房屋買賣合同糾紛種類及處理方法
在一些房屋買賣中，簽訂合同的主體合法，雙方對合同本身無異議，而在實際履行中往往發生糾紛，主要種類如下：
1、因房屋或房款的交付發生糾紛。
在一般的房屋買賣合同中都約定房屋和房款的交付方式或時間，但由于有的合同對房屋和房款交付的先后約定不明而發生糾紛。一方要求對方先交付房屋和房屋產權證，而另一方要求先付清房款。雙方各執己見爭執不下。也有的雙方對合同的理解或實際履行的情況不同，往往產生異議，往往是各說各的理。
2、因對合同的履行是否合適即是否適當發生糾紛。
在房屋買賣中雙方往往對如何履行交款和交付房屋，包括交款的時間、次數、數量、幣種或房屋交付的時間、房屋的狀況、房屋的裝璜等有約定。但由于對約定的一些具體內容的理解不同而發生糾紛。如在一起房屋買賣中A公司向B公司出賣正在開發建設的一棟大廈的四層，雙方約定：總價款900萬元，合同簽訂后先付600萬元，交房前付200萬元，交房后再付100萬元。遲延付款或延遲交房均需承擔違約責任，逾期一日，違約方向對方支付相當于上述房款價格0.3%的滯納金。合同簽訂后B公司向A公司交付800萬元，A公司向B公司交付了大廈四樓毛坯房但沒有任何峻工及驗收合格手續。B公司向法院起訴要求A公司交付房產相關手續并起訴其承擔違約金;A公司辯稱自己已經完全履行了交付義務，并反訴B公司違約，遲延交付房款，應該立即交付100萬元并承擔違約金。法院審理后認為，A公司與B公司所簽訂的合同合法有效，雙方應該全面履行。但在本案中A公司雖然交付了房產，但法律上規定的房產，是有合法手續的房產，并不是只是作為物的房產。其只交付毛坯房，沒有交付相關峻工及驗收合格的手續，不具備交付條件，不能認定為已經交付了房產，當然也不能認定其全面履行了合同。A公司只是實際履行了合同，并非適當履行地履行合同，屬于違約行為，應承擔違約責任。因為在合同中約定了A公司在交付房產后B公司才交付最后的100萬元，因其履行合同不適當，不能認定為真正交付了房產，因而無權要求對方交付100萬元。
3、因一房二賣發生糾紛的處理。
現實生活是豐富多彩的，在實際生活中出現的房屋買賣糾紛也是多種多樣的。由于各種不同的原因，一房二賣甚至一房多賣的情況也屢見不鮮。
(1)由于賣房方的過失造成的一房二賣。這種情況多是房屋的產權人或者是同一房屋的共有人都履行了賣房的權利，或者是賣房方是法人單位，法定代表人和具體工作人員工作上聯系有失誤，重復賣房所致。比如一家要賣房，夫妻或父子同時在外答應或與人簽訂了賣房合同，甚至交付了定金。在這種情況下應該考慮以下因素：
A、首先應該審查一房二賣一方與他人達成協議的人誰是真正的產權人或者誰真正能夠代表產權人，如果二人的地位不同，那么應該認定產權人、有權代表人所簽訂的協議有效，非產權人或非法定代表人所簽訂的可以撤銷。
B、如果出賣人均為產權人或有權代表人在同等條件下可以在買房人之間達成諒解，由買房人協商由誰自愿放棄購買權。但放棄的一方有權要求出賣方承擔違約責任。如果條件不同，可以由出賣方進行選擇，根據賣房獲利情況決定，但要承擔對另一方違約的責任。
(2)由于賣房方的故意造成的一房二賣。有些一房二賣是賣房人的故意所為，但由于這種故意產生的時間不同，故意的內容不同，也應該區別對待。
A、僅僅是一般違反合同法的故意。在賣房人僅僅是違反合同法的規定，出于違約的心理時，應審查一房二賣合同簽訂的時間和合同履行的狀況。大多時候出現一房二賣，是由于房主出于某種利益的考慮，或者是后買者出的價格高，或者是后買者是房主的同志、朋友、親戚、鄰居、戰友等。如果二合同都處于未實際履行階段，且不能在買房人之間進行調解或和解，可以按照“誠實信用”原則，以時間先后確定哪個合同應該履行。但后一個合同的買方可以保留違約的追訴的權利。
B、賣房人出于占有他人財物的故意，情節嚴重的構成詐騙。出賣人在收取了他賣房款后，又以占有他人的財物為目的與第二人或者是第三人簽訂合同，意在騙取他人購房款或者定金，數額較大的構成詐騙的犯罪，應以刑事案件處理。當事人可以向公安機關控告，法院也應該對這類案件進行移送。
(3)如何處理已經辦理產權轉移的一房二賣。在一房二賣或多賣中，如果都沒有辦理產權轉移應該如前所述去處理。如果有的已經辦理了產權轉移登記，即已經辦了產權證照，那么，就不能簡單地以簽訂合同的時間順序去確定支持誰了。因為證照的辦理具有產權轉移的公示作用，一般情況下法院在這種房屋買賣民事案件的審理中不能用判決的方式去變更所有權。而應該認定該買賣關系已經成立，而沒有辦理產權證照的只能按照違約處理。由違約方承擔雙倍返還定金或者賠償損失。當然，如果房產證照是違法地通過私人辦理的，沒有經過正常的`辦照程序，利害關系人可以首先向房產管理部門提出申請，申請房產部門撤銷錯誤發放的證照，如果行政機關不撤銷或者是不作為，當事人可以向法院起訴。
因房屋質量問題發生糾紛的處理
1、因一般質量問題發生糾紛的如果屬于保修期內的質量問題，應該判決房屋出賣單位對確實存在的質量問題進行修理或者對應予修理的部位進行鑒定，評估出修理價格判決房屋出賣者給付買房者相應的價款，由購房者自行雇請他人修理。對于已經超過保修期的一般質量問題，房屋出賣者不再承擔修理義務。如果購房者向物業交納了房屋修理費用，應由相應的物業部門進行修理;如果沒有物業部門或者沒有向物業部門交費則應由購房者自行修理。
2、對于房屋主體結構不合格的，應該尊重購房者的意見，購房者要求賠償損失的，應判決賠償損失;購房者要求退房的應該允許。如黃某經人介紹購買了某單位的集資樓，在入住前又對房屋進行了裝修，花費5000余元，但在入住后發現房屋天棚下現澆板與預制空心板之間發生不同程度的裂縫，并有漏水遺跡。黃某多次找賣房單位，該單位對漏水部位進行了維修，但仍然不能徹底解決問題。于是，黃某起訴要求退款并要求賣房者賠償裝修損失。一審法院認為賣房單位所建住宅樓確實存在瑕疵，影響居民正常生活，且造成一定經濟損失，有責任和義務對存在的質量問題妥善處理，按照建筑工程質量標準進行修繕，并對因房屋質量問題而造成的損失予以補償。遂判決賣房單位在60日內對黃某住房按照住房建筑工程質量標準進行修繕，以房屋質量檢驗部門驗收合格為準，并賠償因裝修房屋造成的損失5000元。黃某不服上訴。二審法院委托建筑工程質量監督站對房屋進行質量鑒定，結論為房屋防水部分工程及室內橫墻墻體部分工程不合格。有關建設主管部門答復該部分屬于房屋主體部分之一。《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定，商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體部分質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。于是，二審法院判決購房人于判決生效后60日內將房屋返還賣房單位，賣房單位返還購房款5萬元;賠償購房人經濟損失5000元;承擔評估費400元，鑒定費800元及一、二審案件訴訟費。
以上是競聘上崗演講的內容。
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