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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》預(yù)測(cè)卷及答案
1.某投資者花費(fèi)80萬(wàn)元購(gòu)一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬(wàn)元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個(gè)月可收回投資.
A 50.5
B 60
C 65
D 75
答案：C
解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65
2.房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。
A適應(yīng)性
B對(duì)專業(yè)管理的的依賴性
C位置的固定性
D相互之間的影響性
答案：C
解析：位置的固定性也稱不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性
3.某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為( )
A11.38%
B12.64%
C15.46%
D 16.22%
答案：B
解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
4.下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是( )
A 房屋出租
B 房地產(chǎn)抵押
C 土地使用權(quán)出讓
D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
答案：C
解析：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)
5.一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格( )價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。
A高于
B低于
C等于
D高于等于
答案：A
解析：
6.風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)? )
A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大
B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難
C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè)
D商業(yè)人員無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大
答案：A
解析：商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大
7.房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可從( )兩個(gè)方面進(jìn)行考察。
A投資資金量和預(yù)期收益資金
B資金流通方式和對(duì)策
C出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài)
D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)
答案：D
解析：房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。
8.對(duì)于開發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括( )
A銷售收入
B開發(fā)利潤(rùn)
C成本利潤(rùn)率
D投資回報(bào)率
答案：A
解析：銷售收入是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。
9.下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是( )
A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。
B從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。
C分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍
D對(duì)項(xiàng)目 的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。
答案：B
10.開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在( )內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。
A10日
B15日
C1個(gè)月
D2個(gè)月
答案：C
解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。
11、開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的( )以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。
A.20%
B.25%
C.30%
D.40%
【正確答案】：B
【答案解析】：參考教材P327，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。
12、下列關(guān)于過(guò)熱與房地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法，不正確的說(shuō)法是( )。
A.可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫
B.房地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落
C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段;而出現(xiàn)過(guò)度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開始下滑了
D.“過(guò)熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長(zhǎng)期收益;而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產(chǎn)泡沫比過(guò)度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落。參見教材P54。
13、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬(wàn)元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬(wàn)元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是( )。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
【正確答案】：A
【答案解析】：(65/125)×100%=52%。
14、某店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，購(gòu)買者用現(xiàn)金支付20萬(wàn)，其余的為借貸資金，如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為( )。
A.8.1%
B.16.0%
C.19.1%
D.23.1%
【正確答案】：C
【答案解析】：當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報(bào)率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見教材P200。
15、進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和( )。
A.資源配置圖
B.直方圖
C.橫道圖
D.控制圖
【正確答案】：C
【答案解析】：進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。參見教材P84。
16、北京市別墅銷售市場(chǎng)，是按房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的( )標(biāo)準(zhǔn)劃分的。
A.按地域細(xì)分
B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分
C.按增量存量細(xì)分
D.按交易形式細(xì)分
E.按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分
【正確答案】：ABD
17、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)環(huán)境有( )幾方面。
A.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)
B.社會(huì)福利
C.產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局
D.家庭生命周期
E.家庭收入及其分布
【正確答案】：ABD
【答案解析】：CE選項(xiàng)是屬于影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素。參見教材P30。
18、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時(shí)間類參數(shù)包括( )。
A.計(jì)息期的起始時(shí)間點(diǎn)
B.開發(fā)期的起始時(shí)間點(diǎn)
C.建設(shè)期的起始時(shí)間點(diǎn)
D.出租經(jīng)營(yíng)期的起始時(shí)間點(diǎn)
E.投資回收期的起始時(shí)間點(diǎn)
【正確答案】：BCD
【答案解析】：參見教材P257，時(shí)間類參數(shù)包括開發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營(yíng)期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)度，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期。
19、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是( )。
A.獲取項(xiàng)目所需土地
B.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)
D.對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)
E.提交項(xiàng)目開工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：前期工作階段包括：獲取土地、項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可、工程建設(shè)招標(biāo)、開工申請(qǐng)與審批等;項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)屬于投資決策分析階段。參見教材P67-82。
20、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有( )。
A.凈現(xiàn)值
B.投資利潤(rùn)率
C.現(xiàn)金回報(bào)率
D.靜態(tài)投資回收期
E.內(nèi)部收益率
【正確答案】：BCD
【答案解析】：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目包括開發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目?jī)煞N，其中的現(xiàn)金回報(bào)率只屬于置業(yè)投資項(xiàng)目。參見教材P178。
21、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常不包括( )。
A.銷售收入
B.出租收入
C.貨幣收入
D.其他經(jīng)營(yíng)收入
【正確答案】：C
【答案解析】：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等。參見教材P147。
22、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按( )征收。
A.占用面積
B.土地出讓金
C.經(jīng)營(yíng)收入
D.銷售收入
【正確答案】：A
23、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是( )。
A.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
B.《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
C.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
D.《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，，具體包括下發(fā)《規(guī)劃意見通知書(選址)》，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，設(shè)計(jì)方案審批，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。參見教材P72。
24、對(duì)于( )的企業(yè)，可能會(huì)在某方面反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面不予理會(huì)。
A.隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者
B.選擇型競(jìng)爭(zhēng)者
C.兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者
D.從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者
【正確答案】：B
【答案解析】：對(duì)于選擇型競(jìng)爭(zhēng)者的企業(yè)，可能會(huì)在某方面反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面不予理會(huì)。參見教材P126。
25、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括( )分析。
A.最高項(xiàng)目費(fèi)用
B.最高租售數(shù)量
C.最高購(gòu)買價(jià)格
D.最高土地取得價(jià)格
【正確答案】：B
26、某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，并當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金時(shí)( )萬(wàn)元。
A.13.2
B.15.9
C.19.5
D.20.4
正確答案B
【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(萬(wàn)元)。
27、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)不包括( )。
A.建筑安裝工程費(fèi)
B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
C.土地費(fèi)用
D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P259，房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。
28、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法錯(cuò)誤的是( )。
A.面向已具備了使用條件或正在使用的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資
B.投資者可以通過(guò)轉(zhuǎn)售物業(yè)，獲取轉(zhuǎn)售收益
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式
D.都是為了獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入
【正確答案】：D
29、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中投入的資源，下列選項(xiàng)中不包括( )。
A.土地
B.資本
C.環(huán)境
D.勞動(dòng)力
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)需要土地、勞動(dòng)力、資本、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入。參見教材P63。
30、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地取得價(jià)格分析屬于( )。
A.臨界點(diǎn)分析
B.期望值分析
C.敏感性分析
D.概率分析
【正確答案】：A
【答案解析】：臨界點(diǎn)分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P218。
31、政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的( )。
A.2%
B.4%
C.6%
D.8%
【正確答案】：D
【答案解析】：政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。參見教材P68。
32、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為( )。
A.凈現(xiàn)金流量
B.現(xiàn)金流入
C.現(xiàn)金流出
D.現(xiàn)金流量
【正確答案】：A
【答案解析】：現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為凈現(xiàn)金流量。參見教材P146。
33、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為120萬(wàn)套，其中空置待售住房6萬(wàn)套，本年新竣工住房15萬(wàn)套，銷售住房12萬(wàn)套，則吸納周期為( )年。
A.0.50
B.1.25
C.1.75
D.3.64
【正確答案】：C
【答案解析】：此題的關(guān)鍵是首先要明白可供租售量、吸納量和吸納周期的定義。吸納周期=可供租售量/吸納量=(6+15)/12=1.75(年)。
34、值得指出的是，隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，( )劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機(jī)會(huì)逐漸減小。
A.存量
B.增量
C.流量
D.減量
【正確答案】：A
【答案解析】：值得指出的是，隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，存量劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機(jī)會(huì)逐漸減小。參見教材P70。
35、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬(wàn)元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為( )。
A.小于20%
B.滿足目標(biāo)收益率要求
C.大于20%
D.不滿足目標(biāo)收益率要求
【正確答案】：C
36、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過(guò)土地( )的70%。
A.評(píng)估價(jià)值
B.實(shí)際價(jià)值
C.投資價(jià)值
D.出讓金收入
【正確答案】：A
【答案解析】：以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。參見教材P304。
37、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)
B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)
C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的部分
D.營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P359，營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較低。
38、從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的( )。
A.第一階段
B.第二階段的后半段
C.第三階段的后半段
D.第四階段
【正確答案】：B
【答案解析】：從第二周期開始，就有新項(xiàng)目開工，即有資本流入，到了第二周期的后半段，由于投資者不斷購(gòu)買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，資本流量顯著增加。參見教材P52。
39、停車指數(shù)，即每100m2營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在( )之間。
A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P356，停車指數(shù)，即每100m2營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在4～5之間。
40、( )，開發(fā)商就可以申請(qǐng)開工許可。
A.建筑工程招標(biāo)工作結(jié)束后
B.設(shè)計(jì)方案審查合格之后
C.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》之后
D.申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后
【正確答案】：A
【答案解析】： 建筑工程招標(biāo)工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以申請(qǐng)開工許可。參見教材P80。
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