滕州物業管理條例實施細則「全文」

　　第五章　物業服務企業

　　第一節　物業服務企業

　　第六十六條 物業服務企業，是指依法設立、取得相應資質從事物業管理活動的企業法人。

　　物業服務企業應當在其資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。

　　物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

　　第六十七條　物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。

　　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第六十八條　物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

　　第六十九條　市物業辦和街道辦事處(鎮人民政府)應當加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。

　　物業服務企業應當向市物業辦和街道辦事處(鎮人民政府)定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

　　第七十條　物業服務企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。

　　第二節　行業自律

　　第七十一條　物業服務企業應當在市物業辦的指導下，建立行業自律組織，規范行業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平，維護物業服務企業的.合法權益。

　　第七十二條　物業行業自律組織可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合市物業辦建立健全信用檔案。

　　第六章　物業服務

　　第一節　物業服務內容與合同

　　第七十三條 物業服務內容主要包括下列事項：

　　(一)物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

　　(二)公共綠化的維護;

　　(三)公共區域環境衛生的維護;

　　(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;

　　(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

　　(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

　　(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;

　　(八)法律法規規定的其他物業管理事項。

　　第七十四條　業主委員會經業主大會授權，與通過招投標方式選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、履約保證金數額、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

　　物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

　　物業服務合同簽訂后，業主有權進行查詢。

　　物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，向市物業辦、街道辦事處(鎮人民政府)備案。

　　第七十五條　解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的告知義務;合同未約定告知期限的，應當提前六十日告知。

　　物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案和建設工程檔案;

　　(二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

　　(三)移交物業服務用房;

　　(四)清算預收、代收的有關費用;

　　(五)法律、法規規定的其他事項。

　　物業服務企業未依據合同履行告知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

　　第二節　物業服務收費

　　第七十六條　物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類物業服務收費，實行政府指導價;其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。具體收費標準按下列原則執行：

　　(一)實行前期物業管理的物業項目，其物業服務收費具體標準由建設單位與其選聘的物業服務企業參照政府指導價標準通過招投標方式確定，并在銷售地點予以公示，在與購房人簽定買賣合同時予以明確告知，作為買賣合同及業主臨時管理規約的內容。

　　(二)成立業主大會的物業項目，物業服務收費經業主大會或獲得授權的業主委員會與物業服務企業確定，報市物價局、市物業辦備案。

　　(三)除普通住宅類的物業項目外，其他住宅及非住宅物業項目，其物業服務收費實行市場調節價，具體標準由當事人雙方約定，報市物價局、市物業辦備案。

　　(四)物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務，實行市場調節價，其收費標準由當事人協商約定。

　　第七十七條　物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的監督。

　　第七十八條　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

　　物業交付后長期空置的，業主提出申請，經物業服務企業確認，可降低物業服務費等費用，并在物業服務合同中約定。

　　建設單位在房屋銷售中約定或承諾減、免收取物業服務費的，由建設單位向物業服務企業支付約定或承諾減、免部分的物業服務費。

　　因建設單位原因造成物業服務內容缺失的，物業服務企業的損失由建設單位承擔。

　　第七十九條　物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主應及時向市物價局報告。經市物價局認定物業服務企業存有上述行為的，業主委員會或業主有權拒絕交納。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

　　第八十條　專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

　　專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第七章　物業的維護

　　第一節　建設單位的保修責任

　　第八十一條 建設單位應當建立物業售后維修服務機構，按照國家和省有關規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬，物業服務企業應將委托合同予以公示。

　　第八十二條　新建物業實行質量保修金制度。

　　建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，向市住房和城鄉建設局設立的帳戶交存物業質量保修金。其中低層和多層建筑、小高層建筑(含7層以下安裝電梯建筑)、高層建筑分別按百分之三、百分之四、百分之五的比例交存。物業建筑安裝總造價的計算，按棗莊市公布的物業建筑安裝指導價標準每年調整一次。

　　建設單位購買了工程質量責任保險的，所承保物業可不交存物業質量保修金。

　　通過住宅性能認定終審的3A級、2A級、1A級物業，建設單位交存物業質量保修金的比例可以分別相應降低3個、2個、1個百分點，但最低不能低于百分之一的交存比例。

　　第八十三條　建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經市住房和城鄉建設局核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。

　　第八十四條　物業質量保修期限屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，市住房和城鄉建設局應當按規定將物業質量保修金本息余額及時退還建設單位。

　　第二節　專有部分的維護

　　第八十五條　物業保修期屆滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。

　　業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

　　第八十六條　業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，并與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

　　第三節　共用部位及共用設施設備的維護

　　第八十七條　物業保修期屆滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔;業主可以將其委托給物業服務企業承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯、區域鍋爐等屬于業主共有的特種設備，由物業服務企業或者業主根據物業服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關規定，委托專業服務單位負責維護、保養。

　　第八十八條　住宅物業和住宅小區內的非住宅物業、經濟適用房、拆遷安置房的業主，應當按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為建筑安裝工程每平方米造價的百分之七。

　　其他非住宅物業參照住宅物業交納專項維修資金。

　　第八十九條 業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，建設單位及物業服務企業可以代為辦理繳存手續。沒有繳存住宅專項維修資金的，建設單位及物業服務企業不得為其辦理房屋入住手續。

　　市房地產管理局在辦理房屋所有權初始登記時，應審核住宅專項維修資金繳存情況，對于未按照規定交存住宅專項維修資金的，不予受理房屋所有權初始登記申請。

　　第九十條 物業保修期滿使用專項維修資金的，超過1萬元以上或專業性較強的項目，業主委員會、物業服務企業或者相關單位應在市財政局和市物業辦的監督下采取招標方式確定施工單位，招標產生費用計入維修、更新、改造成本。

　　第九十一條 自首位業主入住之日起滿一年后，未售出的各類物業，住宅專項維修資金由建設單位負責繳存，待售出時按規定標準分攤給業主。分期建設的物業項目，應按照同一標準將住宅專項維修資金繳存至住宅專項維修資金專戶。未按規定繳存的，從其交納的物業質量保修金中劃轉。

　　第九十二條 市住房和城鄉建設局應會同市財政局對住宅專項維修資金的交存、使用和管理，按照國家和省、市有關規定制定具體辦法。

　　第四節　專業經營設施設備的維護

　　第九十三條 住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視和寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新、安全管理等責任及相關費用。

　　專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護和更新時，業主應當予以配合。

　　第九十四條 專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

　　專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從住宅專項維修資金中列支。

　　第九十五條 專業經營設施設備的維修保養責任，具體劃分原則為：

　　(一)供水、排水和消防設施的維修養護責任。從取水口至貿易結算水表以前的供水管道及設施(包括貿易結算水表及水表井)產權屬城市供水單位，并由其負責維護管理;住宅區的供水管網及管網上設置的地下式消防井、消防栓(不含建筑物內消防設施)等，由供水部門管理維護，其余消防設施由物業服務企業或產權人負責，公安消防部門監督檢查。

　　(二)供氣、供熱設施的維修養護責任。管道燃氣設備及供氣管線(含燃氣表)由燃氣供應單位管理維護(不包含室內燃氣設施，戶內設施維護實行有償服務);供熱設施及供熱管線至用戶終端(不包含室內供熱設施，戶內設施維護實行有償服務)，由供熱單位維護。

　　(三)供電、通訊、有線電視設施的維修養護責任。供電設施以單元內用戶電表為界，電表以外的用電設施(包括用戶電表)的維護管理由供電部門負責;通訊設施至用戶終端由通訊單位負責;有線電視設施至用戶終端由有線電視管理單位負責。

　　(四)產權屬于環衛部門的環衛設施設備，由環衛部門維護。

　　(五)物業管理區域內的化糞池的清掏，由環衛部門負責。

　　第八章　社區物業管理與舊住宅區物業管理

　　第一節　社區物業管理

　　第九十六條 街道辦事處(鎮人民政府)的物業管理專職機構，具體指導、協調轄區內物業管理的有關工作。

　　第九十七條　市住房和城鄉建設局、市城市管理局、市規劃局、市公安局、市物價局等部門和街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會，應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域公布職責范圍和聯系人姓名、聯系方式，對違法行為及時作出處理。

　　第九十八條　實行物業管理聯席會議制度和法定條件下的社區黨組織、居委會、業主委員會、物業服務企業之間的交叉任職制度。

　　物業管理聯席會議由街道辦事處(鎮人民政府)負責召集，由社區居(村)民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表參加，并可邀請市城市管理局、市物業辦和專業經營單位等部門的代表參加。

　　聯席會議主要協調下列事項：

　　(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;

　　(二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;

　　(三)物業管理區域內發生的突發事件及重大信訪事件;

　　(四)物業管理與社區管理的銜接和配合;

　　(五)需要協調的其他物業管理事項。

　　物業管理交叉任職是指依照法定程序，由社區黨組織成員、居委會成員、業主委員會成員之間的交叉任職，以及吸納物業服務企業負責人到社區黨組織或居委會任職。

　　經法定程序交叉任職的兼職人員，享有與專職人員同等待遇。

　　第九十九條　業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決;協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請棗莊仲裁委仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第一百條　有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

　　第二節 舊住宅區物業管理

　　第一百零一條　街道辦事處(鎮人民政府)應當對本轄區未實施物業管理的老舊小區及組團，因企業改制、破產、倒閉或其他原因棄管的小區及組團，組織召開業主大會，成立業主委員會，由業主大會選聘物業服務企業或者其他管理人實施物業管理。對暫時沒有實施物業管理的小區及組團，應由社區居(村)委會組織實施管理。

　　對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當采取措施進行改造整治。舊住宅區改造整治規劃和年度計劃由市住房和城鄉建設局擬定，報市政府批準后向社會公布。

　　舊住宅區內的道路、排污、墻體維護、照明、綠化及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由市、街道(鎮)財政承擔;開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

　　第一百零二條　舊住宅區改造整治中，經有利害關系的業主同意，在規劃許可的情況下，可以按照法律、法規和本實施細則的規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。

　　改造整治前由相關部門、單位承擔的環衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第一百零三條　舊住宅區改造整治完成后，街道辦事處(鎮人民政府)應當組織業主成立業主委員會，指導業主委員會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業。業主大會成立前的物業管理，由社區居(村)民委員會組織實施。

　　第一百零四條　未建立專項維修資金制度的舊住宅區，業主應當按照國家和省有關規定交納專項維修資金;物業服務企業可以根據物業服務合同約定，代業主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。

　　第一百零五條 市政府每年從城市建設維護費中列支一定比例的資金，作為舊住宅小區物業管理公共資金，主要用于舊住宅小區物業管理的啟動、購置或租賃物業服務用房、配置相關設施設備及小區的維護，由市住房和城鄉建設局會同市財政局制訂年度使用計劃，報市政府審批。

　　第九章 附則

　　第一百零六條 鎮、工礦區、新型農村社區的物業管理，以及業主、非物業服務企業自行管理物業的，參照本實施細則的有關規定執行。

　　第一百零七條 本實施細則由市住房和城鄉建設局負責解釋。

　　第一百零八條　本實施細則自二〇一一年七月一日起施行。

　　第一百零九條 本實施細則頒布施行后，有關規定與國家法律法規規章和上級有關規定不一致的，以國家法律法規規章和上級有關規定為準。