2017年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析考試大綱
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第一章 房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作
考試目的
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)主要房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)概述
一、房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的種類及作用
(一)估價(jià)委托書(shū)
(二)估價(jià)委托合同
(三)估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄
(四)估價(jià)作業(yè)方案
(五)估價(jià)所需資料清單
(六)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄
(七)估價(jià)報(bào)告
(八)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表
(九)估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結(jié)果重大修改意見(jiàn)記錄
(十)估價(jià)報(bào)告交接單
二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作的文字要求
(一)對(duì)詞義的要求
1.用詞準(zhǔn)確
2.語(yǔ)義鮮明，不能含混不清、模棱兩可
3.用詞不可帶有較強(qiáng)的感情色彩
4.用詞標(biāo)準(zhǔn)、簡(jiǎn)練，不堆砌、不生造
(二)對(duì)語(yǔ)句的要求
1.句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng)
2.搭配得當(dāng)
3.邏輯嚴(yán)密
(三)要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏
第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作
一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素
二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作
(一)封面的寫(xiě)作
1.估價(jià)報(bào)告名稱
2.估價(jià)項(xiàng)目名稱
3.估價(jià)委托人
4.估價(jià)機(jī)構(gòu)
5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
6.估價(jià)作業(yè)日期
7.估價(jià)報(bào)告編號(hào)
(二)目錄的寫(xiě)作
(三)致估價(jià)委托人函的寫(xiě)作
(四)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫(xiě)作
(五)估價(jià)假設(shè)和限制條件的寫(xiě)作
(六)估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫(xiě)作
1.標(biāo)題
2.估價(jià)委托人
3.估價(jià)機(jī)構(gòu)
4.估價(jià)對(duì)象
5.估價(jià)目的
6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
7.價(jià)值定義
8.估價(jià)依據(jù)
9.估價(jià)原則
10.估價(jià)方法
11.估價(jià)結(jié)課
12.估價(jià)人員
13.估價(jià)作業(yè)日期
14.估價(jià)報(bào)告使用期限
(七)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫(xiě)作
1.估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析
2.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析
3.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析
4.市場(chǎng)背景描述與分析
5.最高最佳利用分析
6.估價(jià)方法適用性分析
7.估價(jià)測(cè)算過(guò)程
8.估價(jià)結(jié)果確定
三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例
第三節(jié) 其他主要房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作
一、估價(jià)委托合同
(一)估價(jià)委托合同內(nèi)容構(gòu)成
(二)估價(jià)委托合同寫(xiě)作示例
二、估價(jià)所需資料清單
(一)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料
(二)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料
(三)相關(guān)實(shí)例資料
(四)反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料
三、估價(jià)作業(yè)方案
(一)擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法
(二)擬定資料收集渠道
(三)預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)
(四)估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排
四、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄
(一)住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄
1.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容
2.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例
(二)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄
1.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容
2.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例
(三)工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄
1.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容
2.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例
(四)在建工程實(shí)地查勘記錄
1.在建工程實(shí)地查勘內(nèi)容
2.在建工程實(shí)地查勘記錄表示例
五、估價(jià)報(bào)告內(nèi)容部審核表
(一)估價(jià)報(bào)告內(nèi)容部審核表內(nèi)容構(gòu)成
(二)估價(jià)報(bào)告內(nèi)容部審核表示例
第二章 不同類型房地產(chǎn)估價(jià)
考試目的
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、工業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響素的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價(jià)
一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)
(一)單宗交易規(guī)模校小，但市場(chǎng)交易量十分巨大
(二)具有較強(qiáng)的相似性、可比性
(三)不同類型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯
二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素
(一)影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況
1.位置
2.交通條件
3.生活服務(wù)設(shè)施
4.教育配套設(shè)施
5.環(huán)境質(zhì)量
(二)影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況
1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)
2.設(shè)施與設(shè)備
3.建筑質(zhì)量
4.裝飾裝修
三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
(一)市場(chǎng)法
(二)成本法
(三)收益法
四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
(一)商品房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
(二)房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)
(一)商業(yè)房地產(chǎn)及其種類
1.百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)
2.超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)
3.大型綜合商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)
4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)
5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)
6.專賣(mài)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)
7.購(gòu)物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)
8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)
9.倉(cāng)儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)
(二)商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)
1.收益性
2.經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣
3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜
4.裝修高檔且復(fù)雜
5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯
二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素
(一)影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況
1.地段繁華程度
2.交通條件
3.臨街狀況
4.樓層
(二)影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況
1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局
2.凈高
3.面積
4.裝修
5.無(wú)形價(jià)值
三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
(一)收益法
(二)市場(chǎng)法
(三)成本法
四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
(一)不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
1.出租型商業(yè)房地產(chǎn)
2.運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)
(二)不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)
(三)空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)
一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)
(一)商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類
(二)商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)
1.所處區(qū)位好，規(guī)模大
2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善
3.出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理
二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素
(一)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況
1.集聚程度
2.交通條件
3.周邊環(huán)境
4.樓層
(二)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況
1.外觀形象
2.內(nèi)部裝修
3.設(shè)備、設(shè)施
4.智能化程度
5.物業(yè)服務(wù)水平
6.租戶類型
三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
(一)收益法
(二)市場(chǎng)法
(三)成本法
四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
(一)商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取
1.租約問(wèn)題
2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問(wèn)題
3.租金支付方式問(wèn)題
4.地下車(chē)庫(kù)租金問(wèn)題
(二)整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)
2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)
3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)
第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價(jià)
一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)
(一)旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)
1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)
2.旅店、招待所及其特點(diǎn)
(二)旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)
1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓
2.功能多樣
3.一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大
4.價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力
二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素
(一)影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況
1.交通條件
2.周?chē)h(huán)境
(二)影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況
1.設(shè)備設(shè)施和用具
2.經(jīng)營(yíng)管理
三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用
(一)收益法
(二)市場(chǎng)法
四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
(一)星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算
(二)星級(jí)酒店凈收益的求取
第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價(jià)
一、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)
(一)地段選擇的差異性
二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
第六節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)
(一)涉及的行業(yè)多
(二)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大
(三)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)
(四)廠房使用壽命受腐蝕性影響大
二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素
(一)影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況
1.交通條件
2.基礎(chǔ)設(shè)施
3.地理位置
(二)影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況
1.用地面積與形狀
2.地質(zhì)和水文條件
3.房地產(chǎn)用途
三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
(一)成本法
(二)市場(chǎng)法
(三)收益法
四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
第七節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)
一、停車(chē)庫(kù)的估價(jià)
(一)地下停車(chē)庫(kù)特點(diǎn)
(二)地下停車(chē)庫(kù)的價(jià)格特點(diǎn)
(三)地下停車(chē)庫(kù)常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線
二、加油站的估價(jià)
(一)加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)
1.位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)
2.經(jīng)營(yíng)的個(gè)性差異顯著
3.存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)的超額利潤(rùn)
(二)加油站常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線
考試要求
1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法;
2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法;
3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法;
4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法;
5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法;
6.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法;
7.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。
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