會計核算工作的問題

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)受國際金融危機等因素的影響銷售量、價格逐漸下滑，虧損面不斷擴大，引起了全社會的普遍關(guān)注。為了加強企業(yè)管理，提高財務(wù)會計管理水平，避免企業(yè)不必要損失，筆者結(jié)合近幾年來稅收工作實踐，對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算及納稅等方面應(yīng)注意的問題作簡要分析，并提出相關(guān)建議供參考。

房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)在會計核算與稅收方面應(yīng)注意以下幾個問題。

（一）收入方面：

1.在收入的確認(rèn)上，會計準(zhǔn)則與稅收法規(guī)存在差異，主要表現(xiàn)在：（1）預(yù)售銷售：企業(yè)取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，便可上市預(yù)售，取得的價款屬于暫收款、預(yù)收款性質(zhì)，不確認(rèn)收入。待開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)收入，將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“主營業(yè)務(wù)收入”。而稅法上將預(yù)收款列為“預(yù)售收入”，按規(guī)定的預(yù)計毛利率預(yù)交所得稅。（2）按揭銷售：銀行將按揭款轉(zhuǎn)到開發(fā)商賬戶時會計再確認(rèn)收入實現(xiàn)。而稅法規(guī)定首付款于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2.銷售閣樓、停車位、地下室等附屬設(shè)施應(yīng)計收入；收取的客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、政府獎勵、先租后售的租金等應(yīng)入賬；收取采光費、宣傳費、上房費等費用應(yīng)計收入。

3.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵，對外投資以及分配給股東或投資者等，應(yīng)申報納稅；舊城改造，補償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入應(yīng)合并收入。

4.產(chǎn)品完工后，預(yù)售款應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。

（二）成本費用方面：

1.取得違規(guī)發(fā)票不能入賬。如：取得舊版作廢發(fā)票；涂改、自行填開發(fā)票；取得第三方發(fā)票；取得開具內(nèi)容不實發(fā)票。

2.應(yīng)按“工程結(jié)算單據(jù)”列支開發(fā)成本，不能以合同金額、預(yù)計金額列支，或以白條入帳。

3.不應(yīng)混淆成本核算對象，提前列支成本。如：將下期成本提前列支；有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施未單獨核算成本，直接計入主營業(yè)務(wù)成本。不能將未竣工成本計入已竣工成本之中，或?qū)⒑笃陧椖砍杀居嬋肭捌陧椖砍杀局�中�?/p>

4.成本劃分應(yīng)清晰，配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。應(yīng)按規(guī)定計算期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本；不應(yīng)將未竣工驗收產(chǎn)品成本并入營業(yè)成本；不應(yīng)由各期分擔(dān)的土地成本（含土地附屬成本）提前一次性列支；獨立核算的配套設(shè)施，應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ�安裝工程費、土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、借款利息等費用。

5.不能擴大期間費用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少計稅所得額。預(yù)售收入不能作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)，列管理費用；開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，不應(yīng)一次性計入當(dāng)期損益。

6.企業(yè)收到預(yù)收賬款時結(jié)轉(zhuǎn)收入，但成本還無法準(zhǔn)確核算，不應(yīng)暫估多轉(zhuǎn)銷售成本。

7.應(yīng)按開發(fā)的產(chǎn)品對象設(shè)置各類明細(xì)核算科目。自購工程物資、設(shè)備直接投入工程，應(yīng)設(shè)材料、設(shè)備帳，并建立出入庫手續(xù)。

8.由于房屋開發(fā)的自身特點，單位造價的形成會出現(xiàn)計劃成本與實際成本之分，注意應(yīng)在最后工程辦理竣工結(jié)算后，企業(yè)財務(wù)再根據(jù)工程價款結(jié)算單對預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)目前兩大主體稅種在稅金計算上有別于其他行業(yè)，一是營業(yè)稅的計稅依據(jù)確定及稅款繳納。房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款或預(yù)收定金方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，月末按預(yù)收帳款貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時按規(guī)定交納城建稅和教育費附加或房產(chǎn)稅。二是企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)確定及稅款繳納。根據(jù)國稅發(fā)【2006】31號文規(guī)定，采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的成本利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。

以上易出現(xiàn)的涉稅問題，究其原因有多方面，綜合分析有以下幾個方面：一是部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計人員對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)法規(guī)、運作規(guī)律、經(jīng)營方式、特點掌握得不到位，影響了會計核算的正確性、及時性。二是房地產(chǎn)有關(guān)政策（包括財稅政策）變動頻繁，企業(yè)財務(wù)人員對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)會計和稅法之間的差異存在一些盲點和誤區(qū)。三是房地產(chǎn)企業(yè)核算復(fù)雜，環(huán)節(jié)繁多，自身具有的項目連續(xù)滾動開發(fā)的特點，易使企業(yè)延遲項目決算期，導(dǎo)致其成本、利潤難以理清，容易出現(xiàn)違規(guī)問題。

筆者針對房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)核算與稅收繳納工作提出以下幾條建議。

（一）進一步規(guī)范企業(yè)財務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財務(wù)管理制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對可售面積的單位預(yù)算造價的計算，應(yīng)邀主管稅務(wù)機關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動，控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性；規(guī)范企業(yè)資金收支渠道，杜絕多頭開戶；必須保存完整的合同、協(xié)議、工程結(jié)算發(fā)票、預(yù)收賬款收據(jù)等財務(wù)資料；邀請稅務(wù)機關(guān)定期納稅輔導(dǎo)、幫助，做好財務(wù)資料管理規(guī)范工作。

(二)加強票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票規(guī)范管理，建立健全其領(lǐng)、用、存制度，以備稅務(wù)部門檢查。

(三)嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)收款預(yù)繳制度，保證稅款及時繳納。嚴(yán)格執(zhí)行國稅發(fā)［2006］31號通知規(guī)定，對當(dāng)期取得的預(yù)售收入，先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。確保稅款的及時足額入庫。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人和有關(guān)辦稅人員應(yīng)加強與稅務(wù)部門聯(lián)系、溝通，學(xué)習(xí)掌握有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，做到真正懂法、知法、遵法、守法，依法誠信納稅。

(五）抓住稅務(wù)部門部署的企業(yè)自查自糾機會，積極開展自查自糾工作，避免不必要損失

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