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2017房地產(chǎn)估價(jià)師模擬真題答案
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一、單項(xiàng)選擇題
1.D 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.D 8.B 9.B 10.B 11.A
12.D 13.A 14.B 15.C 16.C 17.D 18.D 19.A 20.A 21.A 22.B
23.A 24.B 25.C 26.A 27.A 28.C 29.B 30.A 31.A 32.A 33.D
34.D 35.A
二、多項(xiàng)選擇題
1.BCD 2.ABD 3.ABD 4.AB 5.ACD 6.ABD 7.BD
8.ACD 9.ABD 10.AD 11.ABCE 12.ABDE 13.CE 14.ABCD
15.BCE
三、判斷題
1.× 2.× 3.× 4.× 5.√ 6.√ 7.× 8.√ 9.× 10.√ 11.×
12.√ 13. × 14.√ 15.×
四、計(jì)算題
1.解：1、計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
2、交易情況修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A=100/100
可比實(shí)例B=100/97
可比實(shí)例A=100/105
3、交易日期修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比實(shí)例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比實(shí)例C=1.033×1.038=1.072
4、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比實(shí)例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比實(shí)例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
5、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：
比準(zhǔn)價(jià)格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)
比準(zhǔn)價(jià)格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)
比準(zhǔn)價(jià)格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)
6、將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：
估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)
估價(jià)對(duì)象價(jià)格(總價(jià))=1388.22×1500=208.23萬元
2.解：1、運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：
2、計(jì)算年總收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2萬元
3、計(jì)算年總費(fèi)用：
(1)年折舊費(fèi)=22000/47 +8000×(1-4%)/12 =1108.09萬元
(2)年經(jīng)常費(fèi)=100×12=1200萬元
(3)年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3萬元
(4)營業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15萬元
年總費(fèi)用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54萬
4、計(jì)算年凈收益=5569.2-3310.54=2258.66萬元
5、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格
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