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2015注冊稅務師《稅法二》模擬試題（一）附答案
一、單項選擇題
1. 下列各項中，應當征收土地增值稅的是( )。
A.公司與公司之間互換房產
B.房地產開發公司為客戶代建房產
C.兼并企業從被兼并企業取得房產
D.雙方合作建房后按比例分配自用房產
【答案】A
【解析】房地產開發公司為客戶代建房產、合作建房自用房產，均沒有發生房屋產權的轉移，不屬于土地增值稅征收范圍;兼并企業從被兼并企業取得房產，屬于是免征土地增值稅的項目。
2. 甲企業為一般生產企業，下列有關甲企業的行為中，需要繳納土地增值稅的是()。
A.甲企業向某銀行借款100萬元，以其自有的廠房作為抵押，廠房尚在抵押期間
B.甲企業將自有的一幢辦公樓作價入股，投資給某商業企業
C.甲企業出地，某商業企業出資金，雙方合作建造辦公樓，建成分配后用于自己使用
D.甲企業用閑置的辦公樓與乙企業交換廠房
【答案】D
【解析】選項A：對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅;選項B：以房地產作價入股進行投資，暫免征收土地增值稅;選項C：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。
3. 房地產開發企業在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是
( )。
A.契稅
B.房產稅
C.城市維護建設稅
D.印花稅
【答案】C
【解析】房地產開發企業轉讓時繳納的印花稅是列入管理費用中的，不允許單獨再扣除;轉讓環節繳納的城市維護建設稅允許單獨扣除。
4.某中外合資化工企業2009年12月轉讓一幢新建辦公樓，取得收入6000萬元，已知該單位為取得土地使用權而支付的地價款和有關費用為1000萬元，投入的房地產建造成本3000萬元，其利息支出不能取得金融機構的合法證明，其轉讓辦公樓相關的稅金已經全部付清，已知該企業所在地政府規定的其他房地產開發費用的計算扣除比例為10%。該化工企業當期應繳納土地增值稅額為( )萬元。
A.380.1
B.381
C.389.1
D.390
【答案】D
【解析】扣除項目金額=1000+3000+(1000+3000)×10%+6000×5%=4700(萬元)
增值額=6000-4700=1300(萬元)
增值率=1300÷4700×100%=27.66%，適用稅率30%
應納稅額=1300×30%=390(萬元)
5.某生產企業2009年銷售一棟8年前建造的辦公樓，取得銷售收入1200萬元。該辦公樓原值700萬元，已計提折舊400萬元。經房地產評估機構評估，該辦公樓的重置成本為1400萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納各種稅費共計72萬元。該生產企業銷售辦公樓應繳納土地增值稅( )
A.128.4萬元
B.132.6萬元
C.146.8萬元
D.171.2萬元
【答案】B
【解析】納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。扣除項目=1400×50%+72=772(萬元)，增值額=1200-1400×50%-72=428(萬元)，增值率=428÷772=55.44%，應納土地增值稅=428×40%-772×5%=132.6(萬元)。
6. 某國有企業2006年5月在市區購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2008年5月，該企業將辦公樓轉讓，取得收入10000萬元，簽訂產權轉移書據。辦公樓經稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新率70%。該企業在繳納土地增值稅時計算的增值額為( )。
A.400萬元
B.1485萬元
C.1490萬元
D.200萬元
【答案】B
【解析】評估價格=12000×70%=8400(萬元)
稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)
增值額=10000-8400-115=1485(萬元)
7. 某工業企業2009年轉讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關費用3700萬元，繳納與轉讓辦公樓相關的稅金277.5萬元(其中印花稅金2.5萬元)。該企業應繳納土地增值稅( )。
A.96.75萬元
B.97.50萬元
C.306.75萬元
D.307.50萬元
【答案】C
【解析】扣除項目金額=3700+277.5=3977.5萬元,土地增值額=5000-3977.5=1022.5萬元,增值額與扣除項目比率=1022.5÷3977.5≈26% ，適用稅率為30%，扣除率為0，應納土地增值稅=1022.5×30%=306.75萬元。
8. 2009年3月某房地產開發公司轉讓5年前購入的一塊土地，取得轉讓收入1800萬元，該土地購進價1200萬元，取得土地使用權時繳納相關稅費40萬元，轉讓該土地時繳納相關稅費35萬元。該房地產開發公司轉讓土地應繳納土地增值稅( )萬元。
A.73.5
B.150
C.157.5
D.300
【答案】C
【解析】土地直接轉讓不享受加計扣除的優惠。可扣除項目=1200+40+35=1275(萬元)，增值額=1800-1275=525(萬元).增值率=525÷1275=41.18%，增值額=525×30%=157.5(萬元)
9. 某工業企業2009年轉讓一幢使用兩年的辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關費用3700萬元，經房地產評估機構評定其重置成本是4000萬元，成新度七成，繳納與轉讓辦公樓相關的稅金277.5萬元(其中印花稅金2.50萬元)。該企業應繳納土地增值稅( )萬元。
A.696.75
B.615.13
C.506.75
D.507.50
【答案】B
【解析】這是工業企業，屬于非房地產開發企業，允許扣除在轉讓房地產環節交納的印花稅。扣除項目金額=4000×70%+277.5=3077.5(萬元),土地增值額=5000-3077.5=1922.5(萬元)，增值額與扣除項目比率=1922.5÷3077.5×100%≈62.47%，適用稅率為40%，扣除率為5%，應納土地增值稅=1922.5×40%-3077.5×5%=615.13(萬元)。
10. 土地增值稅的納稅人是自然人且轉讓房地產坐落地與其居住地不一致時，在( )稅務機關申報納稅。
A.住所所在地
B.房地產坐落地
C.辦理過戶手續所在地
D.自行選擇納稅地點
【答案】C
【解析】為了便于稅源控制，納稅人是自然人且轉讓房地產坐落地與其居住地不一致時，在辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅。
11. 依照土地增值稅的規定，建造普通標準住宅出售的可享受稅收優惠，下列各項不符合普通標準住宅標準的有( )。
A.住宅小區建筑容積率在1.0以上
B.單套建筑面積在150平方米以下，最高不超過180平方米
C.允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%
D.實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下
【答案】B
【解析】普通標準住宅標準必須同時滿足：住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
12. 下列情形中，在土地增值稅清算中不符合以下( )條件之一的，不可以實行核定征收土地增值稅。
A.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的
B.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的
C.符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的
D.在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的
【答案】D
【解析】在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
二、多項選擇題
1. 房地產開發企業將開發產品用于下列( )項目，屬于視同銷售房地產，征收土地增值稅。
A.開發的部分房地產用于換取其他單位的非貨幣性資產
B.開發的部分房地產用于職工福利
C.開發的部分房地產用于出租
D.開發的部分房地產用于對外投資
【答案】ABD
【解析】房地產開發企業開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅。
2. 關于特殊行為的土地增值稅的政策陳述，正確的是( )。
A.工業企業將土地(房地產)作價入股進行投資，將房地產轉讓到其他工業企業中時，暫免征收土地增值稅
B.以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的，征收土地增值稅
C.房地產的重新評估的增值，應該納入土地增值稅的征收范圍
D.房地產的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍
【答案】ABC
【解析】房地產的重新評估的增值，沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。
3. 計算土地增值稅時，下列說法不正確的有( )。
A.房地產開發企業可以按地價款與開發成本加扣20%的費用
B.舊房銷售按重置價值扣除費用計算的價格扣除
C.所有與轉讓有關的稅金均可作為稅金扣除
D.土地增值稅的納稅人不包括個體經營者
【答案】BCD
【解析】舊房銷售按重置價值與成新度折扣率計算的價格扣除;房地產企業轉讓房產的印花稅不得作為稅金扣除;個體經營者也是土地增值稅的納稅人。
4.房地產開發企業在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是( )。
A.營業稅
B.房產稅
C.城市維護建設稅
D.印花稅
【答案】AC
【解析】房地產開發企業轉讓時繳納的印花稅是列入管理費用中的，不允許單獨再扣除。
5.對房地產開發企業進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是( )。
A.房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除
B.主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅
C.在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的可以作為扣除項目扣除
D.房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本
【答案】ABD
【解析】在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。
6. 轉讓舊房的，以下項目( )可作為土地增值稅扣除項目金額。
A.房屋及建筑物的評估價格
B.取得土地使用權支付的地價款
C.轉讓時繳納的稅金
D.轉讓時繳納的費用
【答案】ABCD
【解析】轉讓舊房，可作為扣除項目金額扣除的有：房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權支付的地價款和按國家規定繳納的有關費用及轉讓環節繳納的稅金。
7. 納稅人發生下列情形之一的，土地增值稅以房地產評估價格為依據計算征收的有 ( )。 A.隱瞞、虛報房地產成交價格
B.提供扣除項目金額不實
C.納稅人新建普通標準住宅出售的
D.轉讓房地產成交價格低于評估價格，又無正當理由
【答案】ABD
【解析】納稅人新建普通標準住宅出售的，以納稅人轉讓收入減去規定的扣除項目后的余額為增值額，計算土地增值稅。
8. 納稅人應進行土地增值稅的清算的情形包括( )。
A.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的
B.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的
C.直接轉讓土地使用權的
D.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的
【答案】AC
【解析】BD為主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的情形。
9. 按照土地增值稅的有關規定：內資房地產開發企業計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是( )。
A.營業稅
B.城建稅
C.教育費附加
D.印花稅
【答案】ABC
【解析】按照土地增值稅的有關規定：內資房地產開發企業計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是營業稅、城建稅、教育費附加。
10. 在土地增值稅清算過程中，發現納稅人有下列()情形的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。
A.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的
B.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的
C.符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續的
D.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的
【答案】ABD
【解析】符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續的，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的，才按核定征收方式對房地產項目進行清算。
11. 下列關于土地增值稅納稅地點的表述中，正確的有( )。
A.自然人轉讓的房地產坐落地與其居住所在地一致時，在住所所在地稅務機關申報納稅
B.自然人轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅
C.法人轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致時，在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅
D.法人轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致時，在機構所在地或經營所在地的稅務機關申報納稅
【答案】AB
【解析】法人轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致時，在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅;法人轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致時，在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。
12. 下列各項中，符合土地增值稅核定征收條件的有( )。
A.符合土地增值稅清算條件的
B.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的
C.按照法律、法規的規定應當設置但未設置賬簿的
D.雖然設置賬簿但賬目混亂應稅收入難以確定的
【答案】BCD
【解析】房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅
(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
13. 下列項目中屬于房地產開發成本的有( )。
A.耕地占用稅
B.三通一平費
C.土地出讓金
D.基礎設施費
【答案】ABD
【解析】C屬于取得土地使用權所支付的金額，不屬于房地產開發成本。
三、計算題
計算題一
某房地產開發公司于2008年6月受讓一宗土地使用權，依據受讓合同支付轉讓方地價款8 000萬元，當月辦妥土地使用證并支付了相關稅費。自2008年7月起至2009年6月末，該房地產開發公司使用受讓土地60%(其余40%尚未使用)的面積開發建造一棟寫字樓并全部銷售，依據銷售合同共計取得銷售收入18 000萬元。在開發過程中，根據建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計6 200萬元，開發銷售期間發生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元(只有70%能夠提供金融機構的證明)。
(說明：當地適用的城市維護建設稅稅率為5%;教育費附加征收率為3%;契稅稅率為3%;購銷合同適用的印花稅稅率為0.3‰;產權轉移書據適用的印花稅稅率為0.5‰。其他開發費用扣除比例為4%)
要求：根據上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數。
1. 計算該房地產開發公司應繳納的印花稅()萬元。
A14.86
B15.96
C16.95
D18.99
【答案】A
【解析】計算該房地產開發公司應繳納的印花稅
=8000×0.5‰+18000×0.5‰+0.0005+6200×0.3‰=14.86(萬元)
2. 計算該房地產開發公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅()萬元。
A4025
B4944
C5297
D5598
【答案】B
【解析】可扣除的地價款和契稅=8000×60%+8000×3%×60%=4944(萬元)
3. 計算該房地產開發公司土地增值額時可扣除的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加()萬元。
A905
B915
C972
D998
【答案】C
【解析】可扣除的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加=18000×5%×(1+5%+3%)=972(萬元)
4.計算該房地產開發公司土地增值額時可扣除的開發費用()萬元。
A712.55
B742.56
C756.98
D795.76
【答案】D
【解析】可扣除的開發費用=500×70%+(4944+6200)×4%=795.76(萬元)
5.計算該房地產開發公司銷售寫字樓應繳土地增值稅的增值額()萬元。
A2015.99
B2546.89
C2789.87
D2859.44
【答案】D
【解析】銷售寫字樓應繳土地增值稅的增值額=18000-4944-6200-972-795.76-(4944+6200)×20%=2859.44(萬元)
6.計算該房地產開發公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅()萬元。
A804.66
B825.99
C857.83
D897.55
【答案】C
【解析】銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。
增值率=2859.44÷(18000-2859.44)×100%=18.89%
銷售寫字樓應繳納的土地增值稅=2859.44×30%=857.83(萬元)
計算題二
某中外合資房地產開發公司，2009年發生以下業務：
(1)1月通競拍取得市區一處土地的使用權，支付土地出讓金6 000萬元，繳納相稅費240萬元;
(2)以上述土地開發建設普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3;
(3)住宅樓開發成本3 000萬元，分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括超過銀行同類同期貸款利率的利息40萬元;
(4)寫字樓開發成本4000萬元，無法提供金融機構證明利息支出具體數額;
(5)與住宅樓配套的會所開發成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據相關規定，會所產權屬于住宅樓全體業主所有;
(6)9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬元;將寫字樓作價9000萬元與他人聯營開設一商場，收取固定收入，不承擔經營風險，當年收到250萬元。
其他相關資料：該房地產公司所在省規定，按土地增值稅暫行條例規定的高限計算扣除房地產開發費用。
要求：根據上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數：
7. 計算公司應繳納的營業稅( )萬元。
A705.5
B745.8
C762.5
D789.6
【答案】C
【解析】應繳納的營業稅=15000×5%+250×5%=762.5(萬元)
8. 計算公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額( )萬元。
A2030
B4160
C6240
D7050
【答案】B
【解析】公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額=(6000+240)×2/3=6240×2/3=4160(萬元)
9. 計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發成本的金額( )萬元。
A3480
B3560
C3790
D3990
【答案】A
【解析】公司繳納土地增值稅時應扣除的開發成本的金額=3000+480=3480(萬元)
10. 計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發費用和其他扣除項目( )萬元。
A1985
B2015
C2151
D2298
【答案】D
【解析】公司繳納土地增值稅時應扣除的開發費用和其他扣除項目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(萬元)
11. 計算公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金( )萬元。
A750
B890
C910
D960
【答案】A
【解析】公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金=15000×5%=750(萬元)
12. 計算公司應繳納的土地增值稅( )萬元。
A1011.60
B1102.60
C1203.60
D1293.60
【答案】
【解析】增值額=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(萬元)
增值率=4312÷10688×100%=40.34%，適用30%的稅率
應納土地增值稅=4312×30%=1293.60(萬元)
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