濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例

　　《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2014年11月21日市政府第62次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2015年2月1日起施行。

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業(yè)，是指依法建設(shè)的房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主依法通過(guò)自治管理選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理工作。

　　第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一。

　　第五條 縣(市)、區(qū)人民的政府(含濟(jì)南高新區(qū)管委會(huì))應(yīng)當(dāng)建立完善物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理體制和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，研究解決與物業(yè)管理相關(guān)的重大問(wèn)題。

　　第六條 市住房保障和房產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱市住房保障管理部門(mén))負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　各縣(市)、區(qū)(含濟(jì)南高新區(qū))住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱縣(市)、區(qū)住房保障管理部門(mén))負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　城鄉(xiāng)建設(shè)、城管執(zhí)法、公安、市政公用、質(zhì)監(jiān)、經(jīng)濟(jì)和信息化、物價(jià)等部門(mén)依據(jù)各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民的政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，組織召開(kāi)物業(yè)管理項(xiàng)目聯(lián)席會(huì)議，調(diào)解處理物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。

　　社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民的政府開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理。

　　第二章 物業(yè)交付與前期管理

　　第八條 新建物業(yè)銷(xiāo)售前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅項(xiàng)目總建筑面積三萬(wàn)平方米以下的、非住宅項(xiàng)目一萬(wàn)平方米以下的，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時(shí)管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約等資料報(bào)市、縣(市)住房保障管理部門(mén)備案。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用市住房保障管理部門(mén)制定的前期物業(yè)管理合同和臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可申請(qǐng)或者現(xiàn)售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)住房保障管理部門(mén)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。

　　第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房銷(xiāo)售合同約定的內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約向買(mǎi)受人明示，由買(mǎi)受人予以書(shū)面承諾。

　　第十一條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，形成書(shū)面查驗(yàn)記錄并加蓋公章予以確認(rèn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不符合約定或者規(guī)定的情形，書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。

　　第十二條 物業(yè)交付使用前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　(四)業(yè)主名冊(cè)；

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第十三條 物業(yè)服務(wù)用房由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償提供，屬全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理活動(dòng)，不得擅自改變用途。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房一并申請(qǐng)登記，住房保障管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定配置：

　　(一)建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　　(二)應(yīng)當(dāng)滿足水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)，并協(xié)助買(mǎi)受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

　　第十五條 物業(yè)在保修期之內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)保修。

　　新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前一次性繳存質(zhì)量保修金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)未及時(shí)履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請(qǐng)使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。保修期滿后，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應(yīng)當(dāng)及時(shí)退還。

　　物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實(shí)施辦法由市住房保障管理部門(mén)、市城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)制定。

　　第三章 業(yè)主自治管理

　　第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分實(shí)施管理。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)域與非住宅區(qū)域原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民的政府應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會(huì)籌備組：

　　(一)業(yè)主入住面積比例達(dá)到百分之五十以上的；

　　(二)業(yè)主入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之五十以上的；

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的`比例達(dá)到百分之二十五以上的。

　　籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民的政府、社區(qū)居民委員會(huì)工作人員組成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以派員參加。

　　籌備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民的政府組織推薦產(chǎn)生。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自組建后七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十八條 籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

　　(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和選舉辦法；(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六十日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十條 依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，或者經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民的政府責(zé)令其限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民的政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第二十一條 業(yè)主大會(huì)依法履行下列職責(zé)：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；

　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　　(三)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　(五)籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項(xiàng)。

　　業(yè)主大會(huì)決定前款所列事項(xiàng)可以采取會(huì)議表決、書(shū)面征求意見(jiàn)表決或者通過(guò)市住房保障管理部門(mén)設(shè)立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行表決。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過(guò)五年，委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì)委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示期十天。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自公示期滿之日起三日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選主任、副主任和執(zhí)行委員。