司考民法基礎知識房屋租賃合同

　　2009年最高人民法院發布了《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱房屋租賃合同解釋），對房屋租賃有關問題進行了明確規定，該解釋的主要內容有：

　　1．違法建筑的租賃。出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　2．租賃合同的登記備案。當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

　　3．一房數租。出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(1)已經合法占有租賃房屋的；(2)已經辦理登記備案手續的；(3)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

　　4．轉租。出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

　　5．“買賣不破租賃”規則的例外。租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(1)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　6．優先購買權。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。房屋租賃合同解釋第24條還規定：具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

　　(1)房屋共有人行使優先購買權的；

　　(2)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

　　(3)出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的；

　　(4)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

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