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2017司法考試經(jīng)濟法基礎：房地產(chǎn)轉讓的內(nèi)容
導語：房地產(chǎn)轉讓(real estate transfer)是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附(引)著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉移給他人的法律行為。我們一起來看看相關的考試內(nèi)容吧。
1.一般條件與程序
房地產(chǎn)轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。
房地產(chǎn)轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
2.出讓土地使用權轉讓
(1)條件
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：
A.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;
B.按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件;
C.轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。
(2)年限
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
(3)用途
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的用途的，須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更或重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整出讓金。
(4)提前收回和續(xù)期(F20、22)
A.根據(jù)社會公共利益的需要，可以依法提前收回，并作相應的補償。
B.屆滿前一年申請續(xù)期，除社會公共利益，經(jīng)批準續(xù)期。
【例題·多選題】甲公司以出讓方式取得某地塊50年土地使用權，用于建造寫字樓。土地使用權滿3年時，甲公司將該地塊的使用權轉讓給乙公司，但將該地塊上已建成的一幢樓房留作自用。對此，下列哪些選項是正確的?( )(2013-1-72)
A.如該樓房已取得房屋所有權證，則甲公司可只轉讓整幅地塊的使用權而不轉讓該樓房
B.甲公司在土地使用權出讓合同中載明的權利、義務應由乙公司整體承受
C.乙公司若要改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途，取得原出讓方的同意即可
D.乙公司受讓后，可以在其土地使用權的使用年限滿46年之前申請續(xù)期
正確答案:BD
答案解析:本題考核土地使用權的轉讓。
房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押，我國實行房地一體轉讓主義，A錯誤。
房地產(chǎn)轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移，B正確。
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金，C錯誤。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，50年的期限，已經(jīng)使用了3年，應當在使用46年之前申請續(xù)期，D正確。
3.劃撥土地使用權轉讓
(1)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應由受讓方辦出讓手續(xù)，并繳納出讓金。
(2)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉讓方應將轉讓房地產(chǎn)所獲的土地收益上繳國家或作其他處理。
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