提出了物權原因行為的獨立性問題，并給出了以原因行為制約物權歸屬的物權確認規則。

　　物權法的一個重要進步是未采行德國物權制度的無因性規則，而確立了物權原因行為的獨立性制度。如果沒有此項制度設置，則物權變動行為將具有“無因性”法律特質，此舉必將導致物權的歸屬出現不可預測的狀態。因為一旦拋開物權的原因行為，則對于某項物權的設定及流轉效力必然將取決于不動產的登記狀態，從而單純地使得“登記”行為即具有了“賦權”功能，此種物權制度完全不符合“債有主”的中華傳統法律文化。

　　綜合民訴法、物權法及其解釋的相關規定，目前我國的物權保護司法救濟制度中的訴權類型基本可以分為三大救濟模式。

　　第一種訴訟類型：物權權屬確認之訴+民事執行制度模式

　　因不動產物權的歸屬發生爭議的，可以啟動物權權屬確認之訴。物權權屬爭議的原因行為主要有兩類情形：

　　第一類情形是因不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等合同法律關系而產生爭議。應當說，沒有合法、有效的物權原因行為，則即便某宗物權被某一主體登記于不動產登記簿，亦不產生合法有效的物權效力。因此，物權法規定因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

　　第二類是對物侵權行為可以引發物權確認之訴及物權排除妨害訴訟。

　　根據物權法的規定，物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。此侵害行為既包括“無權占有”，也包括“物權妨害”，還包括“物權毀損”行為。針對此類物權救濟，司法實踐中可以按照“復合案由”的方式給以保護，即案由和法律關系可以按照“物權確認+排除妨害”的方式確定。廣義的“排除妨害”情形包括返回、重制占有物，停止侵害，賠償損失等。同時，物權法規定的物權保護方式可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。

　　根據上述不同情形而產生的司法裁判文書，是人民法院執行的根據。具體執行中的措施可以分為三種可能：

　　一是凡屬于人民法院可以直接強制執行的，諸如排除妨害、返回占有、賠償損失等則由法院直接執行。

　　二是能夠借助第三方履行的，則可裁定由第三方替代履行，但有關費用由被執行人承擔；

　　三是需要借助登記機關協助執行的，則向登記機構發出協助執行通知，再由登記部門辦理相關轉移登記、變更登記、更正登記或注銷登記等。

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