無租賃合同和未支付租金如何解決
篇一：無租賃合同和未支付租金如何解決
買賣不破租賃 房子易主房東不可“趕走”租客
我國《合同法》第229條規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。這就是民法理論所稱的“買賣不破租賃原則”。另外，依據《城市房屋租賃管理辦法》、最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）等相關法律法規司法解釋的規定，房屋出售時，原房東與承租人簽訂的房屋租賃合同對新房東仍然具有法律約束力，新房東應當依法繼續履行。
在租賃關系存續期間，有個“買賣不破租賃”的說法，若租賃合同未到期，買受人不能要求承租人搬離。 房東把正在出租的房子賣給了小玲，小玲急于收樓裝修入住，可租客卻賴著不走，并且租金由房東掌握。小玲此時陷入了買樓收不了樓的“困境”，律師表示，在租賃關系存續期間，有個“買賣不破租賃”的說法，若租賃合同未到期，買受人不能要求承租人搬離。
租約未到期 新業主收不了樓干著急
小玲在年初買了南城格林小城的房子，由于業主貸款未還清，所以要等辦理贖樓等事宜后，才辦理過戶手續。買房時小玲也知道，這套房子正在出租中，但小玲當時未急于入住，并未在意。“現在我的房子過戶手續馬上辦好了，可業主與租客的租約大概在8月底結束，我現在是干著急啊，趕租客不走，而租客說自己是與原來的房東簽約的，租金都是由上任房東收著。”如今小玲為結婚著急著裝修房子，可“買樓卻收不了樓”。
租賃滿期 新業主有權決定續租事宜
小玲是否有足夠的理由“趕走”租客？其現在已是房子的產權人，租客的租金是否該交由小玲？
律師表示，買賣不破租賃是指：在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物轉讓他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。故如果租賃合同未到期，買受人不能要求承租人搬離。“不動產的權屬以登記為主，故小玲從該房子正式辦理完過戶手續，房子登記為她名下那天，對該房子具有所有權，有權向租客收取租金。”這也就意味著房東賣了房，還收租金是不對的，過戶后新業主就可以收租金。“而原房東與租客的合同到期后，新房東是否愿意續租給租客，其有決定權。
承租人不付租金 出租人如何應對？
我所客戶金富根先生提問：我有三間倉庫，租給某商貿公司，租金是每月2萬，三個月一付，今年到了付租日期，該公司負責人稱公司沒有流動資金無法付租金，在倉庫里存放了大量的電子產品也不肯搬走，我想帶我公司的員工破門搬走抵扣租金，但對方卻稱里面的庫存價值30多萬，丟失損壞要我賠償。
我所答復金先生，提示他可以從這些方面考慮：
1、承租人連續六個月不付租金的，出租人可以解除合同。遇到承租人（房客）惡意不付租金的.，根據《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條規定， 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：（四）拖欠租金累計六個月以上的。如果房屋租賃合同沒有特別約定的，房客連續六個月不付租金，房東就可以解除合同，并且要求其支付欠租，造成其他損失的也要其賠償。
2、房屋租賃合同有特別約定的，從其約定。金先生的房屋租賃合同中，約定了租金未付超過30天的，出租人有權解除房屋租賃合同，此處是對房屋租賃合同解除條件的特別約定，有特別約定的只要其不違法法律法規的強制性規定，當屬有效，所以金先生可以在承租人未支付房租超過30天后解除合同。
3、破門而入強制搬家，會侵犯承租人的權利。承租人的合法財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收。雖然房屋的所有權是您的，但是里面的財產是屬于承租人的，因此沒有特別約定的條件下出租人不能強制處理承租人的財產。
4、承租人拒付租金的，出租人盡早起訴避免損失擴大。進入訴訟程序會使得事件的解決有一定時間的延后性，起訴時可同時申請財產保全，扣押承租人留下的財產，該措施由法院強制執行，但不可由出租人自行扣押其財產和強行搬出，判決生效后可以申請法院拍賣貨物抵扣租金，所以對方拒不將貨物搬離也未必是件壞事，至少不會產生執行難的問題。
5、追索租金的權利只有一年。根據《民法通則》第一百三十六條之規定，延付或者拒付租金的訴訟時效期間為一年，出租人必須從延付租金次日起一年內主張其追索租金的權利，若超過一年，則超過部分將喪失勝訴權。我所的其他提示：可以在房屋租賃合同中作出如下約定：房屋租賃合同解除后或延付租金××時間后，出租人在通知承租人無果后可以進入房屋將承租人的物品作為廢物加以處理，因此造成的損失由承租人承擔，出租人不承擔任何侵權或違約責任。在破門而入前做些證據保留，比如請公證人到場，請律師到場，對清理過程進行影音影像的錄制，避免糾紛加劇。
租金拖欠房東如何應對
隨著二手房租賃的活躍，出租人與承租人的摩擦日益凸現。其中，承租人拖欠房租是引發糾紛的一項重要因素。通常出租人采取解除租賃合同，收回房屋。但要正確地行使這項權利，出租人就必須注意：行使解除權的方式和訴訟請求的內容。
一、行使解除權的方式
依照我國《合同法》的規定，出租人行使解除權有兩種方式：一種是通知解除，即在承租人欠付租金的行為構成根本違約的情況下，出租人可以直接通知承租人解除合同；另一種是催告解除，即在承租人欠付租金的行為尚未構成根本違約的情況下，出租人要先對承租人進行催告，敦促其繳納房租。如果承租人在收到催告后的合理時間內仍不繳納房租，出租人才可通知承租人解除租賃合同。
實踐中，《合同法》的上述規定存在著極大的不確定性。如承租人欠租多長時間才構成“根本違約”，由于《合同法》并未對此作出具體規定，不同的法院可能有不同的認識。法院對具體的問題持有不同的認識是很正常的，但這種認識的差異給承租人行使解除權造成了實際困難。假設承租人已連續六個月未支付租金，出租人未經催告即宣布解除合同，要求承租人搬出；承租人不服，向法院提起訴訟。法院有可能認為承租人的行為尚未構成根本違約，出租人未經催告即解除合同的行為反而違反合同約定，很可能因此而由守約方變為違約方。對此，筆者推薦兩種做法：一，在租賃合同中事先作出明確的約定。比如出租人和承租人可約定，如承租人兩個月未繳納房租，承租人即可解除合同。二，在缺乏明確的約定，出租人又不能確定承租人的行為是否構成根本違約的情況下，出租人應避免采取通知解除，而選擇催告解除，這樣能為出租人正確行使權利提供保障。
二、訴訟請求的內容
在承租人欠付租金而雙方協商不成的情況下，出租人往往選擇通過訴訟解決。但如果訴訟請求的內容選擇不當，反而可能給自身帶來麻煩。
實踐中，主要表現為出租人的訴訟請求書寫得不完整。如出租人僅要求解除租賃合同，而未要求承租人搬出租賃房屋，法院根據民事案件“不告不理”的原則將僅對合同是否應當解除進行裁決，對于承租人應否搬出的問題則不作處理，而法院未予處理的內容是不具有強制執行效力。在出租人勝訴后，如承租人拒絕搬出，則出租人無法通過法院強制執行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起訴訟，要求承租人搬遷。
因此，出租人在書寫起訴狀時，一定要將合同的解除與承租人的搬出作為兩個獨立的訴訟請求向法院同時提出。只有這樣，才能爭取在最短的時間內解決糾紛。
篇二：無租賃合同和未支付租金如何解決
試卷緊扣教材和考試說明，從考生熟悉的基礎知識入手，多角度、多層次地考查了學生的數學理性思維能力及對數學本質的理解能力，立足基礎，先易后難，難易適中，強調應用，不偏不怪，達到了“考基礎、考能力、考素質”的目標。試卷所涉及的知識內容都在考試大綱的范圍內，幾乎覆蓋了高中所學知識的全部重要內容，體現了“重點知識重點考查”的原則。
1．回歸教材，注重基礎
試卷遵循了考查基礎知識為主體的原則，尤其是考試說明中的大部分知識點均有涉及，其中應用題與抗戰勝利70周年為背景，把愛國主義教育滲透到試題當中，使學生感受到了數學的育才價值，所有這些題目的設計都回歸教材和中學教學實際，操作性強。
2．適當設置題目難度與區分度
選擇題第12題和填空題第16題以及解答題的第21題，都是綜合性問題，難度較大，學生不僅要有較強的分析問題和解決問題的能力，以及扎實深厚的數學基本功，而且還要掌握必須的數學思想與方法，否則在有限的時間內，很難完成。
3．布局合理，考查全面，著重數學方法和數學思想的考察
在選擇題，填空題，解答題和三選一問題中，試卷均對高中數學中的重點內容進行了反復考查。包括函數，三角函數，數列、立體幾何、概率統計、解析幾何、導數等幾大版塊問題。這些問題都是以知識為載體，立意于能力，讓數學思想方法和數學思維方式貫穿于整個試題的解答過程之中。
篇三：無租賃合同和未支付租金如何解決
房客沒有按時支付房租，可以收回房子嗎？
【法律問題】
關于房屋合同問題，我是甲方，承租人是乙方。 甲方一間門面房租給乙方，租借時間：2015-9-1到2018-08-31，租金半年一付的。現在乙方到現在為止都未付半年房租，乙方門面一直處于關閉狀態，乙方電話不接，短信不回，根本無法協商，房租拖了一個半月，電費都未付。 這種情況下 甲方有權收回房子嗎？ PS： 合同上未注明 最遲交租時間，還有合同上未寫聯系地址（現在人都找不到），當時簽合同比較急，乙方身份證未復印， 會影響起訴嗎？
法律分析
針對您的描述，可以從法律角度分析如下：按照法律的規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 所以如果對方一直不支付房租的，您可以要求解除合同。
起訴的話，需要有明確的被告，至少要能夠提供被告的姓名、民族、住址等基本信息，如果您不能提供上述基本信息的，那么法院是不會受理的，會影響您的起訴。
行動建議
鑒于上述法律分析，建議如下：在無法找到對方的情況下，可以選擇報警向警方求助。
相關 法律法規
1）《中華人民共和國合同法》
2）《中華人民共和國民事訴訟法》
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