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＂四證＂不齊全如何簽訂施工合同
眾所周知，建筑行業(yè)中的企業(yè)在簽訂施工合同的時(shí)候需要“四證”，“四證”，是指“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“土地使用證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”和“建設(shè)工程施工許可證”。按照規(guī)定，“四證”齊全后工程項(xiàng)目才能開工。今天小編了解下，"四證"不齊全，簽訂施工合同要慎重!
"四證"不齊全，簽訂施工合同要慎重!
雖然“四證”是由建設(shè)單位負(fù)責(zé)辦理的，一旦出問題，往往會(huì)波及到施工企業(yè)，特別是施工合同有效性的認(rèn)定。
“四證”不齊全的工程，如果在建設(shè)過程中發(fā)生糾紛，施工單位跟業(yè)主簽的施工合同，很有可能會(huì)被認(rèn)定為無效合同。因此，在簽合同之前，一定要搞清楚2個(gè)問題：
“四證”是否齊全?如果不齊全，到底少了哪個(gè)證?
關(guān)于“四證”
一、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第三十一條規(guī)定：建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地。
這個(gè)證是：
◆確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證
◆建設(shè)單位用地的法律憑證。
沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
二、《國(guó)有土地使用證》
《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定：實(shí)行土地登記發(fā)證制度。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書，確認(rèn)使用權(quán)。
這個(gè)證是：
◆證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。
未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，責(zé)令退還非法占用的土地，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，并處罰款。
三、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
《建筑工程施工許可管理辦法》第四條的規(guī)定：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，不得辦理《建設(shè)工程施工許可證》。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證是：
◆建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證
◆商品房銷(預(yù))售的法定要件
◆房屋產(chǎn)權(quán)登記的法定要件。
沒有此證的工程建筑是違章建筑，嚴(yán)重的會(huì)被責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收。
四、《建筑工程施工許可證》
《建筑工程施工許可管理辦法》規(guī)定：建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。
建筑工程施工許可證是：
◆建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設(shè)工程施工許可證明
◆建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證
◆應(yīng)當(dāng)放置在施工現(xiàn)場(chǎng)備查，并按規(guī)定在施工現(xiàn)場(chǎng)公開。
對(duì)于未取得施工許可證擅自施工的，責(zé)令停止施工，限期改正，并對(duì)施工單位處3萬元以下罰款。
哪些證不能少?
一、2個(gè)證一定不能少
◆沒有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，一般認(rèn)定工程施工合同無效。
◆沒有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、未辦理報(bào)建手續(xù)的"三無"工程，確認(rèn)建設(shè)施工合同無效。
判例：
1、2002年最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程合同糾紛案件的暫行意見
發(fā)包人與承包人簽訂無取得土地使用權(quán)證、無取得建筑工程規(guī)劃許可證、無辦理報(bào)建手續(xù)的“三無”工程建設(shè)施工合同，應(yīng)確認(rèn)無效。
2、2012年浙江省高級(jí)人民法院民事審判第一庭關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答
發(fā)包人未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無效。
3、2012年北京高院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答
發(fā)包人就尚未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等行政審批手續(xù)的工程，與承包人簽訂的建設(shè)工程施工合同無效。
4、2012年廣東高院《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》
建設(shè)工程沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，屬于違法建筑，就該違法建筑所簽訂的施工合同無效。
特別注意：
如果在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該施工合同有效。
二、土地使用權(quán)證非必備
◆用地申請(qǐng)已獲批準(zhǔn)，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，但是用地手續(xù)尚未辦理而未能取得土地使用權(quán)證的，施工合同不宜認(rèn)定為無效。
判例：
1、2002年最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程合同糾紛案件的暫行意見
發(fā)包人經(jīng)審查被批準(zhǔn)用地，并已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，只是用地手續(xù)尚未辦理而未能取得土地使用權(quán)證的，不宜將因發(fā)包人的用地手續(xù)在形式上存在欠缺而認(rèn)定所簽訂的建設(shè)施工合同無效。
2、2000年廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程合同糾紛案件的暫行規(guī)定
發(fā)包人經(jīng)審查被批準(zhǔn)用地，并已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，只是用地手續(xù)尚未辦理而未能取得土地使用權(quán)證的，不宜將因發(fā)包人的用地手續(xù)在形式上存在欠缺而認(rèn)定所簽訂的建設(shè)施工合同無效。
三、沒有施工許可證，不影響施工合同有效性
◆未取得建筑工程施工許可證，不影響施工合同的效力。
判例：
1、2013年9月，湖北高院民事審判工作座談會(huì)會(huì)議紀(jì)要
建設(shè)工程應(yīng)辦理施工許可證的規(guī)范屬于管理性規(guī)范，不是效力性規(guī)范，是否取得施工許可證不影響建設(shè)工程施工合同的效力。
2、2012年北京高院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答
發(fā)包人未取得建筑工程施工許可證的，不影響施工合同的效力。
3、2012年浙江省高級(jí)人民法院民事審判第一庭關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答
發(fā)包人未取得建設(shè)用地使用權(quán)證或建筑工程施工許可證的，不影響建設(shè)工程施工合同的效力。
4、2011年山東省高級(jí)人民法院關(guān)于建設(shè)工程施工合同糾紛會(huì)談紀(jì)要
施工許可證屬于管理性規(guī)范，非影響合同效力性的規(guī)范，而且領(lǐng)取施工許可證時(shí)，施工合同已經(jīng)簽訂。因此，施工許可證不是建設(shè)工程施工合同的有效要件，是否取得施工許可證不影響合同的效力。
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