- 相關(guān)推薦
2017房地產(chǎn)估價師理論與方法練習題
要想在房地產(chǎn)估價師的考試中取得好成績，首先還得復習好相應的練習題。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師理論與方法練習題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師理論與方法練習題
1、下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的是( )。
A.相鄰房地產(chǎn)合并交易
B.交易雙方成交前進行了超長時間的協(xié)議磋商
C.交易雙方存在利害關(guān)系
D.交易稅費非正常負擔
E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情
【正確答案】：ACD
【答案解析】：交易前的協(xié)議磋商時間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價格的時間，不會導致成交價格偏離正常價格;交易中的某一方特別了解市場行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導致成交價格偏離正常價格。參見教材P187。
2、選取可比實例時，應符合的要求包括( )等。
A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同
B.可比實例的交易類型與估價目的吻合
C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當
D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格
E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同
【答案解析】選取的可比實例應滿足下列要求：①與估價對象的區(qū)位相近。②與估價對象的用途相同。③與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。④與估價對象的檔次相當。⑤與估價對象的規(guī)模相當。⑥與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見教材P181～182。
3、在實際估價中，運用假設開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于( )。
A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力
B.將預期原理作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風險
E.正確預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
【正確答案】：CE
【答案解析】：在實際估價中，運用假設開發(fā)法估價結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個預測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或售求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。參見教材P322。
4、下列不存在替代關(guān)系的有( )。
A.普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間
B.經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間
C.經(jīng)濟適用房與高檔別墅之間
D.普通住宅與商業(yè)用房之間
E.賓館與寫字樓之間
【正確答案】：ACD
【答案解析】：某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。參見教材P86。
5、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應由買賣雙方共同繳納或者各負擔一部分的稅費包括( )等。
A.土地增值稅
B.印花稅
C.交易手續(xù)費
D.土地使用權(quán)出讓金
E.契稅
【正確答案】：BC
【答案解析】：有的'稅費則買賣雙方都應繳納或者各負擔一部分，如印花稅、交易手續(xù)費。參見教材P187。
6、下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，正確的是( )。
A.原始價值高于或等于賬面價值
B.投資價值高于市場價值
C.謹慎價值低于市場價值
D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值
E.評估價值等于理論價值
【正確答案】：ACD
7、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括( )。
A.土地取得成本
B.開發(fā)成本
C.管理費用
D.銷售費用
E.投資利息
【正確答案】：AB
【答案解析】：直接成本利潤率的計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本。參見教材P282。
房地產(chǎn)估價師考試復習講義
(一)征收土地的范圍
對于征收的集體土地，其土地所有權(quán)屬于國家，用地單位只有土地使用權(quán)。
(二)征收土地批準權(quán)限的規(guī)定
1.在征地報批前，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)當?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應做三項工作：
2.對擬征土地的補償標準、安置途徑，被征收土地的集體組織和個人有申請聽證的權(quán)利。
3.征收土地批準權(quán)限的規(guī)定：
(2013多選)下列征收集體土地中，屬于應由省級人民政府批準征收的有( )。
A.基本農(nóng)田10hm2 B.基本農(nóng)田20hm2
C.其他土地60hm2 D.基本農(nóng)田以外的耕地20hm2
E.基本農(nóng)田以外的耕地40hm2
【答案】CD
(三)申請征地不得化整為零
一個建設項目需要征收的土地，應當根據(jù)總體設計一次申請批準，不得化整為零;
分期建設的項目，應當分期征地，不得先征待用;
鐵路、公路和輸油、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)輸水等管線建設需要征收的土地，可以分段申請批準，辦理征地手續(xù)。
臨時用地
1.由建設單位向批準工程項目用地的機關(guān)提出臨時用地的數(shù)量和期限的申請，經(jīng)批準后，同集體土地所有權(quán)單位簽訂《臨時用地協(xié)議》后方可使用。
2.臨時使用土地的期限，最多不得超過2年，并不得改變批準的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性建筑。
3.臨時用地超過批準的時間，可再提出申請，不退地又不申請的按違章用地處理。
四)對被征地單位和農(nóng)民進行安置、補償和補助
征收土地由用地單位支付：
①土地補償費;
②安置補助費;
③地上附著物和青苗補償費。
(五)聯(lián)營使用集體土地政策
聯(lián)營企業(yè)使用集體土地兩種方式：
①按照國家建設用地的規(guī)定實行征收;
②由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件。
房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)置業(yè)投資復習講義
房地產(chǎn)置業(yè)投資：
房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。
二對象：
1增量房地產(chǎn)(開發(fā)商新竣工的商品房);
2存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn))。
置業(yè)投資二目的：
一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用;
二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個特點，是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。
許多房地產(chǎn)企業(yè)，正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務模式。
a.缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗且具有低風險偏好的投資者，往往傾向于購買處于黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，這類物業(yè)的購買價格高、收益水平較低但風險也低;
b.具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗的機構(gòu)投資者，則更傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初始價值和收益水平較低，但隨著投資者的持續(xù)資源投入和培育，物業(yè)價值和收益能力逐步提升，當達到成熟物業(yè)的狀況時，投資者可能繼續(xù)持有，也可能轉(zhuǎn)讓給前一類投資者。
【2010多選】相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有( )。
A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)
B.置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎(chǔ)設施建設的投資
C.置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)
D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營
E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者
【答案】ACDE
【解析】場地平整及道路等基礎(chǔ)設施建設屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資，而非置業(yè)投資。
【房地產(chǎn)估價師理論與方法練習題】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)估價師理論與方法練習題09-24
房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習題201709-06
房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習題2017年08-24