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房地產(chǎn)開發(fā)項目管理部實習報告范文
一、 房地產(chǎn)項目管理的含義
房地產(chǎn)項目管理是為實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，房地產(chǎn)項目的管理者在一定約束條件下，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設和使用全過程進行計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制的綜合管理活動
二、 房地產(chǎn)項目管理的內(nèi)容及主要任務
房地產(chǎn)項目管理按工作一般流程，可將項目管理系統(tǒng)地說為：“預測——決策——計劃——控制——反饋——修正決策——計劃”等職能的結合體。這一系統(tǒng)結構，主要通過內(nèi)部的邏輯關系，不斷地對目標系統(tǒng)進行修正，營造一種良好的環(huán)境系統(tǒng)，是項目各參與者能高效地完成既定的項目任務，實現(xiàn)項目的總目標。 按照項目管理的目標，項目管理可分為以下幾方面.
1 成本管理。其包括工程估價、成本計劃、支付計劃、成本控制、工程款結算及審核。
2 工期管理。這方面工作是在工程量計算、實施方案選擇、施工準備等階段基礎上進行的，包括工期計劃、資源供應計劃、控制及進度控制。
3 質(zhì)量控制。其包括工程質(zhì)量和管理過程的質(zhì)量。
4 .現(xiàn)場管理。其包括現(xiàn)場物流的管理、場地使用管理及現(xiàn)場安全管理。
5 組織和信息管理。組織管理包括組織機構的建立、人事安排、管理班子的選擇、管理工作流程的制定、個方面指責的落實、管理規(guī)范的制定、內(nèi)部與外部的協(xié)調(diào)。信息管理包括信息系統(tǒng)的建立、信息流的確定、信息處理的控制以及信息的形式、內(nèi)容、傳遞方式及存檔時間的確定。
6 合同管理。包括招標投標的策劃、招標工作的準備、招標文件的起草、合同的審查及分析、合同保證體系的建立、合同實施的控制、合同變更的管理以及所配的管理。
7 風險管理。其包括風險識別、風險計劃和控制。
三、 房地產(chǎn)項目管理的特點
1 明確的目標（成本低、進度快、質(zhì)量好），限定的時間和資源，既定的功能要求和質(zhì)量標準
2 嚴密管理，認真配備項目人員，設置項目機構
3 約束性強的控制管理
4 各階段的進度、質(zhì)量、成本、安全的管理
5 全過程
6 綜合管理
7 目標指導性
8 一次性管理
四、 房地產(chǎn)項目管理的方法
1 按管理目標劃分
進度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法和現(xiàn)場管理方法。
2 按管理方法的量化程度劃分定性方法、定量方法和綜合管理方法
3 按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分行政管理方法、 經(jīng)濟管理方法、 法律管理方法
另外，管理技術方法：網(wǎng)絡計劃方法、價值工程方法、數(shù)理統(tǒng)計方法、信息管理方法、線性規(guī)劃方法、ABC分類方法、目標管理方法等
五、 房地產(chǎn)項目管理的技術與發(fā)展趨勢
1. 20世紀50年代，網(wǎng)絡技術（CPM和PERT網(wǎng)絡）應用于工程項目（主要是美國的軍事工程項目），并取得了很大成功。美國1957年的北極星導彈研制和后來的登月計劃。
2. 60年代，計算機網(wǎng)絡計劃分析進行工期計劃和控制。
3. 70年代初,計算機網(wǎng)絡分析程序已十分成熟，提出項目管理信息系統(tǒng)。
4. 到了70年代末，80年代初，計算機普及，使項目管理理論和方法的應用走向了更為廣闊的領域。
5. 80年代，人們進一步擴大了項目管理的研究領域，包括合同管理、界面管理、項目風險管理、項目組織行為和溝通方法。
隨著社會的進步，市場經(jīng)濟的進一步完善，生產(chǎn)社會化程度的提高，人們對項目的需求也越來越多，項目的目標、計劃、協(xié)調(diào)和控制也變得愈加復雜，這都促使項目管理理論和方法的進一步發(fā)展。在項目管理發(fā)展的過程中，由于社會生產(chǎn)力和現(xiàn)代科學技術巨大的推進作用，房地產(chǎn)項目管理漸漸向信息化發(fā)展，而且越來越成熟。
北京望京新城開發(fā)項目
北京城市開發(fā)集團有限責任公司為國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，達到AAA級資信、年開工量為200~300萬平米，注冊資金人民幣5 億元，總資產(chǎn)超過200 億元，凈資產(chǎn)近二十億元。
開發(fā)集團的核心企業(yè)長安公司2015年時正在開發(fā)建設一項跨世紀的宏偉工程----望京新城，其規(guī)模相當于一座居住人口25---30萬人的中等城市。總用地面積８６０公頃，其中建設用地５１０公頃，總建筑面積８６０萬平方米，其中住宅建筑面積４２０萬平方米，總戶數(shù)為７萬戶左右，總人口約３０萬。
(一) 項目前期準備（項目定位構思策劃、市場調(diào)查、項目可行性研究等）
1. 項目周圍交通
望京新城地處朝陽區(qū)，東臨機場高速公路和京順路，西抵和平里鐵路支線，南鄰北四環(huán)路，北靠北小河。
2. 望京人口構成
中國人 80% 韓國人 20%
3. 項目總定位
一站式休閑娛樂、購物、社交場所
4. 望京地區(qū)商業(yè)文化項目現(xiàn)狀
超市很多，但是超過了需求；綜合商場大多是小規(guī)模的，品牌不齊，很難解決一站式消費。缺乏室內(nèi)大型休閑娛樂場所，譬如滑冰場只有南湖公園露天冰場，電影院只有1個，劇院只有1個小型的，等等。家具賣場齊全，有宜家、愛家等知名品牌家具城。餐飲項目很多，30%是韓國餐館。但是大多韓國餐館都不正宗，還有待開發(fā)。運動健身場館還有所欠缺五星級酒店只有一家，但潘石屹的項目很有可能開發(fā)高端五星級酒店寫字樓。美容美發(fā)項目很多很全。KTV太少。
5. 本項目消費人群：
一級消費群體：望京新城本地居民，電子城企業(yè)在周邊買房租房的白領，日常購物、大件購物、休閑娛樂、運動健身、餐飲、文化享受。
二級消費群體：花家地地區(qū)、南湖地區(qū)本地居民，大件購物、休閑娛樂、運動健身、餐飲、文化享受。
三級消費群體：望京地區(qū)上班族，餐飲、大件購物、休閑娛樂、運動健身、餐飲、文化享受。朝陽公園地區(qū)、酒仙橋地區(qū)、來廣營地區(qū)、流動人口，大件購物、休閑娛樂、運動健身、餐飲、文化享受。方恒購物中心、旺角購物廣場、華彩商業(yè)中心、六佰本商業(yè)街、嘉茂購物中心、新一城、新世界、望京國際商業(yè)中心、悠樂會，會分流40%的中低端消費群體、30%的高端消費群體。在建的合生麒麟社、寶星國際四期商業(yè)都對本項目構成潛在威脅。酒仙橋地區(qū)綜合類購物中心僅久隆百貨一家，但客流并不多，服裝品牌不適合年輕人，看來對周邊居民的吸引力不大。青年路大悅城將來開業(yè)會吸引走部分酒仙橋地區(qū)的購物群體，但會保留休閑娛樂群體。
6. 韓國年輕人夜生活：
韓國流行酒吧 咖啡屋 還有迪吧 練歌房
7. 中國的韓國人和留學生的夜生活是什么？
留學生資金有限 經(jīng)常去的就是游樂場 還有上網(wǎng) 吃烤肉比較實惠 看得見消費.
結論：本項目一定要有一個成規(guī)模，裝修高檔的KTV、和若干韓國餐廳、酒吧。
(二) 項目實施過程中的項目控制
本項目采用矩陣式項目組織形式，北京城市開發(fā)集團有限責任公司長安分公司運用公司自主開發(fā)研究的軟件——《長安數(shù)字化管理系統(tǒng)----PM2項目管理軟件系統(tǒng)》對項目進行劃分，并且組建對應職能的部門，以便于對項目進行綜合控制和管理。利用因特網(wǎng)將施工、監(jiān)理單位的資料數(shù)據(jù)上傳至中心管理服務器，并與集團有限公司信息管理系統(tǒng)相結合，建立網(wǎng)絡管理系統(tǒng)，工程管理信息以數(shù)字化形式交流。
a) 項目進度控制
在建立了項目計劃之后，就可以把項目資源、物資、費用、交付成果、會議記錄、洽商變更等各種資料按照項目或任務進行對應輸入。
輸入工程完成后，然后應用網(wǎng)絡圖、邏輯圖等形式，分別采用網(wǎng)絡計劃技術CPM等技術自動分析，通過項目計劃中的報表與分析及項目報告、項目跟蹤等模塊進行查詢，依據(jù)分析結果，直觀進行進度的監(jiān)控管理。可以重點把握里程碑任務、關鍵任務及拖期任務，根據(jù)實際情況對工期計劃做相應調(diào)整，并可注明調(diào)整原因，以備查詢。
b) 項目成本控制
獲得工程網(wǎng)絡圖后，進行人員分配，制定項目成本計劃，便于對項目開發(fā)過程中的費用支出進行監(jiān)督和控制，及時糾正偏差。
c) 項目質(zhì)量控制
項目質(zhì)量控制是對項目實施過程中各項任務、技術活動的各種要素進行科學的控制，是為了項目質(zhì)量符合國家或合同規(guī)定的質(zhì)量標準、規(guī)范，采取的監(jiān)督管理方法。必須安排專人對項目全程質(zhì)量進行監(jiān)控。
d) 項目的合同管理
房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要簽署各種合同，各方必須嚴格按照合同安排完成工作。同時合同也是各方享有權利的保障。
e) 項目的安全與環(huán)境保護管理
房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中難免造成環(huán)境破壞和人員安危，因此在項目建設過程中必須注重項目現(xiàn)場的安全防護（建立防護欄、防護網(wǎng)）、現(xiàn)場的環(huán)境保護（灑水保濕），通過各種手段（監(jiān)督、督促、挺行等）控制、規(guī)范勞動者的行為，營造良好的工作和工作秩序。
(三) 項目的營銷管理
本項目采用高姿態(tài)、高品位的社會公關活動引起公眾注意的新聞事件的營銷策略，準去針對目標客戶層面全方位氣勢磅礴的宣傳活動，現(xiàn)場展現(xiàn)項目將來的期望值，給客戶以購買信心，并采用公共關系策略與廣告宣傳推廣并舉的策略進行品牌推廣。按照品牌形象建立——品牌強勢推廣——品牌升華步驟進行項目的進
廣告策略以多主題為主，注重品牌與銷售的結合，做到精確打擊，有的放矢。以戶外廣告作為長效媒體，進行空中打擊、緩慢滲透；以公關活動軟文作為鋪墊，提升項目的熱度，提高客戶的信息,營造良好的銷售氛圍；以系列硬廣告作為精確打擊，有效傳達項目信息，促進銷售;以促銷活動作為推動力，為銷售注入源源不斷的活力。
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