如何認定承租人擅自轉租租賃房屋的合同解除權

　　【案情】

　　2006年3月，肖某與胡某簽訂了房屋租賃合同，合同約定：胡某將1棟平房租給肖某做倉庫使用，租賃期限為5年，月租金為300元，在租期未到前，雙方都不得終止租賃合同，不得提高或降低房租，如果胡某終止協議，賠償肖某5年的房租，如果肖某終止協議，所繳房租不退；租賃期滿時，肖某應將房屋完整地交還胡某；所租房屋只準肖某使用，不允許轉租。該合同簽訂后，雙方又將房屋租賃合同交給房管部門備案，之后，胡某即將房屋交付肖某使用。

　　2008年，肖某外出經商，遂將該房屋轉租給其朋友謝某居住，并由謝某支付租金。胡某認為肖某違反了不得轉租的約定，要求收回房屋。但肖某不同意解除合同。雙方為此發生糾紛。經多次協商未果，胡某遂訴至法院，要求解除與肖某簽訂的房屋租賃合同，收回房屋。

　　【分歧】

　　本案的焦點是如何認定承租人擅自轉租租賃房屋的合同解除權。法院經審理后，對此存在兩種意見分歧。

　　第一種觀點認為：胡某和肖某已在合同中約定“所租房屋只準肖某使用，不允許轉租”，而肖某擅自將房屋轉讓給第三人使用，違反了法律和雙方訂立的租賃合同中規定的義務，侵犯了出租人應享有的權利，因此，出租人胡某有權解除該租賃合同，收回房屋。

　　第二種觀點認為：肖某未經胡某同意，就將該房屋轉租給他人，應當認定該轉租行為無效。而胡某與肖某之間的房屋租賃合同尚未到期，胡某無權解除合同。

　　【評析】

　　房屋租賃合同的'解除是指合同依法成立后，在尚未履行或尚未完全履行的情況下，因一方當事人的意思表示，或雙方當事人的協商一致，或發生了法律、法規規定的某些情況，使合同關系歸于消滅。

　　我國《民法通則》第91條規定：合同一方將合同的權利、義務全部或者部分轉讓給第三人的，應當取得合同另一方的同意，并不得牟利。《合同法》第224條規定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。《城市房屋租賃管理辦法》第24條規定：承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：1、將承租的房屋擅自轉租的；2、將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自掉換使用的；3、將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；4、拖欠租金累計六個月以上的；5、公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；6、租用承租房屋進行違法活動的；7、故意損壞承租房屋的；8、法律、法規規定其他可以收回的。出租人與承租人簽訂租賃合同后，雙方應當依據法律規定和合同約定享受權利、承擔義務。

　　筆者同意第一種觀點。本案中，肖某和胡某簽訂的房屋租賃合同規定了“所租房屋只準

　　承租人使用，不允許轉租”的條款，肖某在長期不需要租賃的房屋時，完全可以與胡某協商解除合同，但其擅自將租賃房屋轉讓給第三人使用，違反了胡某應享有的權利，因此，胡某可以提前解除房屋的租賃合同，收回房屋。

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