房地產開發建議

房地產開發建議1

　　房地產市場穩定健康發展是擴大新城區的保證，因此一定要以市場為導向，加強宏觀調控與引導，優化房地產發展環境，促進房地產業的良性循環。

　　1、強化市場監管，確保有序發展。

　　要規范房地產開發行政管理，使我區房地產市場走上規范化和法制化軌道。一要強化房地產市場管理。加強商品管理；加強商品房預售管理，未經房地產測繪部門測算審核的，房地產開發商不得進行銷（預）售，交易中心拒絕受理其申辦權證；限制投機性購房、遏制惡意炒房、哄抬房價，以免價格大起大落，保持房產市場穩定發展。二要健全完善相關管理法規制度。包括拆遷、物業、房地產交易、中介管理等方面的規定，創建公平、公正的市場競爭和住房消費環境。三要強化資質管理。對房地產經紀機構管理實行資格審批制度，從事房地產經紀業務必須進行資格審批后才能領取工商營業執照，從事營業；房地產經紀人需先參加培訓，并經考試合格后方能從事房地產經紀業務；對房地產經紀機構和從業人員定期年檢、審核，方可繼續從業，否則停止營業。四要嚴肅處理房地產開發和交易活動各個環節的違法違規行為。五要強化租賃管理。將租賃隱形市場顯化，規范房屋租賃行為，保障租賃雙方當事人的合法權益。由房管、工商、稅務、公安等部門協作管理。

　　2、建立與完善系統的、多層次的土地經營計劃體系。

　　在對建設用地總量進行控制的同時，對建設用地結構、空間布局、使用條件等也要進行計劃，這樣才能適應市場經濟條件下城市土地經營的要求。計劃體系應具備總體控制、具體操作、市場調節等多種層次，實現規劃編制計劃、土地收購儲備計劃、土地開發計劃、土地供應計劃、土地收益分配計劃等多種計劃的有機結合。還要有長期、中期與年度的土地開發計劃，其中長期計劃是一種戰略性的計劃，主要規定目標與基本策略，周期一般在10年左右；中期計劃主要是根據國民經濟和社會發展情況對土地經營的任務和調節措施加以規定，并作為年度計劃的依據，其周期一般為5年左右；并應隨著計劃環境的變化進行滾動調整。在年度計劃的編制上則應注意增強其具體操作性和對土地市場的調控力度。比如，房產供不應求時，應調整計劃，加大土地供應量。

　　3、強化土地供應管理。

　　首先，要搞好土地存儲，建立并完善土地收購儲備制度，加強政府對土地供應的調控，通過土地的前期開發整理，既可以降低土地開發成本，又有利于實現土地供應的計劃性，對于暫時閑置的地塊，通過前期開發整理，還有助于進行臨時出租，高效利用現存土地。其次，實施土地供應“陽光工程”，保持合理的土地供應量。土地“陽光工程”主要是指堅持經營性土地的招標拍賣與掛牌出讓，公示土地信息，使土地市場交易的全過程置于監管之下，從而提高市場透明度，維護公平競爭的市場環境。實施土地“陽光工程”，有助于杜絕與土地有關的'尋租活動，保持政府職能的完整和嚴肅；有助于維護市場秩序；也有助于保護開發商之間的公平競爭。第三加強監督與查處違法用地的工作力度，對于非法獲得土地使用權、違反有關規劃與土地利用計劃進行開發的現象進行嚴厲處罰。

　　4、建立和完善房地產市場信息系統和服務系統。

　　一要建立房地產“超市”（交易中心）。使住宅能夠實現程序化、多樣化、高效快捷的流通，促進房地產市場全面活躍。交易中心吸納了稅務、土地、金融、公證等部門，以及房地產開發企業、經紀組織進場，提供“咨詢——登記——勘測——評估——收稅（費）——發證”一門式辦公，減少辦事程序，縮短辦事時間，提高辦事效率。二要建立房地產信息發布體系、預警預報體系、房地產信用檔案（包括開發企業、物業企業、中介企業及從業人員信用檔案），服務房產，引導消費。三要培植中介企業。為方便群眾，達到調劑空缺，物盡其用的作用，要組建并積極培植了拍賣、置業、擔保、評估、廣告等中介企業。堅不持“先育之，后取之”的原則，為中介組織提供良好的軟硬件環境，并與市工商、稅務等部門協調，最大限度地減免中介企業的各種稅費。擔保有限公司的組建，將促使個人購房貸款大突破。四要搞好物業管理。引入“洋管家”，增強樓盤營銷的吸引力，引入境外服務模式，使物業增值保值，逐步推行星級“管家”服務。五要搞好輿論引導。為搞活房地產交易市場，強化輿論作用，充分運用新聞媒體，通過廣播、電視、報紙等大眾傳媒，促進了居民觀念的更新，使之從一個全新的角度去看待房地產，同時也增強自我保護意識，積極參與房地產市場改革。

　　5、立足市場，調整住房供應結構體系，形成“梯級消費”。

　　從市場出發，著力構建商品房、經濟適用房和廉租房三種住房供應體系，加大中低價位配套商品房的供應量。優化供應結構，加快普通型商住樓建設，適當調整商業性用房比例，滿足多層次住房消費需求。在經濟適用房、小戶型、普通商品房、公寓、別墅構成的住房一級市場的梯級消費體系基本形成后，帶動梯級消費和一、二級市場的聯動。一、二手房市場的良好互動，從而形成房地產的“梯級消費”，以促進市場對于存量房的消費。通過賣舊換新、押舊換新等多種形式將一手與二手聯動起來，促進多次置業者的增多，使購房進入升級換代的高峰時期，促進市場良性循環。

　　6、樹立品牌意識，建設優良房產。首先，塑造

　　誠信企業，加強房產質量監督，建設上乘房產。其次，完善配套設施建設，創建優質人居環境，強化物業管理，打造精品房產；樹立創新理念，創建現代樓房。再而，應用新材料、新設備、新技術，建設順應潮流又適合消費者的住房。

房地產開發建議2

　　近年來，隨著房地產開發的持續升溫，帶動了小城鎮房地產開發的蓬勃發展，小城鎮房地產開發形式多種多樣，其具體表現形態為：一是自主開發。由開發商自行完成從土地使用權的取得到房屋施工建設、銷售的全過程。二是委托開發。由相關單位或組織劃拔土地委托開發商進行開發，建成后交付委托單位，開發商按約定收取開發傭金。三是聯合開發。由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯合完成開發并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個人以自然人的身份合伙自建，按協議進行房屋分配。在上述形式中又以聯合開發和合伙自建為主要形式。

　　因此，小城鎮房地產開發與一般意義上的房地產開發相比具有“非典型”性的特點。隨著開發規模的逐年擴大，在擴大農村消費需求，完善城鎮功能的同時，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。

　　一、小城鎮房地產開發的現狀

　　房地產開發的主體呈現出開發主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導的鎮區規劃項目和工業園區建設，也有企事業單位、村民委員會組織參與的房地產開發，更多的是個人或由自然人組成的團體進行的自主或聯合開發（包括合伙自建）。多元化開發帶來了稅收征管中的一系列問題，最為突出的是無證經營問題。如村級組織及個人進行的房地產開發，大都沒有辦理稅務登記。由于小城鎮房地產開發具有其獨特個性，加之稅收征管手段相對滯后，小城鎮房地產開發的稅收流失現象較為普遍，一些房地產開發企業在開發經營房地產過程中，為了達到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外，以各種利益誘導購房戶簽訂假合同，隱匿真實合同，并以假合同應付檢查和辦理相關證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯合”開發，簽定“集資建房或私房聯建”協議，將開發交易行為改頭換面為自建聯建行為，以逃避納稅義務。這類房地產開發企業多為地下企業或小型開發商，大多既無房地產開發資質，又不進行注冊登記，投資者利用各方面的關系，有的開發商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發中再轉戶，更有甚者在從事房地產開發之前將土地使用權直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產開發變為私房聯建或個人集資建房，以達到少繳甚至不繳稅費的目的。

　　小城鎮房地產開發大多由自然人投資入股，開發商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現為不能主動向主管稅務機關申請辦理稅務登記或不能按規定如實申報其應稅項目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯建等手段逃避稅收，給稅務部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房地產開發過程比較復雜，涉稅環節多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務機關例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結果只能是進一步助長開發商偷逃稅的.僥幸心理。同時，由于房地產開發商的主要銷售對象為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對于出現的“陰陽合同”，地稅機關很難核實，“以票控稅”也難以達到預期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時間的影響，地稅機關對申報價格及面積根本無法確認，明知納稅人申報不實但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避稅逃費目的。

　　涉稅信息不對稱導致稅收管理滯后。利益驅動，部門之間協作不強。通常開發一個房地產項目，必須經過規劃、國土、房管、財政、建設等多個行政部門的審批、許可與監督。由于沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產開發信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門之間相互缺乏協調配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產開發過程中地稅部門難以有效地參與管理和監督，造成房地產稅收征管難。房地產開發項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在稅務管理和納稅申報事項之前發生的。由于目前對房地產業的社會化綜合協調管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實現部門共享和信息互換，稅務部門往往只能在房地產開發企業開發、銷售房屋后介入管理，客觀上導致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。尤其是在農村小城鎮，對房地產業缺乏綜合協調管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項目規劃立項手續不全，稅務部門從規劃、建設等部門也無法取得相關信息，更談不上對項目進行及時管理和有效監控。

　　稅源管理相對粗放導致稅收流失。受外部環境和稅務機關自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮房地產業的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現象不同程度存在。從外部環境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對地稅機關沒有法定的配合職責和義務，與稅務部門的協作配合相對乏力，進行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依靠協調來實現外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產各環節稅源分析對比與稅款實現及征收無法實施同步監控，無法進行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機關自身的征管力量薄弱，而開發商流動性大、穩定性差并且多是異地開發，一旦工程完工結算后，既不辦理稅務登記注銷手續，也不辦理稅款結算手續，立即卷鋪蓋走人，造成事實上的稅收流失。

　　二、對加強小城鎮房地產稅收管理的建議

　　（一）開展針對性的稅法宣傳。 進一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產業的有關稅收政策；二是從法律法規政策上準確界定和掌握自建房、代建房、聯建房、集資建房、開發房等各種建房形式的稅收政策，并在實際工作中正確運用；三是完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構。一方面，要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法，為房地產稅收計征提供科學的依據；另一方面，要在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產稅收征管的力度進一步加強農村建筑業的稅收管理，更好的規范建筑業納稅行為

　　（二）深化社會綜合治稅，充分依托社會力量，搞好協稅、護稅工作。建立由鄉鎮土地管理所、村鎮建設服務部、村支兩委和地方稅務機關組成的農村零散建筑業協稅、護稅組織，建立健全村委會負責制度，鄉鎮黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標責任制考核范圍。村委會要詳細掌握轄區內的宅基地使用情況和建筑施工隊的建筑數量，并對承攬人員和施工隊情況進行登記。健全稅收聯席會制度，定期召開聯席會，由包村干部和土地管理所及時向稅務所通報農村建房情況。通過宅基地的控管對農村建筑業的稅收征收進行把關。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規范了稅收征管秩序，增加了財政收入。

　　（三）建立基礎性的征管制度。1、強化納稅申報制度，實行按項目核算申報，不能分項目建帳核算的由稅務機關按工程形象進度或預收款情況預征稅款，工程竣工結算開具發票時多退少補。2、建立房地產基準價格計稅制度，建議政府有權的部門定期公布本地區不同地塊房屋的交易基準價格（售房均價），稅務機關有權以該基準價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低，有權以交易基準價確定為計稅依據。3、建立二手房轉讓的登記、申報制度，及時掌握監控二手房轉讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務部門在對當地房地產行業利潤率和稅負進行測算的基礎上，根據房地產行業應繳的各種稅收及附加，核定房地產業稅收綜合征收率，實行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補”。在目前小城鎮房地產企業財務核算較為混亂、稅收監控難以有效跟進的情況下，實行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。

　　（四）針對一些建筑扭曲“聯戶建房”的本質，偷漏房產銷售環節的部分稅收問題，及時找準問題癥結，切實采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯戶建房的建筑施工單位必須提供真實準確的聯戶建房合同、聯戶建房業主名單、聯戶建房施工設計圖紙進行備案，當地稅務所嚴格審核聯戶建房的真偽。二是事中監管。施工建設期間，稅收管理員深入施工現場，調查核實聯戶業主、建筑成本、建房單價、建房面積等，核對建筑施工單位提供資料的真實性、完整性。三是事后檢查結算。工程竣工后，抓住“誰擁有土地使用權，誰就擁有房屋初始權”實質，核對最初報送的聯戶建房業主與最終的房屋產權證業主是否一致，據此分不同情況辦理稅款結算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對會計制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進行核定，制定成本定額標準下限，并實時根據市場價進行調整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應各盡職守，嚴禁推諉扯皮，不負責任。土地房建辦工作人員必須嚴把建筑面積關口，，嚴禁弄虛作假、營私舞弊造成稅款的流失。

　　（五）加大震懾性的查處力度。針對小城鎮房地產開發的特點，以具有開發性質的合作建房和自建行為為重點，采用實地核查和外圍調查相結合等有效稅偵手段，積極拓展稅務稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強制執行等剛性措施，對偷逃稅大案、要案嚴格依照法律程序移送司法機關追究刑事責任。要通過稅收剛性懲處手段的積極應用，充分發揮其震懾效應，加大對房地產業的稅收約束力度，切實建立小城鎮房地產稅收“有序征管”工作格局。

房地產開發建議3

　　第一章 項目概述

　　一、項目背景

　　宗地系重慶市酉陽民族師范學校，該校創建于清光緒三十年（1904年），歷經了滿清、民國、共和國三個時代。隨著現代城市規劃、建設，酉陽政府對學校進行升級整合，將原酉陽民族師范學校地塊用于房地產開發。該地塊位于縣城黃金地段（鐘多鎮桃花源中路145號），占地50余畝。

　　二．項目歷史條件

　　1、宗地簡介

　　宗地位于縣城黃金地段（鐘多鎮桃花源中路145號），宗地面積為49畝。用于商品房項目開發。

　　2、項目概況

　　宗地由重慶爵尊房地產開發有限公司于2012年4月與酉陽國土資源和房屋管理局簽定建設用地保用權出讓合同。計劃2013年1月開工，2015年10月竣工。

　　三、項目建設單位

　　1、項目公司名稱：重慶爵尊房地產開發有限公司。

　　2、公司經營范圍：

　　在規劃范圍內從事“該項目”的開發與建設、商品房銷售、物業管理等。

　　3、項目建設規模和建設內容：

　　“該項目”開發建設總建筑面積約14.7萬平方米。建設內容為新建建筑物、構筑物及其附屬設施。“該項目”由重慶爵尊房地產開發有限公司投入全部建設資金。

　　四、可行性研究報告編制

　　1、編制單位：

　　由重慶爵尊房地產開發有限公司編制酉陽Z41-1/02項目可行性研究報告。

　　2、編制依據：

　　2.1、渝價[2002]3 號文件

　　2.2、渝價（2001）402 號文件

　　2.3、《重慶市房地產業稅費政策匯編》

　　2.4、渝府發（2003）92 號文件

　　2.5、渝（2000）830 號文

　　2.6城市居住區規劃設計規范 GB 50180-93

　　第二章 項目名稱和選址

　　一、項目名稱：酉師校項目（暫定名）。

　　二、地理位置：“該項目”位于鐘多鎮桃花源中路145號

　　三、項目占地面積：占地面積約3.2萬平方米）。

　　四、項目用地現狀：項目用地范圍內為凈地。

　　第三章 項目規劃建設方案

　　一、項目建設內容：

　　“該項目”建設內容為新建建筑物、構筑物及其附屬設施。

　　二、項目初步規劃設計方案

　　1、規劃建設用地面積： 3.2萬平方米。

　　2、總建筑面積： 14.7萬平方米。

　　3、居住建筑面積：13.23 萬平方米。

　　4、建筑高度：高度控制在100米以內。

　　5、建筑密度不高于40%。

　　6、居住總人口： 約4370人。

　　7、居住總戶數： 約1360戶

　　8、綠化率：不低于25% 。

　　三、項目規劃設計特色。

　　1、規劃設計：

　　在規劃設計上擬聘請著名設計公司通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規劃設計工作。“該項目”力求吸收當今國內先進的建筑藝術，體現城市風貌和時代特色。規劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合酉陽總體規劃要求，既能突出自己，又能與周圍環境相協調。

　　2、設施、設備、材料：

　　“該項目”建設將充分引入國內先進的信息網絡技術、引進先進的設備、設施。

　　3、綠化：

　　“該項目”力求最大限制度建設生態園林和生態景觀設施，為業主提供綠色、優雅、舒適、安逸的居住氛圍。

　　第四章 項目建設條件

　　一、地理條件：

　　“該項目”座落在縣城黃金地段（鐘多鎮桃花源中路145號）占地面積約3.2萬平方米。地理位置條件非常優越。

　　二、市政條件

　　“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經建成一批商品房項目，隨著城區建設步伐，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。

　　第五章 物料消耗與供應

　　一、建筑材料

　　“該項目”建筑內容為新建高層建筑及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：

　　鋼材： 7350 噸(按50kg/M2計算)

　　水泥： 27900噸（按190kg/ M2計算）

　　二、主要設備

　　“該項目”的建設內容為高層住宅及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：

　　消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、應急發電設備、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成管理系統等。

　　三、水、電、氣、熱供應

　　根據初步計算，“該項目”水、電、氣等用量為：

　　1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。

　　2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

　　第六章 環境保護

　　按照國家環境保護局“建設項目環境保護管理辦法”，建設項目要采取嚴格的環境保護措施。“該項目”的建設內容為高層住宅和商業，對環境的污染較少。環境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和重慶市的環境保護法規。

　　環境保護措施如下：

　　1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和重慶市的有關規定和標準。

　　2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

　　3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。

　　4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和重慶市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

　　第七章 項目建設周期與日程安排

　　一、建設方式

　　“該項目”建設按照重慶市有關建設工程招標、投標的有關規定，采取招標或議標的方式擇優選擇建筑施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。

　　二、建設進度安排

　　“該項目”總建筑面積約為14.7萬平方米，預計建設周期為35 個月，即從2013年1月到2015年10月為建設期，項目建設實施進度為：

　　1、2013年1月之前完成前期準備工作。

　　主要包括：協議簽訂、規劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。

　　2、2013年1月到2015年10月為施工工期，竣工驗收。

　　第八章 經營管理方式

　　一、經營設想

　　1、“該項目”擬采用目前行業流行的建設工程管理模式，按照國家通用建設施工條款。

　　2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業管理公司的形式統一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業。

　　第九章 投資估算

　　一、成本構成

　　宗地占地約49畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：

　　1、土地費用

　　投入土地成本13527.0677萬元

　　2、土地出讓金：4147.6723萬元

　　3、其它投入

　　二、項目設計

　　方案A：以4.5容積率，均按27--30層高層設計，商業面積按總建筑面積的'5%計算，共8棟.

　　總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

　　1、住宅面積：14.7*（1-5%）=13.97萬m2

　　2、商業面積：14.7*5%=0.73萬m2

　　住宅銷售：按4900元/ m2計，4900元/ m2×13.97萬m2 =68453萬元

　　商業：按15000元/ m2計，15000元/ m2×0.73萬m2 =10950萬元

　　方案B：以4.5容積率，按30層高層與18層小高層設計，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業面積按總建筑面積的8%計算，高層4棟，小高層6棟。

　　總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

　　1、住宅面積：14.7*（1-8%）=13.52萬m2（高層住宅建筑面積7.2萬m2，小高層住宅建筑面積6.3萬m2）

　　2、商業面積：14.7*8%=1.2萬m2

　　住宅銷售：按均價5100元/ m2計，5100元/ m2×13.52萬m2=68952萬元

　　商業：按均價15000元/ m2計，15000元/ m2×1.2萬m2=18000萬元

　　方案C：以4.5容積率，均按18層小高層設計，商業面積按總建筑面積的10%計算。共12棟。

　　總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:

　　1、住宅面積：14.7*（1-10%）=13.23萬m2

　　2、商業面積：14.7*10%=1.47萬m2

　　住宅銷售：按5300元/ m2計，5300元/ m2×13.23萬m2=70119萬元

　　商業按15000元/ m2計，15000元/ m2×14.7萬m2=22050萬元

　　三、成本測算：

　　(一)、以方案 A設計，費用計算以建安費比率計，故分類為：

　　1、固定成本

　　1.1、土地費用 13527.0677萬元

　　1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

　　1.3、建安費用 23520萬元 高層造價按1600元/m2

　　1.4、建設單位管理費 376萬元

　　1.5、勘測費、設計費 470萬元

　　1.6、施工圖審查費 14.7萬元

　　1.7、執照費 42.3萬元

　　1.8、施工圖預算編制費 47萬元

　　1.9、工程招投標代理費 94萬元

　　1.10、監理費 188.3萬元

　　1.11、質量監督費 58.8萬元

　　1.12、稅金 802萬元

　　1.13、城市建設配套費 2793萬元

　　1.14、防雷施工監審費 7萬元

　　1.15、工程定額測定費 32.9萬元

　　1.16、不可預見費 3682.5萬元

　　固定成本合計 49803.24萬元

　　2、經營成本

　　2.1、銷售費用、管理費用、財務費用：銷售額×2%+固定成本8% 合計5572.32萬元

　　3、毛利

　　3.1、銷售額-固定成本-經營成本 =79403萬元-49803.24萬元-5572.32萬元=24027.44萬元

　　（二）、以方案B設計，費用計算以建安費比率計，故分類為：

　　1、固定成本

　　1.1、土地費用13527.0677萬元

　　1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

　　1.3、建安費用 24390萬元 高層造價按1600元/m2、小高層按1700元/m2、商業按1800元/m2。

　　1.4、建設單位管理費 390.2萬元

　　1.5、勘測費、設計費 487.8萬元

　　1.6、施工圖審查費 14.7萬元

　　1.7、執照費 52萬元

　　1.8、施工圖預算編制費 48.8萬元

　　1.9、工程招投標代理費 97.6萬元

　　1.10、監理費 349.4萬元

　　1.11、質量監督費 61萬元

　　1.12、稅金 831萬元

　　1.13、城市建設配套費 2793萬元

　　1.14、防雷施工監審費 8.7萬元

　　1.15、工程定額測定費 40.8萬元

　　固定成本合計 47239.74萬元

　　2、經營成本

　　2.1、銷售費用管理費用財務費用：銷售額2%固定成本8% 合計：5518.22萬元

　　3、毛利

　　3.1、銷售額-固定成本-經營成本=86952萬元-47239.74萬元-5518.22萬元=34194.04萬元

　　（三）、以方案C計，費用計算以建安費比率計，故分類為：

　　1、固定成本

　　1.1、土地費用 13527.0677萬元

　　1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

　　1.3、建安費用 24990萬元 按建安平米造價1700元/m2

　　1.4、建設單位管理費 399.8萬元

　　1.5、勘測費、設計費 499.8萬元

　　1.6、施工圖審查費 14.7萬元

　　1.7、執照費 53.6萬元

　　1.8、施工圖預算編制費 50萬元

　　1.9、工程招投標代理費 100萬元

　　1.10、監理費 357.1萬元

　　1.11、質量監督費 62.4萬元

　　1.12、稅金 852.2萬元

　　1.13、城市建設配套費 2793萬元

　　1.14、防雷施工監審費 8.9萬元

　　1.15、工程定額測定費 41.6萬元

　　固定成本合計 47897.84萬元

　　2、經營成本

　　2.1、銷售費用、管理費用、財務費用：銷售額×2%+固定成本8% 合計：5675.21萬元

　　3、毛利

　　3.1、銷售額-固定成本-經營成本=92169萬元-47897.84萬元-5675.21萬元= 38613.95億元

　　第十章 項目經營策劃

　　一、調查區域住宅項目綜合評述

　　本區域內在售商業住宅項目主要分布在穿城而過的主干道附近，分布不均勻。隨著城市建設規劃實施，酉師校項目（暫定名）將具有巨大的經濟價值。從現有住宅項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

　　二、市場需求分析

　　1、城市化需求

　　據國家統計局統計，中國城市化率達40.6%，進入城市化快速發展期。根據世界發達國家發展進程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。

　　2、城市居民居住需求

　　中國城市化率的增長，農村人口大量進入城市，城市居民居住需求是中國住宅市場的發展動力。一個國家的城市化率達到70%以上，進入發達國家的水平，一個國家的城市化率達到70%以上，進入發達國家的水平，城市與農村的結構基本平衡。我們從上述分析中得出，中國房地產市場蘊藏著巨大的需求空間。

　　3、投資需求

　　房地產不但具有使用價值，而且具有投資價值。房地產的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產市場一個重要的組成部分。

　　三、項目市場走向

　　目前影響地產開發項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“酉師校項目（暫定名）”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

　　影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

　　1、周邊環境

　　本項目位于鐘多鎮桃花源中路145號。

　　2、建筑設計

　　本項目力求為業主營造良好的居住環境，根據不同的戶型，設計各種風格的綠化景觀。建筑設計由知名設計院完成，目標是建設成為酉陽標榜建筑。

　　3、環境設計

　　將請專業公司設計綠化園藝廣場，采用抗污染、適應當地氣候、花期和的植物立體綠化。

　　4、戶型設計

　　多種戶型適宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。

　　5、室內設施及功能

　　5．1、充分引入智能化概念。綜合布局入戶，衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。

　　四、項目優勢分析

　　1、絕佳地理位置

　　本項目位于鐘多鎮桃花源中路145號，地處酉陽城市中心。

　　2、便利的交通

　　地處縣城黃金地段。

　　五、該項目經營策劃

　　1、本項目的賣點

　　賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的項目特點對該項目予以包裝。

　　1．1、地處酉陽中心；

　　1．2、多種戶型適宜不同需要，小到50平米左右經濟小戶型，大到130余平米大戶型。

　　賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

　　好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

　　2、競爭對策

　　對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

　　3、增加項目的附加值

　　如果要以高品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下兩大方面考慮：

　　3．1、豐富專業化設計，聘請知名公司參與項目的各項設計，包括：

　　3．1．1、樣板間的裝修由知名的室內設計師進行設計。

　　3．1．2、社區室外環境由知名設計公司設計。

　　3．1．3、建筑立面由知名建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該事務所名稱。

　　3．2、采用高檔次社區服務，規劃好各項功能及各種配套設施。

　　3．2．1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。

　　3．2．2、與客戶心理上的價值尺度相吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

　　3．2．3、建設最現代化的高品質商業住宅 。

　　總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

　　第十一章 效益評價

　　一、經濟效益評價

　　1、評價方法說明：

　　1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本地區的主要在建項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

　　1．2、“該項目”建設內容主要為高層住宅及商業，建成后住宅全部銷售，并由物業管理公司統一經營管理，配套設施自營。

　　1．3、效益評估貨幣本位幣為人民幣。

　　2、“該項目”銷售收入預算：

　　“該項目”可銷售面積12萬平方米，按4000元/平方米，銷售收入總額為4.8億元。

　　二、社會效益評價

　　“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

　　“該項目”的建設為酉陽提供了一定數量商品房市場需求與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，促進酉陽經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。

　　第十二章 結論

　　一、重慶爵尊房地產開發有限公司擬開發建設的酉師校項目（暫定名），既加快了酉陽城市建設的發展，又滿足了酉陽日益增長的物質文化生活需要。

　　二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

　　從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

房地產開發建議4

　　一、房地產開發企業成本控制現狀

　　隨著房地產產業的快速發展，企業收益增大，但領導者成本控制的認識較薄弱，對項目工程的預、結算相結合的方式較局限。結果表明，我國眾多房地產開發企業對成本控制不當，存在著預算超支及工期延遲的現象。處于競爭激烈的局勢下，房地產開發企業必須在相對的時間內解決如何用合理的成本制造產品，以滿足不同消費者的需求。房地產開發企業主要進行對實施過程和施工兩個方面的發展階段的成本控制，以及建造和裝修成本的把控。從整體資源上減少開發成本，以獲取企業的利潤。

　　房地產開發企業成本控制具有全程性，是項目的各成本組成要素通過各部門共同協作得以獲取最大利益。房地產開發企業一般流程為：項目管理部負責審核項目的施工進度和質量，并協同材料部門審核材料的數量和質量，再由材料部門提出采購計劃及方案。然后，預算或合約部門負責審核款項是否按照合同約定的條款支付，審批后進行最后采購。而財務部門主要監督對資金計劃的謹慎進行與報備，而當前房地產項目所屬的財務部門主要是做較簡單的成本核算，對資金的收支做賬，尚未進行成本控制。

　　二、房地產開發企業成本控制存在的問題

　　1、成本控制觀念落后。在成本控制的方法及其運用手段等范疇，企業存在著認知落后的現象。成本控制只局限在企業內部甚至只為項目的建設過程中，忽視對相關競爭企業及相關領域成本行為的管理。成本控制的目標僅限于減少成本，未將其目的與“顧客滿意”相結合，但減少成本的手段仍憑借節約方式，較少運用技術、企劃、價值鏈的方法。而在當前日趨激烈的市場競爭中，后進的成本控制觀念已無法適應。

　　2、成本管理缺乏合理的目標。作為房地產企業管理活動中最關鍵的一項，成本控制對房地產企業的生存與發展有著較大影響，明確的管理目標有利于企業的高效運作。俗話說：“計劃趕不上變化”，房地產開發企業只重視事后核算，但缺少事前及事中的控制，缺乏系統的成本控制理念。在項目實施前以項目為核算單位進行測算審核，熟悉科學方法及累計成本數據，明確目標成本，從而項目能夠更好地成本控制。

　　3、成本預測及監督控制不合理。企業必須進行精細化項目成本管理。特別是成本控制，要注重對項目成本總量與易變故環節的把握，以達到事半功倍的成效。但是，多數房地產開發企業對于以上方面缺乏關注，從而導致未能及時地采取相應措施。國際化的大型房地產開發項目公司，都會擁有自己的一套較為全面的成本控制系統，能夠及時地處理企業開發的項目盈虧狀況，為企業項目規劃的更好發展打下基礎。但是，房地產開發企業運行的許多管理方式尚未成熟，我國多數企業仍未形成一定的體系，存在著監督和結算時只注重預算而忽視成本的問題。

　　4、人力資源成本意識淡薄。企業的成本意識普遍淡薄，存在著先入為主的'意識：認為只有專業人員才能進行成本控制的工作，不了解成本控制的關鍵及控制方式的運用。企業對職工成本控制重視不足表現在成本控制職責分工不明確，難以調動職工控制成本的積極性，但企業的成本管理則是由企業的全體員工協力完成的。企業里有很多員工有著傳統成本先入為主的觀念，覺得運營管理部是成本控制的關鍵部門，從而缺乏部門成本管理的職責意識。只關注自身利益和注重效果及效率，忽視整體效果與目標的實現，明面上團結協作，其實各行其是。工作落實不到位，成本管理則缺少整體性，未能更好地進行合理化的成本控制。

　　三、完善房地產開發企業成本控制的建議

　　1、加強成本控制的指導，制定科學合理的成本控制目標。作為企業的管理者，要從全局的角度管理企業的成本體系，加強對成本控制的指導力度。監督管理其開發項目實施的全過程，完成企業既定的業績目標，實現利潤的最大化。在項目確定前，要從實際的角度出發，認真分析產品的相關市場、技術支持、政府各項限制政策等綜合因素，憑借以往的經歷，明確成本控制目標，并按計劃控制開發成本的關鍵。

　　2、明確項目全程開發計劃，強化設計階段的成本控制。項目的開發計劃包括很多方面，不但要有明確的目標、開發的周期、工作的時間節點，還要涵蓋到項目實施的每一個環節，包括在前期辦理各項相關手續的時間、設計的周期、安全問題、進程問題、成本的把控問題、后期的銷售問題、相關財務費用問題、法律問題、合理的流程安排問題等具體細致的各項事宜。在開發的節奏上，要合理安排，杜絕急功近利，從實際的角度出發，考慮工期的安排，確定有可操作性的項目周期以及節點。另外，在實施項目時要讓企業的管理人員形成共識，理清操作思路，保證員工與管理層的步調一致。在項目運轉時，不斷抽查項目計劃的實施情況，如果計劃未按時實施，要具體分析其原因并及時改進。

　　3、加強工程招投標管理。招投標活動對于企業的項目施工是非常關鍵的一環。通過招標確定的施工企業，可以有效地控制成本，資質優秀的施工單位既可以在設計方案上提出好的建議，還可以在成本把控上進行更多的優化，制造出質量過硬、成本合理的產品，而這些都是房地產企業在成本控制方面需要注意的地方。制定合理的招標計劃，進行有計劃、有準備的招標，從具體實際出發，合理控制招標的時間，要為施工留有一定的空間。嚴格執行招標程序，重點審查投標單位的技術力量、專業水平、以前接過的項目、目前的狀態等，同時要對投標單位進行實地考察；必須實行公開招標，并且成立評標小組以保證其公正性。

　　4、對施工方案進行優化，加強工程施工管理。充分對比各個方案，計算各方案的相關財務指標，全面分析各方案的優缺點，最后從中選出最合適的方案。在施工過程中，積極使用各種降低損耗的科學手段，尋找施工時有較大節約空間的項目，對其進行科學的分析，明確預期目標。合理施工，降低損耗，減少不必要的開支，減少臨時設施費等以節約成本。對施工方案進行優化，加強工程施工管理，把控相關部門的操作流程，強化施工時的安全意識。

　　5、加強項目成本控制意識，提高員工的成本意識。企業內的運營部門如果高效運轉會在很大程度上幫助企業的管理者控制成本，所以企業的管理者要支持運營部門的工作，給予其一定的權限，使其能夠在控制成本時有更大的施展空間。要經常對員工進行成本控制方面的知識培訓，讓員工在了解企業的同時增加對企業的認同感，讓其認識到成本控制的重要性。真正把成本控制重視起來，實現成本控制需要每位員工的努力，要讓所有員工都加入進來。設立合理的成本考核制度，把成本的目標進行分解，以便每一個員工的理解。不定時的抽查，使員工有危機意識，把員工節約成本的積極性調動起來。