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如何簽訂土地流轉合同
《中華人民共和國農村土地承包法》頒布實施后，農村土地流轉工作逐步走上了“權屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢”的軌道，全面推進了農業向規模化、區域化、專業化、標準化、社會化發展，他解決了農村剩余勞動力轉向非農產業問題，提高了土地的產出效益，增加了農民的收入，為實現農村土地集約化經營奠定了基礎。但是，通過農村土地承包案件審理、農村承包合同審計和實際調查發現，現有的農村土地流轉合同在不同程度上存在著違法違規、標的不清、期限不明、惠農政策和征占土地補償受益人約定不詳的問題，其主要原因：一是農村土地承包期限長，在承包合同履行期間，黨和政府的惠農政策從無到有，而且力度在逐年加大，有些問題在簽訂流轉合同時是無法預見的；二是部分農戶不了解相關政策法規，法律意識淡薄，未能依法簽約、依法履約；三是農村土地流轉合同的鑒證行為缺乏強制性，私下流轉土地現象嚴重，使農村承包合同管理部門無法及時履行職責，嚴把土地流轉合同訂立關口，所以，因流轉合同簽訂時存在的瑕疵，導致當事人利益受到侵害的案件屢見不鮮，在樺甸市農村土地承包仲裁機關審理的近五百起案件中至少占三分之一以上，直接影響著農村土地承包關系和農村社會的穩定。那么，怎樣才能簽訂一份合格的農村土地流轉合同？筆者經過調查認為，訂立農村土地流轉合同應著重考慮六個方面的問題：
一、了解農村土地的流轉方式及其內涵
我國現行的農村土地流轉方式主要有七種，即轉包、轉讓、出租、互換、入股、反租倒包、托管，其內涵是：
轉包，是指農村土地承包人把自己承包到的土地，以一定的條件發包給第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原發包方履行合同的行為。在承包人與第三者確定轉包關系后，承包人與原發包方所確定的權利義務關系不變。轉包無需經原發包方許可，但合同需向發包人備案，承包人將土地交給他人代耕不足一年的除外。
轉讓，是指承包人經發包方同意自找對象，由第三者代替自己向發包方履行承包合同的行為。轉讓合同的內容雖無改變，但是變更了承包人，終結了原承包人與發包方的權利義務關系，重新確立了受讓人與發包方的權利義務關系。土地承包經營權轉讓時，承包方與第三者應訂立書面協議。受讓對象可以是本集體經濟組織的成員，也可以是本集體經濟組織以外的單位和個人，但受讓方必須從事農業生產，從事工業、商業、服務業的人不得成為土地承包經營權的受讓方。受讓方還必須是農戶，投資開發農業的工商企業、城鎮居民、外商不能成為受讓方。
出租，是指農村土地的承包方作為出租方將自己承包的土地在一定期限內租賃給本集體經濟組織以外的單位或個人從事農業生產，并收取租金的行為。出租后原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原
土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。
互換，是指承包人將自己的土地承包經營權交換給他人行使，自己行使從他人處換來的土地承包經營權。一般都是承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權。互換土地承包經營權，是農戶在自愿的基礎上，在同一集體經濟組織內部，對人人有份的承包經營權進行的微調。該種調整改變了原有的權利分配，涉及到承包義務的履行，因此，應當報發包方備案。
入股，是指在承包期內，承包方將土地承包經營權量化為股份，以股份入股形式與他人共同生產，按股分紅。《農村土地承包法》第四十二條規定：“承包方之間為發展農業經濟，可以聯合自愿將土地承包經營權入股，從事農業合作生產。”，其含義：一是入股應在承包戶之間進行，不包括將土地承包經營權量化為股份，投入到從事農業生產的工商企業或者公司，也不包括將土地承包經營權人作為投資成立農業經營公司；二是土地承包經營權收入，是農戶以入股形式組織在一起，從事農業合作生產，收益按照股份分配，而不是將土地承包經營權入股作為賺取經營回報的投資。
反租倒包，是指由農村集體經濟組織出面把農戶的承包地反租過來，集中連成一片，給予農戶適當的經濟補償，再把土地進行轉租或發包給農戶、個人或企業單位從事農業生產。
托管，是指承包方將承包地委托農業服務組織或農戶代為管理，托管雙方簽訂協議，委托方向受托方支付一定的費用。托管期間原承包合同規定的權利義務可以由原承包方履行，也可以在協議中明確由托管方履行。
在訂立流轉合同時，作為農村土地流轉的當事人，為了防范其權益受到侵害，保證土地流轉行為在法律允許的范圍內進行，流轉土地前，必須全面了解農村土地的流轉方式及其內涵，依法確定流轉形式，特別是在原承包人在向本集體經濟組織以外人員流轉土地時，其流轉應以“出租” 形式為主，其他方式不符合法律規定。
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二、掌握農村土地流轉中的禁止性規定
為保護農村集體經濟組織和農村土地承包方的利益，依法維護農村土地承包關系和農村社會的穩定，防止農民在土地流轉后失去生活保障，黨和政府對農村土地流轉行為制定了一些禁止性的規定，而且這些規定直接影響著農村土地流轉合同的效力，當事人在訂立合同時一旦違反了這些強制性規定，其流轉合同將無法得到保護，發生糾紛時，仲裁機關可依據《中華人民共和國合同法》第五十二條（五）項：“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”之規定，對所訂立的合同作出無效裁決，農村土地流轉的受讓方經濟利益會受到損失。按照現行的政策法規，這些禁止性規定主要有六項：一是所流轉的土地必須是已經與集體經濟組織簽訂承包合同并取得農村土地承包經營權的土地；二是受讓方不得改變土地的農業用途；三是流轉期限不得超過承包期的剩余期限；四是受讓方再次流轉土地時須征得原承包
方的允許；五是以轉讓、互換方式流轉土地時須經本集體經濟組織同意；六是以轉讓方式流轉土地的受讓方必須是農戶，投資開發農業的工商企業、城鎮居民、外商不能成為受讓方。土地流轉的當事人只有掌握了這些規定，所簽訂的合同才能合法有效，才會受到法律保護。
三、擬全農村土地流轉合同的必備條款
合同主體、合同標的、合同條款是訂立農村土地流轉合同的必備條款，缺一不可，無此三者則合同不能成立。
流轉合同的主體，是指訂立流轉合同的當事人，也就是轉出方和受讓方，在訂立流轉合同時，雙方當事人必須具有主體資格，轉出方享有轉出土地的經營權，受讓方的資格符合法律規定，如：轉出人應當是年滿十八周歲具有獨立民事行為能力的當事人，不具有獨立民事行為能力和限制民事行為的當事人不能作為流轉土地的當事人訂立流轉合同；非本集體經濟組織成員只能以“出租”方式流轉土地；投資開發農業的工商企業、城鎮居民、外商不能以轉讓方式流轉農村土地等。
流轉合同的標的，是指雙方當事人流轉的具體地塊，是流轉合同成立的必要條件，沒有標的，合同不能成立。農村土地流轉合同的標的必須是已經簽訂承包合同并取得農村土地承包經營權的土地，個人臨時經營的集體“四荒”、水面和“冊外地”等資源性資產，因沒有簽訂承包合同，不享有土地承包經營權，禁止流轉。簽訂合同時，要寫清地塊名稱、坐落、面積、地類、四至，在條件允許的情況下，最好經實測后畫出草圖作為流轉合同附件備查。
流轉合同的條款，是確定當事人權利和義務的根據，合同條款應當明確、肯定、完整，而且條款之間不能相互矛盾，否則將影響流轉合同的成立、生效和履行，流轉合同條款包括轉出方、受讓方的名稱、住所；流轉土地的名稱、坐落、面積、四至、地類；承包期限和起止日期（禁用“長期”、“永久”、“永遠”等期限表述不明的詞句）；承包金數額和交納方式；承包土地的用途；當事人的權利和義務；其他應予明確的事項；違約責任。
四、明確流轉期內惠農補貼的享受人員
自2003年農村稅費改革以來，黨的惠農政策力度逐年加大，種糧農戶的補貼資金收入可觀，因原來所簽訂的農村土地流轉合同對此沒有作出約定，在補貼資金的享受人上往往爭議較大，也有少數案件因此訴諸法庭、對付公堂，甚至達到親屬反目、朋友成仇，所以，當事人在訂立流轉合同時有必要對惠農資金的享受人作出約定，當前，農戶承包地享受的惠農資金主要是糧食直補，他是國家對種糧農民的直接補貼，就是把通過流通環節的間接補貼改為對種糧農民的直接補貼，原則上按糧食種植面積把補貼直接發放到種糧農民手中,當事人在簽訂土地流轉合同時，對此應當單獨另列條款予以明確，原則上要以受讓方即種糧農戶享受直補資金為主，如當事人對此存在異議的，可以雙方協商約定意見為準，并簽入流轉合同及時履行。
五、約明土地征占后“四費”分配方法
1996年第二輪農村土地承包合同約定的期限為30年，到承包期結束還有16年，承包期內，伴隨著社會不斷進步和農村城市化進程
逐漸加快，流轉后的土地被依法征占的現象會不可避免的發生，依據《中華人民共和國農村土地承包法》第十五條（二）項：“承包地被依法征用、占用的，有權依法獲得相應的補償；”之規定，原土地承包人有權獲得相應的補償。為消除糾紛隱患，維護當事人的權益，解決失地農民的后顧之憂，在訂立農村土地流轉合同時，雙方應當對土地被征占后“四費”（土地補償費，勞動力安臵費，青苗補償費，地上附屬物補償費）分配問題作為獨立條款予以明確，具體可參照以下方法辦理：
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1、依法應由土地承包人獲得的土地補償費和勞動力安臵費，歸土地流轉前的原承包人所有；青苗補助費及土地流轉后建造的地上附著物的補償費歸現承包人所有。
2、土地征占“四費”歸被征占土地的實際使用人（受讓方）所有。
3、原承包人（轉出方）在領取土地補償款和勞動力安臵費后，應當按照現有的土地流轉市場價格合理折價，將剩余年限的土地承包款返還給現承包人（受讓方）。
六、依法履行必要的審批和鑒證程序
農村土地流轉涉及到雙方當事人的利益，依法訂立的合同自簽訂之日起就具有法律效力，但有些流轉行為是必須經有關部門批準或登記備案后才能生效，如采取轉讓、互換方式流轉土地的，須經發包方（集體經濟組織）批準后方能生效，所以，當事人在流轉土地時應當依法履行審批程序，并及時到農村土地承包合同管理機關鑒證，采取
轉讓方式流轉土地的，要辦理農村土地承包合同和經營權證書變更手續。以戶主名義流轉土地的要征得其他家庭成員的同意，受讓方也要審查一下轉出方的其他成員意見和簽字，避免在土地升值后，其他家庭成員毀約，以“不知情和經手人無權流轉”為由提起訴訟，要求終止合同，收回流出的土地。當事人委托他人代訂流轉合同的，要持有委托人的身份證和符合法律要求的授權委托書，否則，所訂立的流轉合同只能屬于無效合同或效力待定合同。
總之，農村土地流轉合同的訂立必須做到程序合規、內容合法、條款嚴謹、約定全面、手續健全，才能得到法律的保護，才能維護農村土地承包關系和農村社會穩定，才能充分調動起農民的生產積極性，促進農民增收致富和農村經濟快速發展。
如何簽訂土地流轉合同 [篇2]
甲方：
乙方：
為加快屏邊獼猴桃產業的發展，乙方決定在毛家村委會荒田、平田實施獼猴桃產業基地建設。經甲（土地承包者）、乙雙方協商，并在平等、自愿、互惠互利的原則基礎上達成一致的土地流轉意見。根據《中華人民共和國土地承包法》、《中華人民共和國合同法》及相關法律、法規的有關規定，甲（土地承包者）、乙雙方本著誠實守信的原則簽訂以下土地流轉合同，并自愿履行和遵守。
一、土地面積及位臵
甲方（土地承包者）自愿將位于XXXXXXXXXXXX的承包田地統一歸并有償流轉給乙方使用，該片田地涉及農戶 戶，共有承包田地 片（大、小），總面積 畝。農戶承包田地的四至界線以其本人持有的土地承包證書和承包土地流轉基本情況登記表、農戶簽字認可并同意將其承包土地統一歸并流轉的情況為準。
二、土地用途及流轉形式
（一）土地用途：種植業或養殖業。
（二）土地流轉形式：土地流轉形式為出租。由XXXX兩個村民小組農戶簽字認可自愿將自家的承包田地使用權出租，交乙方自主經營；以村民小組（簡稱甲方）為單位，將各家各戶同意流轉的承包田地面積統一歸并起來，與乙方簽訂；農戶簽字認可同
意的土地流轉基本情況登記（表）與甲乙雙方簽訂的具有同等的約束效力。
三、土地流轉的經營期限
土地流轉期限為20年，即2017年1月12日至2036年1月12日止。
四、土地流轉金支付方式
經甲乙雙方商定，土地流轉前五年即2017年至2020年，每年每畝土地的流轉金為 600元（陸百元整）；從第六年即2021年開始，每五年為一個時段每畝土地流轉金提高130元（壹佰叁拾元整），即2021年至2025年每年每畝土地的流轉金為730元（柒佰元整）；以此類推。土地流轉金為每年一付，要求于每年的2月1日前付清當年的土地流轉金，如有特殊情況乙方可以在2月1日往后的30個工作日內付清土地流轉金。
五、甲乙雙方的權利和義務
(一)甲方的權利和義務
1.有權對土地的開發利用進行監督，確保流轉的土地按合同的規定使用。
2.將農戶同意流轉的的承包田地統一歸并起來，交乙方實施土地整理開發，以便提高土地的利用率。
3.保證乙方的自主經營權，無正當理由不得侵犯乙方的合法權益。
4.協調并保證乙方所需的水、電、路暢通。
5.按本村村民的電價、水價收取乙方的水電費。
6.在甲方指定的四至線范圍內，乙方與第三方就土地權屬發生爭議的，由甲方負責幫助乙方進行協調處理；在甲方指定的四至線范圍之外乙方與第三方就土地權屬發生爭議的，則由乙方自行負責。
7.流轉地塊若被國家征用，土地的補償款歸甲方（土地承包者），地面附著物的補償款歸乙方。從被征收（用）之日起乙方不再支付甲方（土地承包者）的土地流轉金，合同即終止。
8.甲方及參與承包土地歸并流轉的村民（土地承包者）共同享有履行本合同規定的權利和義務。
9、在土地出租期限內，甲方農戶享受國家對土地進行的各種優惠政策和補貼不變；若今后國家政策變動，需要向土地收取相應的各種稅費，由甲方農戶自行承擔。
(二)乙方的權利和義務
1.按合同規定使用好甲方流轉的土地，按合同要求支付甲方（土地承包者）的土地流轉金。
2.今后如果國家對乙方的產業進行補助或者給的予優惠政策，全部歸給乙方享受。
3.享有對公共設施的使用權。
4.保護自然資源，搞好水土保持，合理利用土地。
5.在土地流轉期內，因不可抗拒的原因或者因政府政策規劃建設，致使雙方解除合同，由此給乙方造成的經濟損失由有關部門按照有關規定進行補償，甲方（土地承包者）不得與乙方分配地面附著物的補償費。
6.自覺遵守當地的民風民俗，與當地村民和睦相處，共促發展。
7.優先使用當地的村民進基地務工創收入。
六、合同的轉租
1.在本合同有效期內，乙方按照自愿、互利的原則，有權將流轉的土地全部或部分轉包給第三方，但乙方對土地的流向、使用情況等應告知甲方。
2.乙方將土地轉租給第三方時，甲方與乙方之間的合同關系仍按本合同規定的條款行使權利和承擔義務。
七、合同的變更和解除
1.本合同一經簽訂，即具有法律效力，任何單位和個人不得隨意變更或者解除。經甲乙雙方協商一致簽訂書面協議方可變更或解除本合同。
2.在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。
八、違約責任
1.乙方應按照本合同約定的期限足額支付甲方（土地承包者）的土地流轉金。如乙方逾期未支付土地流轉金，甲方有權解除本合同，同時因此造成的經濟損失由乙方自負。
2．在土地流轉有效期限內，因甲方人為因素造成乙方經濟財產損失的，所造成的損失，由甲方按乙方經濟損失的5倍賠償給乙方。
3.本合同轉租后，因甲方的原因致使轉租合同不能履行，給轉租后的承租方造成損失的，甲方應承擔相應的責任和賠償所有損失。
九、本合同未盡事宜，經甲乙雙方自行協商，達成一致意見后生效。
十、本合同一式六份，甲乙雙方各持一份，XXXX、XXX產業辦、XX司法所各保存一份，均具有同等的法律效力。
十一、本合同自甲乙雙方（村民代表、法定代表人）簽字按印之日起生效。
十二、附：土地流轉基本情況登記表一份(即土地流轉畝積清單)。
甲方：XXXXX（簽章）
村小組組長（簽章）：
村小組副組長（簽章）：
村民代表（簽章及手印）：
乙方：（簽章）
在場人簽字（簽章）：
2017年 月 日
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