如何判斷土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力怎么判斷?
實踐中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是法律允許的。但是不意味著，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同就一定有效。那么，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力怎么判斷？土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同在什么情形下會無效？
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與受讓方，受讓方支付價款的行為。我國實行嚴格的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度。《土地管理法》第12條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應當辦理土地變更手續(xù)。”《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”
在實際的土地使用權(quán)交易中，經(jīng)常存在以下情形：
1.在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書;
2.合同簽訂后，當事人一方或雙方未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù);
3.轉(zhuǎn)讓方就同一塊土地與多個受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同。如果在這幾種情形下，雙方發(fā)生糾紛，那么應如何認定轉(zhuǎn)讓合同的效力，又如何確定土地使用權(quán)的'歸屬呢?
一、轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書轉(zhuǎn)讓合同的效力
第一種觀點認為合同無效。《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書……”這種觀點認為，上述法律條款是對出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的強制性規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書，則土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。《合同法》第52條第5項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此轉(zhuǎn)讓合同應認定為無效。
第二種觀點認為合同有效。根據(jù)我國民事立法所依據(jù)的理論及具體條文，物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，即債權(quán)契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權(quán)合同是相互獨立的兩個行為，登記行為只是物權(quán)取得與轉(zhuǎn)移的證明，其作用是將物權(quán)變動的時間界限確定在標的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點認為：《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條是對土地使用權(quán)權(quán)屬變動所作的強制性規(guī)定，針對的是登記行為而不是債權(quán)合同。如果轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書而與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，行政機關(guān)不得辦理變更登記手續(xù)，其結(jié)果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。筆者贊同這種觀點的理論分析和對法律的解釋，但卻不同意其結(jié)論。
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