2017價(jià)格鑒證師理論與實(shí)務(wù)輔導(dǎo)：市場(chǎng)比較法

　　導(dǎo)語：比較法，是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　市場(chǎng)比較法

　　7.1.1 運(yùn)用市場(chǎng)比較法價(jià)格鑒證應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

　　(1)搜集交易實(shí)例;

　　(2)選取可比實(shí)例;

　　(3)建立價(jià)格可比基礎(chǔ);

　　(4)進(jìn)行交易情況修正;

　　(5)進(jìn)行交易日期修正;

　　(6)進(jìn)行區(qū)域因素修正;

　　(7)進(jìn)行個(gè)別因素修正;

　　(8)求出鑒證價(jià)格。

　　基本公式：

　　鑒證價(jià)值=參照物市場(chǎng)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

　　7.1.2 運(yùn)用市場(chǎng)比較法價(jià)格鑒證，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情，根據(jù)價(jià)格鑒證標(biāo)的狀況和價(jià)格鑒證目的，從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。

　　選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：

　　(1) 與價(jià)格鑒證標(biāo)的相同或類似物品;

　　(2) 成交日期與價(jià)格鑒證基準(zhǔn)日期相近，不宜超過一年;

　　(3) 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

　　7.1.3 選取可比實(shí)例后，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表達(dá)方式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：

　　(1) 統(tǒng)一付款方式;

　　(2) 統(tǒng)一采用單價(jià);

　　(3) 統(tǒng)一幣種和貨幣單位;

　　(4) 統(tǒng)一計(jì)量單位。

　　注：1、統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清;

　　2、不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。

　　7.1.4 進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。

　　7.1.5 進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為價(jià)格鑒證時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

　　交易日期修正宜采用鑒證標(biāo)的的專項(xiàng)價(jià)格指數(shù)或類價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無專項(xiàng)價(jià)格指數(shù)或類價(jià)格指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷，給予調(diào)整。

　　7.1.6 進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為價(jià)格鑒證對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。

　　7.1.7 進(jìn)行個(gè)別因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為價(jià)格鑒證對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。

　　7.1.8 交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。

　　每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。

　　7.1.9 選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果，作為鑒證價(jià)格。

　　7.1.10 市場(chǎng)比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他價(jià)格鑒證方法中有關(guān)參數(shù)的求取.

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