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2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試通過(guò)秘籍
房地產(chǎn)估價(jià)師資格證是非常難考的一個(gè)考試之一，在考前掌握好通關(guān)的秘籍很重要。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師考試通過(guò)秘籍，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師考試通過(guò)秘籍
一、方法
學(xué)習(xí)要注意方法，要注意知識(shí)的系統(tǒng)性和關(guān)聯(lián)性，在大腦中形成一個(gè)知識(shí)體系，這樣思路才能清晰，而且要注意總結(jié)，一些共性問(wèn)題、易混淆問(wèn)題要隨時(shí)做好匯總記錄， 舉一反三，節(jié)約時(shí)間，提高效率。
二、時(shí)間
企業(yè)考試是長(zhǎng)期的攻堅(jiān)戰(zhàn)，要想通過(guò)考試，需要合理安排學(xué)習(xí)時(shí)間，依靠沒(méi)有規(guī)劃的時(shí)間戰(zhàn)或者短暫的突擊戰(zhàn)，是很難取得成功的。合理安排學(xué)習(xí)時(shí)間，可以把學(xué)習(xí)分成幾個(gè)階段，根據(jù)階段特征再劃分期限，是比較明智的做法。
1、基礎(chǔ)復(fù)習(xí)階段：依據(jù)大綱，圍繞教材，全面剖析知識(shí)點(diǎn)，鞏固基礎(chǔ)，熟練掌握專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí);
2、教材總結(jié)階段：根據(jù)考試特點(diǎn)分析教材的知識(shí)層次，提煉知識(shí)點(diǎn)，剔除考試的非重點(diǎn)內(nèi)容，使教材由厚變薄，全面提升對(duì)教材的掌控能力;
3、習(xí)題強(qiáng)化階段：精選習(xí)題，提升解題能力;法律 教育 網(wǎng)編輯整理
4、考前沖刺階段：依據(jù)大綱，緊扣教材，突出重點(diǎn)、難點(diǎn)、考點(diǎn)，通過(guò)歷年考題的研究，提升應(yīng)試能力;
5、全真模擬階段：模擬全真考場(chǎng)環(huán)境，提高臨場(chǎng)發(fā)揮能力。
三、堅(jiān)持
拼的不是智商、基礎(chǔ)和興趣，而是毅力和耐力，學(xué)習(xí)方法、學(xué)習(xí)技巧有很多，但是能否堅(jiān)持到底才是決定是否通過(guò)的關(guān)鍵。所以考生朋友們，在注會(huì)學(xué)習(xí)的過(guò)程中，一定要明確目標(biāo)，不能半途而廢，在感到疲憊迷茫的時(shí)候，建議考生朋友們看看前輩的學(xué)習(xí)心得和成功經(jīng)驗(yàn)分享，從中汲取力量，繼續(xù)前進(jìn)!
房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)資料
一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)，投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報(bào)是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。投資回報(bào)中是不包含投資回收的，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。即：報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入的資本。從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。認(rèn)識(shí)到了報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法，即所應(yīng)選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率。在不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型的`房地產(chǎn)的不同權(quán)益、()不同收益類型，由于風(fēng)險(xiǎn)不同，所以其報(bào)酬率也不相同，因此在估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率。
二、報(bào)酬率的求取方法。
1、累加法是將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個(gè)基本公式為：
報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠
無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般是選取國(guó)債利率或銀行存款利率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和具有風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)的報(bào)酬率，一般是名義報(bào)酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。
2、市場(chǎng)提取法，市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。(1)在V=A/Y的情況下，是通過(guò)Y=A/V來(lái)求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時(shí)，通過(guò)A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來(lái)求取Y，不過(guò)要用試錯(cuò)法和線性內(nèi)插法。市場(chǎng)提取法求取的報(bào)酬率是人們頭腦中過(guò)去而非未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來(lái)各項(xiàng)收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。
3、投資報(bào)酬率排序插入法，報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過(guò)同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下：(1)調(diào)查、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。(2)將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。(3)將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。(4)根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率，從而就確定出了所要求取的報(bào)酬率。確定報(bào)酬率時(shí)都含有主觀性。
房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)講義
㈠宏觀因素分析
要就影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀因素進(jìn)行分析。投資者要考慮國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處在上升階段還是處在衰退階段。要收集和分析的數(shù)據(jù)包括：國(guó)家和地方的國(guó)民生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、就業(yè)狀況、社會(huì)政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國(guó)內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國(guó)家金融政策等。
還要分析研究其所選擇的特定開(kāi)發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況。例如某城市的對(duì)內(nèi)對(duì)外交通設(shè)施情況，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及供給能力，勞動(dòng)力、原材料市場(chǎng)狀況，人口政策，地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。
還必須對(duì)項(xiàng)目所在地域的情況進(jìn)行分析，包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、家庭結(jié)構(gòu)、子女就學(xué)條件、地域內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、地方政府和其他有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度等。
㈡ 市場(chǎng)供求分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析一般要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：
1.供給分析
1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過(guò)去的走勢(shì)和未來(lái)可能的供給。具體內(nèi)容包括：相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開(kāi)工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等;短期新增供給數(shù)量的估計(jì)。
2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。
3)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來(lái)相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。
2.需求分析
1)需求預(yù)測(cè)。詳細(xì)分析項(xiàng)目所在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、 家庭收入等，預(yù)測(cè)對(duì)擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)類型的市場(chǎng)需求。包括：就業(yè)分析， 人口和家庭分析，收入分析。
2)分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。規(guī)劃中的項(xiàng)目需分析其用途、 投資者、所在區(qū)縣名稱、位置、占地面積、容積率、建筑面積和項(xiàng)目當(dāng)前狀態(tài)等;正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目需分析其用途、項(xiàng)目名稱、位置、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、售價(jià)和開(kāi)發(fā)商名稱等。
3)吸納率分析。就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，以估計(jì)市場(chǎng)吸納的價(jià)格和質(zhì)量。包括：市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃或相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求。
4)市場(chǎng)購(gòu)買者的產(chǎn)品功能需求。包括：購(gòu)買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點(diǎn)的區(qū)位分布，投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例。
3.競(jìng)爭(zhēng)分析
1)列出與競(jìng)爭(zhēng)有關(guān)項(xiàng)目的功能和特點(diǎn)。包括：描述已建成或在建中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目(價(jià)格、數(shù)量、建造年代、空置、競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn))，描述計(jì)劃建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)。
2)市場(chǎng)細(xì)分，明確擬建項(xiàng)目的目標(biāo)使用者。包括：目標(biāo)使用者的狀態(tài)(年齡、性別、職業(yè)、收入)、行為(生活方式、預(yù)期、消費(fèi)模式)、地理分布(需求的區(qū)位分布及流動(dòng)性)，每一細(xì)分市場(chǎng)下使用者的愿望和需要，按各細(xì)分市場(chǎng)結(jié)果，分析對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目功能和特點(diǎn)的需求狀況，指出擬建項(xiàng)目應(yīng)具備的特色。
4.市場(chǎng)占有率分析
1)基于競(jìng)爭(zhēng)分析的結(jié)果，按各細(xì)分市場(chǎng)，估算市場(chǎng)供給總吸納量和吸納速度和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)份額，明確擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目吸引顧客或使用者的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。包括：估計(jì)項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率，在充分考慮擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的條件下進(jìn)一步確認(rèn)其市場(chǎng)占有率，簡(jiǎn)述主要的市場(chǎng)特征;估算項(xiàng)目吸納量，項(xiàng)目吸納量等于市場(chǎng)供求缺口(未滿足需求量)和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)占有率的乘積。
2)市場(chǎng)占有率分析結(jié)果，要求計(jì)算出項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率、擬建項(xiàng)目銷售或出租進(jìn)度、價(jià)格和銷售期，并提出有利于增加市場(chǎng)占有率的建議。
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