2016小區物業管理方案
尊敬的業主、物業使用人：
我公司為了加強與業主、物業使用人的溝通，做好小區工作，現向居上百合園全體住戶書面匯報20xx年工作展望情況。
一、環境綠化
l 植物管理，新繁殖鐵樹近十株，請住戶管好小孩，不要踐踏；
l 對區域內的樹木進行整形修剪。
二、環境保潔
l 做好環境衛生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。
l 小區上門收垃圾時間為中午12：00前，請業主將垃圾放置門外，便于我們派人上門收取，不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區規定的住戶，公布房號且上報有關部門。
三、安全
l 原門崗24小時服務電話：“2621909”從20xx年3月1日起變更為“2611833”；
l 住戶請來小區的客人及安裝、施工單位，我們住戶要務必告知房號，對物業安全秩序人員開展工作有很大幫助；
l 管理處通過代租房屋，做好流動人口登記工作，租金與去年同期對比3房增加200～300元達到1500元左右，2房增加250～300元達到1000元左右，1房增加200元以上達到750元左右，請大家出租務必找物業，必將令你滿意！電話：3058970；
l 嚴格進出管理，請住戶在星期一~五，星期六~日到物業公司管理處提前辦理出入條，夜間不應搬運物品；
l 大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作局部調整，為行人、行車安全創造條件；
l 燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對人、財、物的影響；
l 小區養犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛；文明養狗，不要驚動鄰居文章出自#url#，轉載請保留此鏈接！。出門時，務必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對于無人牽制的犬類，一般情況視作無主犬只，住戶通過小區秩序員和房管員報主管部門處理，或向政府部門、110舉報。
四、公共秩序
l 代收掛號、快遞、包裹，做到件件通知住戶工作計劃。
l 門崗向住戶提供公交車線路、便民電話查詢，平信已為住戶分類存放，請業主到門崗查詢；
l 對于小區內部秩序管理，我們提倡的是各個不同群體的利益需要和諧共處，近期在小區各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便于行走，避免他們受到車輛的干擾，讓人進入小區感受到“慢“的節奏，能放松、能享受到小區軟硬件的便利，希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢群體。
2017小區物業管理方案 [篇2]
為了提高小區居住品質，對庭院改善、小區整治后的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的便利和舒適。我公司充分認識加強老舊小區物業管理工作的重要性，針對不同情況采取相應措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機制，努力提高居民生活質量，提高小區管理的整體水平。
我們在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業主為中心；以滿足老舊小區業主的需求為目標；以業主的滿意為公司的最高追求；在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業主的要求。
一、管理思路
根據老舊小區的特點和物業管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、根據老舊小區物業管理需求分析和我公司物業管理經驗，我們將老舊小區管理標準定位在專業物業管理服務標準上。通過高水平物業管理將老舊小區提到一個較高的層次上，實現低消費投資，高價值體現，將老舊小區變成一個體現現代社會文明價值的小區。我公司設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。
2、對老舊小區采取專業管理的關鍵在于對配套設施的管理和服務，我們將對照國家物業管理的法律法規和頒布的系列標準，針對老舊小區業主的特別需求來確定客戶(業主)服務的項目、內容和標準。每年要采取書面形式向業主征詢對物業管理服務的意見。
3、由于老舊小區的管理弊端，消防安全及安全保衛工作尤其重要，小區出入口能做到24小時站崗值勤。每天按規定進行巡邏；能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。
老舊小區對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，以做到真正的小區就是家，愛崗如愛家，實行24小時執勤，為業主提供安全、溫馨的生活環境。
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4、老舊小區物業管理面積較大，我公司物業管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規范。
5、針對老舊小區物業管理，我們堅持按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況（至少每半年公布一次）;在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。我公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。
6、針對老舊小區具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，實行24小時有專職保安人員執勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區為家。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書,且經消防知識培訓有記錄。
7、我公司將聯合社區居委會等有關部門，在老舊小區的內大力開展各種有益的社區活動，推動精神文明的發展，形成良好的社區文化。
8、我公司定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。
9、針對老舊小區綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行專業養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。
10、老舊小區保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據當地實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。
11、由于老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，明確責任人；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障(供電、供水、消防設備等)有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞,配電室管理規范。供水設備運行正常，無設施損壞。制訂有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經濟運行。
12、安全保衛及消防工作。結合工作區的物業，完備安全防范措施。嚴格來訪保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業人員掌握消防設施的使用方法，并能及時處理各種火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。
13、房屋管理對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復；屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議。有每日巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養護。對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部門。
14、物業管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接-班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
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15、其他管理
（1）定期開展有意義、健康向上小區文化活動。
（2）積極支持參與社區文化建設。
（3）無因物業管理服務的原因導致小區管理水平差，被上級部門批評通報和在市級以上媒體有負面報道。
（4）避免小區內由物業管理不善導致發生的治安、刑事案件。
物業服務和業主出入的和諧；
我司實行零干擾服務，在業主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人員嚴格管理以外，其他服務均為零干擾：即我們所有的設施維修、保潔服務均將安排在夜間或非高峰時間，為業主出入提供方便。
二、抓整治工作，換環境面貌
1、針對問題，一對一宣傳
根據我公司以往老舊小區管理工作經驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現象較為嚴重。再之老舊小區大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區管理來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業管理知識普及宣傳，制作業主入住手冊，加大小區物業管理的宣傳工作，針對小區存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業主進行一對一的宣傳，提高業主的文明意識以及安全防范意識。
2、做好小區基礎設施的維護，切實解決老百姓所關心的熱點問題，加強停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區內消防車難進入的安全隱患。
3、加強對公司人員的業務培訓力度，提高基本素質，掌握服務技能，明確工作職責，全面提升管理水平和質量，對拆遷安置小區做到保安、保潔、保綠，建立社區與物管定期有；
三、管理模式；在管理與服務的過程當中，我們將建立一套適應老舊小；
1、項目負責人現場指揮；實行公司垂直領導下的項目負責人負責的內部管理模式；
2、服務的制度化、專業化、標準化；建立健全相應的規章制度，以制度促進管理，員工配置；
3、建立安全保障體系；針對老舊小區的實際情況，我公司從以下幾方面做好安；
(1)消防安全；置小區做到保安、保潔、保綠，建立社區與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯動，形成合力，聯合管理，及時現場發現、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區環境
(2)水電氣設備安全管理
建立健全水電氣設備正常使用的巡查制度，全面掌握托小區各類管線的線路、走向，以便于在發生故障時能夠迅速有效地予以排除，方便業主方的正常使用。
(3)小區安全維護
根據老舊小區物業管理的安防要求，結合我公司安防經驗，確立我公司將以“人防為主、技防為輔”的安全防范思路，對老舊小區物業管理實行24小時安全巡防，為業主方提供一個安全、舒適的生活環境。
(4)環境衛生維護
根據老舊小區物業管理要求，合理安排細劃保潔區域，衛生保潔均責任到人，確保管理區域內清潔衛生、整潔有序。
三、各崗位人員的配置
四、環境清潔衛生管理
（一）環境服務范圍及要求
日常保潔工作是通過日常清掃工作，對本物業管理區域進行定時、定點、定人進行廢棄物的收集和清運，通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規性服務，維持所有公共區域的清潔衛生。
根據老舊小區目前的現狀，清潔工作應做好以下幾項：
1、垃圾處理。主要包括收集、清除、回收、壓實、運達指定地點。
2、在規定的范圍內做好灰塵清掃、污跡清洗、地面維護等，做到地面無灰塵，無垃圾，保持場地清潔；墻面、頂面的清潔維護按物業管理規范執行。（1）小區道路、廣場、綠地、樓梯扶手、共用部位玻璃、樓道、路燈、樓道燈等按規定時間進行清掃；道路積水、積雪能及時清除。共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化糞池每月正常檢查能正常使用。小區樓內地面、墻壁、樓梯及扶手、大門、消防器材、垃圾桶、控制開關等，無手印，無污漬，無塵土，保持光潔明亮。小區道路：地面無垃圾，障礙物。綠化帶：無垃圾，枯死植物及時清理。
（2）環境部分：地面無垃圾雜物，無積水，無明顯污漬。室外設施包括燈飾、欄桿、垃圾桶等無污漬、水跡和明顯灰塵，墻壁及其他設施上無不良張貼物。下雪時要及時清掃，必要時作防滑處理。
（3）垃圾收集清運：樓幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日產日清的，垃圾桶清潔、無異味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，無蚊蠅，無臭味。垃圾清運工具應保持清潔無破損，清運過程中不得產生二次污染。
（4）其他：
小區內如舉辦社區活動等，做到垃圾及時清理。
3、住宅樓內公共衛生：走廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物；走廊窗臺、玻璃干凈明亮、無塵土。樓梯扶手和欄桿保持干凈。
4、負責小區道路衛生保潔。
5、定期樓頂清掃、外墻面清理。
6、院落衛生：地面干凈無塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區及時清掃干凈。
7、對現有的綠化苗木、花卉，要做好養護管理、培植，負有美化環境的責任。養護管理包括：定期澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保證現有苗木成活率等。
（二）保潔人員素質要求
1、樹立高度的責任心，關心業主方的利益，嚴格片區保潔責任制，在清潔過程中，如發現設施設備有損壞或異常情況應及時向上級主管或工程維修人員匯報，負責管理好片區衛生器具，認真做到衛生器具整潔、布置合理，隨時保持清爽、美觀，保證物管區域的清潔衛生，不留衛生死角。保潔人員應隨時巡視，發現污物雜物應及時處理，隨時保證清潔衛生。
2、保潔人員要努力提高自身素質和對公司負責的覺悟，服從領導工作安排，遵守公司工作紀律，不遲到，不早退，不擅自離崗，如有急事須向主管請假。當班人員不得做與本職工作無關的事；
3、承包崗位片區衛生必須達到規定標準，連續3次未；達標者，分別給予警告、罰款、辭退的處罰；須做好詳細記錄；
4、保潔人員服務要熱情周到，舉止端莊，禮貌大方，；
5、上班時必須穿著清潔，按規定要求著裝，并將工作；
6、保潔人員在工作要堅持原則，團結協作，以禮相待；
7、不準私拿公物，私賣廢品，如發現，分別給予罰款；
8、垃圾要隨時清除干凈，用垃圾桶、垃圾袋及時運送的事。得到主管的批準，方才能到休息室休息。
9、保潔人員在工作中有權勸阻、制止破壞公共衛生的行為，不能處理、解決時應立即向上級主管匯報，有權提出工作中的一些合理化建議。
10、保潔員必須嚴格按照《保潔員清潔工作程序》執行。
五、保安及消防管理
(一)保安管理內容及要求
安全管理服務的目的是維護物業管理范圍內正常的工作、生活秩序、協助公安機關做好內部的安全防范工作，它在整個物業管理中占有舉足輕重的地位。
安全管理工作是一項特殊的服務工作，要求保安人員應具有良好的身體素質、心理素質、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業道德、文明執勤、禮貌待客、堅持原則。根據不同的區域及崗位要求，保安隊應設立出入口固定保安、巡邏保安等。嚴禁外來閑雜人員進入小區，來訪人員必須登記，準許后方可入內。對進出車輛和停放車輛要嚴格管理，統一指揮，嚴禁亂停亂放；未經登記允許不得進入小區，嚴禁貯裝易燃易爆危險品的車輛進入小區。小區內保安主要負責小區的安全保衛工作，認真負責地做好各項安保工作，要實行嚴格的規章制度，不空崗、漏崗，發現可疑情況和事故苗頭立即上報，并迅速處理、果斷處置，確保小區治安穩定。巡邏保安負責小區內白天及夜間的巡邏，要做到主動、熱情、耐心、周到的服務，杜絕因工作失職造成小區內被盜和其他事件，及時發現各種事故隱患，不因失職而出現意外事故，維護正常的工作、生活秩序。
小區內車輛按停車位停放有序，行車通道上不準停放車輛。白天夜間對停車場流動巡查、管理。
保安人員的選配應根據本項目實際情況嚴格篩選，負責小區的秩序保障工作；
小區內突發事件的處置，災害預防，火災撲救，發現和制止小區內的暴-力事件，隨時準備提供緊急救助。
小區內公共部位安全隱患的檢查、排除及上報，對違規事件及時提示和糾正，有針對性地進行安全教育。
小區內有特殊活動安排，保安要協助維持現場秩序。
對保安管理及停車場管理工作應明確工作內容和工作要點，制定出具體的工作標準及檢查辦法。
(二)預警、應變措施
1、安全應急計劃和措施
(1)目的：
在發生緊急、突發事件時，以最有效的方法，在最短的時間內控制事態的發展，或保證出色完成上級交辦的臨時任務。
適用范圍：
1)治安突發事件，如突然發生的重大搶劫、殺人、業主或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。
2)受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。
3)其他重大意外情況。
(2)職責：
1)對可能發生的由物業管理處負責制定安全應急計劃，報物業管理處或分管副總經理審批，必要時報總經理審批；
2)對即將發生或已發生的突發事件由安全領班臨時確定應急措施，同時向上級匯報。
(3)計劃：
1)對可能發生的治安突發事件和已發生或即將發生的自然災害由物業管理處組織制定應急計劃和預防措施，并安排崗位人員按部署執行。
2)處理治安突發事件時，由值班員迅速向派出所報案，安全領班臨時確定應急方案，安排人員迅速控制物業管理范圍內各通道、樓梯口，封鎖出事現場，嚴格盤查出入現場的人員，直到公安人員到來。
3)制定的應急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災害應急措施時，要根據災情的程度、特性而定。
(4)實施：
1)在執行過程中，發現偏離實際情況應及時糾正，并上報相應審批人員認可。
2)對發生的每一事件必須總結，如果是人為原因造成損失，應立即查找原因，認真填寫《糾正措施報告》，嚴防類似情況的發生。
3)保存事件全過程的有關記錄，存檔3年。重大自然災害的記錄長期保存。
(5)要求：
為增強應變能力和戰斗力，平時每個保安隊員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。
（三）強化消防管理意識
1、消防管理目標
堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實施全員義務消防員制。
2、加強消防教育宣傳和培訓演練工作
（1）消防教育宣傳工作：
管理處將在物業轄區內不間斷地傳播消防法規、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫，向業主進行消防知識宣傳。
（2）做好消防培訓及演練工作：
重點加強保安員的消防實戰演習，每年組織義務消-防-隊員和廣大業主共同參與的消防演練，提高全員的“自救”意識和能力，防患于“未燃”。
3、積極落實防火安全“三級”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設施設備大檢查工作，確保在火災多發期的消防安全工作。
4、建立消防快速反應隊
結合以往的工作經驗，我們將在保安員中選撥一批隊員組建“消防快速反應分隊”，以保證一旦出現火警時，我們能迅速作出反應，立足“自救”，最大限度地減少火災損失。
5、善后與收復
火勢完全熄滅后，保安員負責現場警戒，保護現場，并協助消防部門查明火因并統計損失，向上級提交事故報告。
（四）緊急事件處理
1、暴風雨及無法避免的自然災害
組織人力進行突擊性清理工作，保證溝、渠、通道暢通，雨水口、接水口、地漏無異物堵塞，加固防災設施，檢查網架、支架、門窗是否歸位，消除一切潛在的危險性因素，同時，積極參與搶險救助，迅速恢復現場，保持小區整體形象，將損失降低到最小程度。
(五)水警、火警預防及排防、善后處理
當樓層內水管、接頭爆裂造成樓層浸水時應迅速關閉水管閥門，并迅速通知護衛和維修人員前來救助；如房屋內部滲水，要及時通知業主，協助業主做好各項工作。
如員火警等特殊情況，積極組織突擊小組搞好特殊清潔工作。
六、公用設備、公共場所等管理養護
（一）日常維修養護：操作維修人員根據日常管理經驗，利用檢測儀表對設備的關鍵部位進行檢查，發現故障及時排除，并做好記錄。操作人員每天對托管區域內的市政設備設施至少巡視兩次；
（二）一級保養：維修人員對設備進行局部清潔、調整，每季度一次；二級保養：維修人員對設備進行全面清理、局部維修，每半年一次。
（三）公用設備、公共場所設施養護范圍；共用設施、設備的維修、養護、運用和管理包括：共用；
1、管理規程；
(1)小區內水電維修、養護工作由工程隊負責；；
(2)工程維修、管理人員以水電維修、養護和亮化方；
(3)項目管理人員每日對托管區域的亮化巡查2次以；
(4)高低壓配電房實行24小時值班制度；
(5)工程維修人員在例行檢查過程中發現問題，立即；
(6)月末，工程部維
（三）公用設備、公共場所設施養護范圍
共用設施、設備的維修、養護、運用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低壓電房、水泵房、樓內消防設施。設備操作維護人員必須具有相應資質，熟悉掌握小區內各種設備系統原理。定期對小區的水、電、氣、門窗等進行巡視，發現問題及時維修。隨時對小區屋頂漏水管及地溝進行疏通，保持下水管道、落水管通暢，避免屋頂積水而產生漏水現象。
1、管理規程
(1)小區內水電維修、養護工作由工程隊負責；
(2)工程維修、管理人員以水電維修、養護和亮化方案質量標準為依據，每日檢查和評估各區域的亮化維護情況，并作出質量評估，記錄于每日的工作記錄評估表中；
(3)項目管理人員每日對托管區域的亮化巡查2次以上，巡查結果記錄備查；
(4)高低壓配電房實行24小時值班制度；
(5)工程維修人員在例行檢查過程中發現問題，立即制定維修、整改方案，協調有關部門做好整治工作并及時復查；
(6)月末，工程部維修人員根據每天的亮化維修記錄進行匯總、統計，并將匯總表及時上報給總公司。
2、質量標準
所有電器由專業工程師按設計要求操作維護和保養，確保用電設施的正常使用，日常小修在當日內完成，大修在一周內修復亮燈。
（四）主要措施
1、按照行業規范和工程專業要求制定完善的設備、設施操作規程和維修管理制度，確保維修及時，同時加強對員工操作行為的規范，執行行業法規，加強安全管理和安全教育工作，建立健全各項安全操作規程，防止安全事故的發生；
2、建立日巡查制度，每天不少于4次巡查各配套設備、設施運行狀況，并做好記錄，發現問題及時解決，建立健全巡查、檢修記錄；
3、針對小區各配套設施做出具體的年度工作計劃，確保設備的正常運行：
（1）消防系統：安排專業人員24小時對每次報警情況做好記錄并出現場排除警報，定期組織所有員工進行消防演練和參加消防培訓，熟悉滅火器、消防栓的使用方法，每年對整個消防系統做一次檢測，確保消防設施、消防器材性能完好與使用，做好消防設施的維護，保證消防系統運轉正常；
（2）上、下水系統：定期檢查住宅樓樓內上、下水系統動轉情況，發現有跑、冒、滴、漏要及時維修或更換，下水堵塞要及時疏通，每6個月對排水系統進行一次疏通清理；
（3）高低壓配電房：安排專業人員24小時值班，按照高低壓配電房操作規定進行操作，認真做好各類操作記錄，嚴格執行操作票制度，定期做好配電柜的清潔、養護等工作；
（4）其它：每天對小區內做兩次以上巡視，發現問題應及時主動維修更換，線路接口處有無松動、過熱現象，確保不影響正常使用，小區內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。
（5）如遇水、電、氣故障，隨叫隨到，及時通知供水供電供氣公司，排除故障，保證居民正常生活。
（6）設備、設施維護人員應每天匯總整理各種記錄，及時分析掌握用電和設備運轉情況，并根據記錄分析隨時調整維修養護工作計劃與安排，使各類設備、設施處于安全良好運轉狀態，工程養護人員應將養護資料及時收集、整理、歸檔。
4、公用設施、設備養護、維修
（1）對公用設施、設備進行日常管理和維修養護，建立公
用設施、設備檔案，責任人明確，對公用設施、設備定期巡查，做好巡查記錄。
（2）配合水、電、氣等專業部門，做好相關設施、設備正常運行的保障工作，消防設施、設備完好、通道暢通。
（3）小區道路暢通，路面平整。
（4）環衛設施基本完好，無缺損現象。
（5）容易危及人身安全的設施、設備有明顯警示標志和防范措施。
（6）建立完善的住宅裝飾、裝修管理制度，阻制違規裝修行為。
（7）房屋立面較整潔無缺損，公共樓道及區內無堆放雜物現象。
（五）房屋建筑的專項維護
l、日常每周巡查一次，發現問題，及時處理。
2、每年對房屋基礎進行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害。
3、每年雨季前對玻璃和外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入。
4、地面每天檢查一遍，發現問題及時處理，每季度疏通一次屋面雨水口和排污管道，隨時對屋頂漏水管及地溝進行疏通，保持下水管道、落水管通暢，避免屋頂積水而產生漏水現象。
5、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損。
6、定期清洗外墻。
7、每逢雨季前進行房屋避雷針檢測，符合避雷規范要求。
8、強化用電安全管理，小區內內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。
（六）機電設備設施維修維護
機電設備設施的維護養護是老舊小區物業管理的重要內容。我公司在物業管理實踐中，十分注重這項工作，發揮專業化的優勢，在機電設備、消防設備、給排水的維護保養方面積累了豐富的經驗，能更好的為老舊小區服務。
七、各種車輛管理
（一）道口崗崗位職責
1、維持道口-交通秩序，保證道口暢通無阻。
2、對出入住宅區的車輛進行登記，發卡，檢查核對后收卡。
3、發現進場車輛有損壞時應向車主(司機)指出，并作好記錄，使責任分明。
4、提醒和指揮司機按路線行駛，按定位泊車。
5、適當控制外來車輛進入住宅區過夜，以保證業主的車位，
2.5ｔ以上的貨車(搬家等特殊情況除外)、大型客車以及載有易燃易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止放行進入小區(大廈)。
6、嚴守崗位，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。
7、嚴格執行交接-班制度，認真填寫交接-班記錄，做到交接清楚，責任明確。
8、負責崗亭里外及路口的清潔衛生。
（二）車輛管理工作標準
1、道路線型、斷面與整個建筑群體布置相協調；
2、車行道通暢，出、入口標志明顯；
3、外來車輛未經許可，不可進入；
4、進入停車場內的車輛，均服從物業公司管理；
5、凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準駛入；
6、駛入停車場的車輛均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現象發生(救護車、警車、救火車除外)；
7、停車場內的所有車輛均納入物業公司管理范圍，作到車證齊全，見證/票放車；
8、車輛管理人員禮貌待人、熱情周到；
9、車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、鋪號、車位；
10、車輛管理人員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現象發生時，10分鐘內通知車主；
11、停車場內無貨物堆積、道路阻塞現象；
12、停車場內地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；
13、停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；
14、停車場內有明顯禁煙標牌，且消防器械及設施均配備齊全，使用功能完好率100%；
15、轄區內交通事故年發生率不超過2%，丟失事故發生率為0%；
16、每車位文字檔案齊全、資料準確率100%；
17、外來進出車輛有登記，完成率100%，準確率100%。
（三）交通意外事故的處理預案
保安員在發現交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：
1、應立即用通訊設備報告保安主管發生交通意外事故現場的具體位置；
2、留在現場或迅速趕赴現場維護交通秩序和保護現場，搶救傷者；
3、對重大的交通意外事故須請示保安主管進行支援。
4、保安主管接到報告后立即報告保安部經理，并迅速趕赴
現場參加搶救；；
5、調遣指揮門崗保安員維護現場秩序、交通秩序；
6、送重傷者到醫院搶救；
7、報交-警大隊事故組(電話120)：
7.1事故發生的時間及地點；
7.2事故造成的傷亡及損失情況；
7.3已送搶救情況；
8、保安部經理接報后立即趕赴現場，根據事故的需要；
八、消防管理；
(一)消防管理；為了加強老舊小區的消防管理，保障業主及公眾生命財；l、各部門應遵守電現場參加搶救；
5、調遣指揮門崗保安員維護現場秩序、交通秩序；
6、送重傷者到醫院搶救；
7、報交-警大隊事故組(電話120)：
7.1事故發生的時間及地點；
7.2事故造成的傷亡及損失情況；
7.3已送搶救情況。
8、保安部經理接報后立即趕赴現場，根據事故的需要，調派車輛進行搶救，并報交-警事故組和公司總經理。
八、消防管理
(一)消防管理
為了加強老舊小區的消防管理，保障業主及公眾生命財產安全，根據國家有關消防法律法規，特制定本規定。
l、各部門應遵守電器安全使用規定，嚴禁亂拉臨時電氣線路。
2、嚴禁在老舊小區內綠地、停車場等處亂堆放、晾曬易燃物品和燃放煙花爆竹。
3、公用消防設施、器材不得挪作他用，嚴防損壞、丟失。
4、不準亂丟煙頭、火種。
5、嚴禁在老舊小區道路、綠地、停車場等處焚燒生活垃圾
6、認真貫徹“預防為主，防消結合”的方針，開展防火宣傳，普及消防知識，學習使用消防器材，每月學習、訓練一次；
7、經常檢查、記錄消防器材設備完好情況，確保消防器材設備裝置處于良好狀態，檢查防火通道，時刻保持暢通；檢查防火安全公約的覆行情況，及時糾正消防違章和消除火險隱患。
8、接到火災報警后，在向消防機關準確報警的同時，迅速奔赴現場，啟用消防設施進行補救，并協助消防部門查清火災原
因。
九、外墻清洗、修補方案
隨著我國經濟的發展和人民生活水平的提高，建筑物外墻清洗在我國已引起廣泛關注和重視，建筑物外墻由于長期日曬雨淋，以及大氣中有害氣體和油煙等污染和化學反應的侵蝕，使得建筑物外墻產生污垢和風化，既影響建筑物的美觀和市容，又損壞了建筑物，因此，清洗建筑物外墻，不僅可以美化環境，而且對建筑物起到保護作用。為確保本項目各類建筑物外立面的整潔、美觀，在確保外立面清洗人員自身安全、安全措施得當、安全方式可行的前提下，我公司擬定了外墻清洗、修補方案：
(一)外墻清洗、修補方式
1、污垢的分類
我公司在多年的物業管理實踐中，通過總結確認外墻污垢重要是：灰塵、污漬、污垢
2、常見的清洗、修補方式
物理方法：主要通過用水沖洗，使污垢濕軟、剝離、融化，在用清水沖洗干凈。次方法主要用于釉面磚、馬賽克等外墻材料上的積灰、浮塵和泥沙等的去除作用，對于外墻的油污、重垢則無明顯效果；
化學方法：利用化學試劑對油污、污漬進行溶解、分離、降解等化學反應，使外墻達到去垢、除銹、去污、脫脂等目的外墻清洗劑分三類：中性清洗劑、堿性清洗劑、酸性清洗劑，一般使用中性清洗劑，中性清洗劑的主要成分有表面活性劑、助洗劑和助劑，中性清洗劑具有濕潤、乳化、分散、增融等多種功能。化學清洗法是主要外墻清洗的方法，速度快，效果好，因此，我公司針對本項目的外墻清洗、修補主要采用化學清洗法。
(二)花崗巖表面的清洗、修補
1、用酸性清洗劑或全能清洗劑，按1：50比例稀釋；
2、做出清洗小樣，確定清洗劑的稀釋比例；
3、對鏡面花崗巖表面清洗
(1)將清洗滾筒浸入清洗劑溶液中浸泡
(2)用浸有清洗劑溶液的滾筒在鏡面花崗巖表面用力滾動擦拭，使花崗巖表面污垢脫離；
(3)對特別重的污垢可選用濃度較高的清洗劑并用抹布擦拭；
(4)用清水或高壓水槍沖洗，沖刷花崗巖表面的清洗劑殘留物。
4、對毛面花崗巖表面清洗
(1)用清水沖洗毛面花崗巖表面，將表面灰塵沖洗掉；
(2)用浸有清洗劑溶液的毛刷刷擦毛面花崗巖表面，將凹面的污垢刷掉；
(3)用清水或高壓水槍沖洗，沖刷花崗巖表面的清洗劑殘留物。
(三)瓷磚、馬賽克墻面的清洗、修補
1、用酸性清洗劑或全能清洗劑，按1：50比例稀釋；
2、做出清洗小樣，確定清洗劑的稀釋比例；
3、對瓷磚、馬賽克墻面表面清洗
(1)將清洗滾筒浸入清洗劑溶液中浸泡
(2)用浸有清洗劑溶液的滾筒在瓷磚、馬賽克墻面表面用力滾動擦拭，使瓷磚、馬賽克墻面表面污垢脫離；
(3)對特別重的污垢可選用濃度較高的清洗劑并用抹布擦拭；
(4)用清水或高壓水槍沖洗，沖刷瓷磚、馬賽克墻面表面的清洗劑殘留物。
(四)高空鋁塑板材質外墻清洗方法：
1、事前準備工作
1)根據墻面材質及臟污程度，確定相應的清潔劑和工具，必要時應做小塊清洗試驗。
2)弄清屋頂狀況，確定水源、電源。
3)制訂整體作業方案。
注意事項：屋頂和地面都要確保有人監護，確定通話工具通暢，以保隨時聯系。
2、安裝運載外墻清洗設備、工具及專用清洗劑等。
3、將高壓沖洗機接通電源、水源，裝好沖洗膠管，檢查水槍效果。
4、工作人員穿好工作裝，攜帶工具、清洗劑上吊籃或吊板。有些工具應拴在吊籃或吊板上，以防不小心失手落下，傷了行人。在地面設安全防護攔繩，或置安全警告牌。
5、作業方法應從上到下。
6、清洗方法：
1)用高壓清洗機接出的水槍沖洗墻面。
2)檢查墻面有無粘著物等污跡，如有，先用刮刀等相應輔助工具和溶劑除去。
3)將涂水器浸入桶中，待充分吸入清潔劑后均勻涂在墻面上。
4)視情面臟污程度，用刷子、磨盤、百潔布、膠刮等工具擦除，再清水沖洗。
5)確認一次應作業范圍內的清洗墻面已清洗完畢，滑動吊籃或吊板繼續往下作業。
7、全部作業完成后，收拾整理設備和工具，撤離地面防護攔繩或警告牌，將地面水跡擦凈。
(五)外墻玻璃面的清洗、修補
1、將清洗滾筒浸入清洗劑溶液中浸泡；
2、用浸有清洗劑溶液的滾筒在玻璃表面用力滾動擦拭，使玻璃表面污垢脫離；
3、用刮水器刮擦玻璃表面，注意刮擦后的殘液必須馬上用
干凈的毛巾擦拭干凈；
4、使用清水沖洗。
十、物業管理費用構成明細報價分析表
法人代表或授權人(簽字或簽章)(投標單位公章)
2017小區物業管理方案 [篇3]
第一章總則
第一條為加強拆遷安置小區物業管理及維修工作，改善拆遷安置小區環境，切實維護被拆遷戶的合法權益，努力營造整潔、有序、安全、和諧的居住環境。根據《安徽省物業管理條例》、《合肥市物業專項維修資金管理暫行規定》（合政〔2017〕32號）和合肥市《關于明確市區物業管理工作職責的通知》（合政辦秘〔2017〕100號）等規定，結合我區實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于新站區財政性資金投資建設或回購的拆遷安置小區。
第二章資金管理
第三條拆遷安置小區物業管理資金和物業專項維修資金主要來源是小區配套商業用房的出租收益，不足部分由區財政資金解決。
第四條物業管理資金包括開辦費和物業服務費用兩部分，其資金的標準、使用及支付按以下規定執行：
（一）開辦費的標準。依據管理的拆遷安置小區總建筑面積（包括住宅及商業等配套房屋）核算開辦費數額，分別是：總建筑面積5萬平方米（含5萬平方米）以下的，開辦費3萬元；總建筑面積5-10萬平方米的（含10萬平方米），開辦費5萬元；總建筑面積10萬平方米以上的，每增加1萬平方米，增加0.5萬元，開辦費最高不超過10萬元。
（二）物業服務費用的標準。參照合肥市2017年8月施行的《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》（丙級）服務收費標準執行，即：多層建筑按每月0.50元/平方米，高層或小高層建筑按每月1.0元/平方米。依據管理的拆遷安置小區總建筑面積（包括住宅及商業等配套房屋）核算物業服務費用總額。
（三）物業管理資金使用范圍：
1、開辦費主要用于購買物業管理機構必需的桌椅、清潔工具、修枝剪、電話、復印機、傳真機、電腦、紙筆、文件盒（夾）等辦公用品，所購買的辦公物品納入政府采購，資產為國有。
2、物業服務費用主要是指用于以下方面：
(1)服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。
(3)物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用。
(4)物業服務機構辦公費用。
(5)物業服務機構實施物業管理必備的固定資產折舊。
(6)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。
(7)法定稅費和物業服務的利潤等。
（四）支付方式。區建設發展局根據各社區承擔管理的拆遷安置小區總建筑面積（包括住宅及商業等配套房屋）及支付標準，申報年度資金預算，區財政按照以下方式支付：
1、開辦費。新建或續建的拆遷安置小區移交社區管委會進行物業管理前30日內，區財政局一次性將所需資金撥付至社區管委會賬戶，由社區管委會負責管理與使用。
2、物業服務費用。區財政局于每年的一月中旬將物業服務費用一次性撥付給各社區管委會，由社區管委會負責管理與使用。
3、若物業管理資金超過年度資金預算，按照財政追加預算程序辦理。
第五條物業專項維修資金是指物業質保期滿維修所需的資金，其資金的預算、使用及支付按以下規定執行：
（一）區財政每年安排200萬元物業專項維修資金預算，用于年度物業維修，若物業維修資金超過年度資金預算，按照財政追加預算程序辦理。
（二）物業專項維修資金主要用于物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造等工程費用。
（三）物業專項維修資金支付按照新站區現行的工程類資金支付規定執行。
第三章物業管理
第六條各社區管委會為本社區范圍內拆遷安置小區物業管理的責任單位，主要職責是：
（一）負責在拆遷安置小區回遷安置前60日落實物業服務機構。
（二）負責按照《新站區住宅小區物業管理工作考核辦法》對物業服務機構進行考核，考核結果作為支付物業服務機構物業服務費用的依據。
（三）協助物業服務機構按照安置房產權面積每月0.10元/平方米的標準收取回遷安置居民的物業服務費用，并逐年提高物業服務費用收取標準，收取的物業服務費由社區管委會管理并全額用于小區的物業服務。
（四）負責物業管理資金的使用及管理。
（五）負責指導小區業主成立業主委員會，引導業主委員會自行聘請物業服務企業，實行自主管理，逐年提高物業服務等級。
（六）負責建立投訴處理機制，協調解決糾紛。
第七條物業服務一般包括以下內容：
（一）物業共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理。
（二）物業共用部位、公共區域的清潔衛生、垃圾的收集清理和化糞池清理。
（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理。
（四）車輛停放服務管理。
（五）做好安全防范和秩序維護工作。
（六）做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作。
（七）物業維修、更新費用的賬目管理和物業檔案資料管理。
（八）社區管委會委托的其他公共性服務內容。
（九）以上服務內容細則參照《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》中丙級標準執行
第四章物業維修
第八條物業在保修范圍和保修期限內發生質量問題由原物業施工單位負責。
第九條社區管委會負責物業共用部位、共用設施設備的日常維修、養護管理以及公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理等，費用從物業服務費用中列支。
戶內部分因違規裝修或使用不當造成損壞的，由社區管委會協調維修，費用由業主自理。
第十條區重點工程管理局負責物業保修期滿的物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造等工程，所需資金從物業專項維修資金中列支。維修范圍和維修項目的申報、驗收按以下規定執行：
（一）具體維修范圍：
1、物業共用部位維修工程。
(1)主體承重結構部位損壞，需要拆換、加固的。
(2)戶外墻面、屋面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的。
(3)整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積30%以上，需要修繕的。
(4)整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的。
2、物業共用設施設備維修、更新、改造工程。
(1)物業管理區域內路面破損30%以上，需整體修復的。
(2)整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的。
(3)智能化系統、消防控制系統等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20%的。
(4)電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20%的。
(5)二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的。
(6)物業管理區域內的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的。
（二）維修項目申報與審核。各社區管委會于每年的二月底前，將下一年度本轄區內的拆遷安置小區物業共用部位、共用設施設備的需要大修、中修、更新、改造等工程的項目、位置和維修資金的估算情況，書面報區建設發展局；區建設發展局組織工程技術人員對社區管委會申報的需要維修的項目、位置和估算的維修資金進行審核，審核結果報管委會領導批準后實施。
（三）施工保障。區重點工程管理局實施更新、改造等工程過程中，社區管委會負責維修施工期間施工環境的保障工作。
（四）竣工驗收。維修、更新、改造等工程完工后，區建設發展局牽頭，組織區重點工程管理局、社區管委會、工程監理單位、工程審計單位和群眾代表等聯合驗收，驗收合格后交付使用。
2017小區物業管理方案 [篇4]
一、治安管理規定
1、小區住戶的機動車輛實行發卡、登記制度;住戶車輛按規定只能停放在小區地下停車場，并辦理相關手續。
2、小區發生治安、消防、交通、醫療衛生等方面的突發事件時，住戶都有義務積極配合，維護小區的安全穩定。及時采取措施，維護現場秩序，通知有關部門，并做好善后工作。
3、遵守小區和管理處公布的各項規章制度，對不遵守制度的住戶進行勸阻和制止。
4、住戶應“看好自家門，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意識。
5、住戶要勇于制止、舉報破壞小區治安秩序，造成治安隱患的人或事。
6、小區的經營戶須依法經營，遵守國家政策、法規，服從管理處的管理，不得從事非法經營活動。
二、環境保護管理規定
1、愛護園林綠化，不采摘花朵，不損壞樹木。
2、愛護公共設施，不亂拆、亂搭、亂建、亂貼，保持小區環境整潔。
3、小區各商業市場、商業網點，飲食門店不得亂扔廢棄物，亂倒污水及排放其它污染物。
4、小區內任何單位和個人不得制造影響居民正常休息的噪音，特別是在晚上十時至早晨八時期間嚴禁制造各種噪音，違者管理人員有權干預制止并采取必要措施。
5、小區內各種車輛在指定地點停放，出入禁鳴，整齊有序。
6、不在住宅內使用燃燒式采暖、取暖、餐飲設備。
三、清潔衛生管理規定
1、請自覺維護小區的公共衛生，不隨地吐痰，亂丟果皮、紙屑、煙頭等，不高空拋物，不在樓內公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾，擺放物品。
2、垃圾裝好袋，置于垃圾收集點內。
3、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。
4、不得飼養家禽、家畜和高大兇猛的動物，飼養寵物必須符合政府的有關規定，且不得影響鄰里休息。帶寵物在小區散步時，不污染環境，寵物傷人由其主人負責賠償。
5、住戶裝修房屋，不得將垃圾廢物棄于樓道走廊及公共場所。
6、小區內任何公共場所，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者負責清除和粉刷費用，并在公告欄予以曝光。
7、商業網點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共區域擴大營業場地。
8、提醒進入小區的親友，遵守小區的管理規定，維護小區的整潔。
四、停車管理規定
1、小區地下停車場，專供購(租)車位的住戶使用，所有外來車輛未經許可，不得進入;閑雜人員不得入內。
2、小區住戶車輛長期停放地下停車場須辦理車輛停放卡，一車一卡，持卡出入;臨時停車須登記，經同意發臨時車輛停放卡，持卡進入，離開時退卡。
3、租用固定車位的車輛應按位停放，租用非固定車位的車輛由保安人員指揮按序停放。對臨時進入區內的車輛停放實行擇位停放。
4、停車場地將采取24小時智能監控記錄，配備滅火器，煙霧器。
5、停車場地應保持環境衛生，不得在停車場內擺攤點、會客、喝酒、睡覺、喧嘩、吵鬧和長時間聊天。
6、車輛進入停車場禁止鳴喇叭，限速5公里/小時。
7、停車場禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
8、車輛進出和停放要注意前后左右車輛的距離，不得對其它車輛的進出和其它車位的使用造成阻礙。
9、車輛停放后，車主要帶走車上所放置的物品，并鎖好車鎖、車門和車窗，否則責任自負。
10、車主要愛護停車場的消防、供水、供電、通迅等一切公共設備，不慎損壞時需照價賠償，若造成嚴重事故者將追究其法律責任。
11、有固定車位的車主要嚴格按照小區規定的停放費標準，按時交費，臨時車輛由管理員指引停放位置，并根據停車時間規定收費。
12、若車主不慎丟失車輛出入卡，應立即通知管理人員，提供有關資料，經核實后繳納辦卡費，由管理處補發出入卡。
13、若車輛在停放區被損壞者，原則由損壞雙方協商解決，嚴重者可向保險公司索賠，當班保安員與管理處共同協助調查處理。
14、所有停放車輛，必須按規定停放，對違規行車和停泊車輛的車主，管理員有權采取警告、罰款、拖車等處罰措施，由此造成的損失一概由車主負責。
15、院內嚴禁停放一切車輛，違者每次罰款200元。
五、消防安全管理規定
1、消防工作堅持“預防為主，防消結合”的方針，實行綜合管理、群防群治。
2、加強消防法律、法規和防火安全知識宣傳，提高住戶消防安全意識。
4、嚴禁外來裝有危險品車輛進入小區，教育兒童勿在小區內玩火。
5、發現初期火災要及時撲救，對情況嚴重難以撲滅的，應及時撥打“119”電話求救，并協助維持火場秩序，配合事故處理。
6、自覺遵守政府燃放煙花爆竹的有關規定，杜絕火險隱患。
7、進行室內裝修，必須嚴格遵守裝修管理規定，防止發生火災事故。
8、不準從窗戶向外扔煙頭，沒熄滅的火種不得倒入垃圾桶內。
9、樓梯、走道和安全出口等部位應保持暢通無阻，不得擅自封閉或堆放雜物。
10、消防設施、器材不得挪作他用，嚴防損壞和丟失，一經發現，將作出嚴肅處理。
11、管理處對違章、用電、電氣焊或損壞消防設施器材的行為，及時制止或向有關部門報告。
12、以上各項規定望各位住戶極積支持配合，以便小區的管理。
本規定自xx-xx年xx月xx日起執行。
xx-xx 公司
本規定最終解釋權歸xx-xx
小區物業管理規定2一、房屋產權界定及管理
小區單位用房的產權歸中國水利水電第五工程局有限公司所有，居民住宅的產權部分屬個人所有。公司授權高碑店基地管理處對單位用房行使財產所有權，對居民住宅進行常規管理。為加強房屋管理，保證房屋的正常維修，維護單位和業主的合法權益，業主應自覺遵守《水電五局高碑店基地房屋管理辦法》的規定，由于業主違反規定的行為引起的后果和經濟糾紛，由業主承擔。
1、對室內裝修的管理
凡需進行室內裝修的業主，在動工前必須到管理處經營部辦理申請批準手續,并在財務部繳納裝修押金后，到經營部領取《裝修許可證》，業主憑《裝修許可證》方可進行室內裝修。裝修時應遵守《水電五局高碑店基地小區住宅裝修管理辦法》。裝修押金按房屋建筑面積收取，裝修完畢后業主通知經營部和物業公司共同檢查達標后，憑收據退還押金。如果經檢查有下列情況發生的，首先從押金中扣款，押金數額不足以扣款時，業主另行交款：
(1) 破壞了房屋受力結構，造成了安全隱患的;
(2) 改動和損壞了公用供水、供電、供暖管線，可能影響其他業主的;
(3) 產生超標噪音引起周邊業主投訴的;
(4) 占用公用空間堆積建筑垃圾不及時清運的。
2、對房屋維修的管理
本小區房屋分為公用和自用兩部分，公用部分的維修由物業公司負責，其費用屬物業管理費用中范圍的，在物業管理費用中列支;自用部分的維修由業主負責，業主可以選擇物業公司提供服務，也可以選擇社會服務單位提供服務，維修費用業主自理。
二、共用設施管理
1、共用設施包括供電系統、供水系統、供暖系統、化糞池、垃圾箱、消防、避雷系統和屋頂防水系統等，與全體業主利益和公共衛生、安全密切相關，嚴禁任何單位和業主未辦理手續私自對其進行拆、改、增、遷或損毀，一經發現上述行為，由管理處和物業公司提出限期恢復，另外還要按實際損壞程度賠償損失。如確需改、拆、增、遷共用設施，必須向管理處提出申請和說明，經批準后由物業公司指定專業人員按相關安全規范進行施工為保護屋頂防水層，嚴禁業主私自攀爬樓頂，如因此造成屋頂防水層滲漏，責任人必須承擔防水層修復費用，以及因此造成單位或其他業主的相關財產損失的賠償責任。
2、太陽能安裝
業主如需安裝太陽能設施，必須先到管理處的經營部辦理申請登記手續并在財務部繳納安裝押金后，到經營部領取《安裝許可證》。業主憑《安裝許可證》和押金收據到物業公司領取鑰匙，同時確保按安全要求，保證樓頂屋面和其他部位不被破壞后方可進行安裝。業主如未經相關部門同意，私自安裝太陽能裝置，管理處和物業公司有權阻止其行為，除限期拆除太陽能裝置外，還應賠償造成的相關損失。對業主在使用的太陽能設施，管理處經營部隨時進行檢查，如因該設施自身原因，造成樓頂防水層滲漏和公用設施的損壞，由業主承擔補漏費用，并承擔相應的損失賠償責任。
三、物業服務費及各項代收代付費用的繳納
1、水費：由物業公司定期入戶抄表，業主在10日內到物業公司繳納;
2、電費：業主持購電卡到物業公司購買;未安裝磁卡電表的業主或單位，由物業公司定期入戶抄表，同時收取電費;
3、暖氣費：業主須在通知的規定時間內，到物業公司繳納，收費標準應符合物價局相關規定。
4、物業服務費： 業主應當自覺按規定及時繳納物業服務相關費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業費用的，如不能按規定及時交納，責任由業主負責。凡不按規定繳納水費、電費、暖氣費、物管費等各項費用，物業公司有權采取催繳措施，并由業主按照每逾期一日支付應繳費用總額的千分之三的標準支付滯納金。
四、 用水、用電管理
1、用水管理
(1)、業主要愛護水表和公共管線設施，防止跑、漏水現象發生。如發現管道出現故障，請及時通知物業服務單位進行維修;
(2)、公共給水、排水管道由物業公司負責養護維修，業主不得隨意拆挖、安裝、更改管線;
(3)、嚴禁業主采取滴水、水表停轉和倒轉等手段無償使用水資源，一經發現確認，物業公司除收繳水費外，還應按照當期應繳水費的兩倍賠償經濟損失。
2、用電管理
1)、當電路出現故障時，業主應及時通知物業公司進行維修，不得私自維修公共配電設施。否則，由此造成的一切后果和損失由責任人負責;
2)、嚴禁私自拉線用電，嚴禁偷、漏電現象發生，如有違章用電者，一發現，由物業公司按規定進行處罰，由此造成的經濟損失和人身傷害，由責任負責。對于經查實偷電者，該業主需按照其上年度已繳電費的月平均數額的兩倍賠償經濟損失。如情節嚴重，管理處和物業公司均有權向當地公安機關反映、舉報;
3)、樓道照明燈泡損壞由業主自行更換，如需物業服務人員更換，業主需承擔材料費，燈泡限用功率在25w以下，如因使用燈泡和人為造成燈口損壞及電路故障的，由當事人負責并支付人工、材料費。
五、供暖的管理
1、業主不得私自改裝供暖設施，不得私自關閉公用進水、回水閥門
2、業主安裝其他原供暖設施以外的取暖、熱水設施(如“小保姆”)，須到物業公司登記備案，并按規定交費后方可使用。未經批準私自安裝使用的，該業主按照應繳取暖費的兩倍繳納取暖費用
3、業主如發現供暖故障，室內溫度達不到標準時，應及時與物業公司聯系維修。未經批準，私自維修造成的一切后果，由當事人自行負責。
六、公共環境及衛生管理
1、公共衛生管理
(1)、業主應將生活垃圾裝入垃圾袋中，放入設置的垃圾箱內，禁止亂扔、亂倒垃圾;
(2)、禁止隨地吐痰，亂扔煙頭、紙屑、果皮、雜物等;
(3)、禁止從窗戶、陽臺向外拋擲垃圾、雜物，禁止隨意傾倒污水、雜物;
(4)、禁止在公共區域和樓房外墻上亂寫、亂畫、亂貼廣告;
(5)、禁止在小區內飼養畜禽，不準在公共區域隨意放養寵物;
2、公共環境管理
(1)、禁止在22：00 — 7：00，12：00—14：00時段在公共區域彈奏樂器、使用音響器材;
(2)、禁止在職工活動中心等密閉的公共場所吸煙、喧嘩、帶寵物入內
(3)禁止占用公共空間擺放私人物品，一經發現，管理處和物業公司有權清除;
七、綠化管理
1、禁止侵占公共綠地、在綠化區域堆放垃圾、雜物、放養寵物;
2、禁止攀折、損壞花木、圍欄及其他相關設施，如有損壞必須照價賠償;
3、禁止在綠地上停放、行駛各類私人車輛;
4、禁止在綠化帶內種植蔬菜和挖設地窖。
八、治安綜合管理
1、車輛管理
對車輛的管理原則為：對車輛在小區的停放秩序和交通秩序予以管理，不包含保管、看護責任。
(1)、禁止機動車在小區內鳴笛，行駛限速15公里/小時;
(2)、禁止在暖氣溝、綠化區域、人行道停放車輛;
(3)、禁止在小區內試剎車、加油和維修機動車;
(4)、車輛應停放在物業公司指定的停車區域;
(5)、車主如損壞道路和公共設施等，需按價賠償;
(6)、自行車或其他人力車輛均應停放在特定區域并自行設置防盜措施;
(7)、各種車輛(包括機動、人力)因第三人盜竊丟失、損壞、車內物品丟失均由車輛所有權人自行承擔。
2、消防管理
(1)、禁止私自移動任何消防設施設備、將其用于其它用途，違者將根據情節承擔相應的經濟和法律責任;
(2)、禁止在樓道內停放車輛阻礙消防通道和堆放易燃、危險雜物;
(3)、禁止在生活區內，特別是陽臺上燃放煙花、爆竹;
(4)、禁止違章使用電器設備;
(5)、禁止在本小區內傾倒液化氣殘液;
3、治安管理
治安管理的原則是：對小區生活秩序的維護。
(1)、禁止私自攜帶易燃、易爆、劇毒物品的人員和車輛進入本小區;
(2)、自覺維護內部治安，對違法犯罪人員和行為要積極主動舉報;
(3)、禁止利用房屋窩藏違法犯罪人員和贓物;
(4)、禁止在小區大門前或小區內亂設攤點、占道經營;
(5)、禁止亂貼、亂畫、隨意設置廣告、堆放雜物和危險器具;
九、對寵物的管理
1、飼養犬類等寵物必須到高碑店市有關部門辦理《免疫合格證》，定期為寵物注射疫苗，并到物業公司、基地安全保衛部登記備案并簽訂《居民文明養犬承諾書》;
2、嚴禁飼養大型寵物、攻擊性寵物，一經發現按治安案件處理;
3、嚴禁在小區公共區域內放養寵物，嚴禁攜帶寵物進入辦公樓、社區醫院、活動中心等公共場所。嚴禁在綠化區域遛寵物，以保持公共環境衛生清潔;
4、攜帶寵物外出時，必須掛鎖鏈，長度不超過2米，并由成年人牽領。若飼養寵物產生噪音、出現傷人等事件，寵物主人必須及時處置并負全責。凡是有咬人記錄的寵物，必須自行清理出本小區，不得在本小區內遺棄所養寵物。
5、凡豢養寵物者自覺交納保障金，如物業公司、安全保衛部巡查人員發現有違反以上《管理規定》者，將給寵物主人送發扣除保障金通知單，保障金扣完后，飼養者應自覺補交。
十、樓頂檢查口管理
1、禁止任何人擅自攀上樓頂，不得在樓頂嬉戲玩耍及進行與安裝、維修等無關的活動;
2、禁止擅自撬鎖上樓頂，一經發現，管理處及物業公司責令其賠償損失;
3、凡安裝、維修電話、太陽能、有線電視等，須到物業公司交納押金后領取鑰匙，并辦理登記手續。安裝、維修完畢后，事主須檢查“樓頂檢查口”，確認關門上鎖后，及時向物業服務單位退還鑰匙。
十一、業主聯系告知管理
1、請業主填寫《業主基本情況聯系表》，以便在緊急情況時，物業管理公司能與您及時取得聯系。
2、為盡量避免因入戶通知而產生的打擾，敬請業主隨時留意設置在公共區域的告示牌，以便能夠及時了解小區管理的通知和相關信息。
3、本物業管理規定在公共區域的告示牌予以張貼公示，自張貼公示之日起滿十日后生效。
小區物業管理規定3一、物業管理企業
1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。
3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。
4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。
5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。
6、日常維護與緊急事件處理。(1)物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。(2)對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。
(3)對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。
二、業主、房屋使用人
1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。
2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。
3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物;不準損壞花草樹木、小品、健身器材;不準在樓道內亂寫亂畫;不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質;制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用;也可以向法院提起訴訟。
5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。
6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
xx年四月十日
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