书房吸乳抑制低吟1v1,无码粉嫩小泬无套在线观看.,天天躁夜夜踩很很踩2022

相關推薦

物業管理的建議（精選10篇）

　　建議，是個人或團體，對某件事情未來要如何的操作，提出的解決問題的辦法。下面是小編為大家收集的物業管理的建議，僅供參考，大家一起來看看吧。

　　物業管理的建議 1

　　隨著人們生活水平的提高和居住條件的改善，小區物業管理質量成了市民普遍關注的焦點。物業服務作為勞動密集型的服務行業，最終的顧客是小區的居住者，居住者的滿意才是衡量物業公司工作質量的最終標準。目前，物業公司管理機制的不健全，是造成我市大部分居住小區物業管理不盡人意的根本原因，就此產生不和諧的社會現象。主要有以下幾點：

　　一、小區內保安力量配備明顯不足，保安素質偏低，責任性不強。經我們調查的情況：有些小區進出大門無人過問；大門崗亭配備人員稀少；巡邏頻次低，特別夜間更少；遇到突發事件按鈴長久無反應；由此給廣大業主帶來不安全因素。

　　二、小區維修力量薄弱，除保安外無晚上值班制，若夜間遇水、電等故障無人上門服務。即便是白天，有些小區維修人員也是拖拉馬虎，不夠負責。

　　三、物業收費與服務不匹配，存在服務不到位，財務情況不透明等眾多失信行為。如臨城某高檔小區，收費按一級標準，但服務連3級都不到。收費并不比上海的小區低，但服務水平和質量遠遠低于上海的'小區。

　　四、物業公司由于種種原因退出小區后，形成物業管理的真空，小區出現明顯的臟亂差，影響了小區居民的居住環境，即便社區暫時介入，也因為無造血功能而無法解決相關問題；物業公司調換時經常發生資料滅失，設施損壞等事件，導致新接受公司不能迅速地，優質地為業主服務。

　　造成上述現象主要有以下原因：

　　一、現有的物業競爭機制尚未形成，業主對小區物業的選擇權未充分體現。物業公司進駐退出行為均無有效監督權和行使權。物業公司的選擇權在于業主投票產生，而事實上業主遇到不滿意物業公司時，無多大主動權。

　　二、未充分發揮小區業主大會和業主委員會的維權、監督作用。對新建小區，召開業主大會，組建業主委員會，反映業主要求群龍無首，相關部門動作顯得有點滯后。而很多小區，即便有業委會，也是未能夠發揮應有作用，效率不高。

　　三、物業公司資質評定及物業公司之間評級等活動尚未展開，致使物業公司無危機感，故造成物業管理力度不足的情況。

　　四、市政府至今未能出臺有關規范物業管理的規定細則及措施，從而導致對物管公司物業管理的監督、檢查及投訴渠道不暢通。

　　五、物業公司自以為是，注重收費，忽視了業主感受。有些小區幾年來物業公司未主動向業主征求意見，從而導致雙方僵持局面，物業管理費難收等現象，其后果兩敗俱傷。

　　六、物業公司為節省成本壓低工資，導致保安人員流失，更換頻繁，素質不高。甚至為多盈利，刻意減少保安人數，嚴重違反相關的合約規定。

建議人：

日期：

　　物業管理的建議 2

　　物業管理工作是一項涉及千家萬戶切身利益的民心工程，它是創造和諧社會的重要因素。我國物業管理的現行體制已由起步時的市場化管理模式，逐步發展為以物業管理行業的規模經營、信用保障體系建設為基礎，進一步提升物業管理行業向社會化、市場化、專業化和標準化邁進，是當前社會必然趨勢。因此，建議如下：

　　一、物業主管部門及相關單位要進一步加大對物管企業的監控力度，盡快出臺適合我市有關物業管理機制的政策。明確制定物業管理企業準出入制度，加強對其資質的'審核和把關；進一步規范物業管理行為，規范其在收費、物管、服務、財務等方面的行為，加強對物業公司的管理、監督、檢查，使之上一定的等級；通過建立物業管理月工作例會制度，及時溝通信息，加強對各物業公司的業務指導。

　　二、充分發揮業主大會及業主委員會在物業管理中的維權、監督和協調作用。相關部門應對業委會的選配、組建及運行積極創造條件，穩步推進業主委員會依法行使權限，進一步規范業主委員會的運行，引導業主不但積極維權，而且自覺遵守物業公約，共同創建文明和諧小區。

　　三、充分發揮社區的協調牽頭作用。社區作為群眾自治機構，具有聯系廣泛、基礎扎實等特點。可在業主委員會的組建、意見的反愧協調業主委員會與物業及配合相關部門對物業的監督、管理等重大活動的開展方面發揮積極的作用。

　　四、加強物業管理市場化運作。在相關政府部門牽頭下，由業主選聘，招標方式選擇物管公司，淘汰服務差、管理水平低、群眾意見大的物業公司，扶持規模大、信譽高、實力強的物業公司。

　　五、引導物業公司要樹立正確的服務意識。物管作為為業主提供服務的機構，要確立“誠信服務”的企業經營理念，樹立“以人為本、以業主為中心”的服務理念，最大限度地為業主提供各種服務，與廣大業主達成共識，爭取業主的支持和配合，消除小區內違章違規現象的產生。

　　六、政府部門應建立一支物業管理執法隊伍，專門從事對物業公司行為的監督和檢查，促進其健康規范地發展，并對其相關不正當行為或違規行為作出相應的處罰。

　　七、組建物業管理行業協會，加強行業自律，并可兼帶對各個小區資料進行備案，以及作為監督人確保新老物業順利交接。

　　八、建立激勵機制。對物業管理出色、規范、業主滿意的物業管理公司要大張旗鼓地宣傳、弘揚。

　　物業管理工作是一項系統工程，是建設和諧人居環境、建設和諧社會的重要環節。希政府各相關職能部門要把努力提升人民群眾對住宅的環境滿意度，作為工作的出發點和歸宿點；物業服務部門更要做好政府的后勤兵，把物業管理工作引向深入，為廣大業主提供人性化的服務。

建議人：

日期：

　　物業管理的建議 3

　　近年來，隨著城鎮化進程的加快，城鎮住房制度改革的不斷深化，縣城已建成的住宅小區，房地產管理轉向物業化管理，這一模式既有利于城市綜合管理水平的提高，也有利于改善居民的生活環境。小區的和諧是整個社會和諧的基礎，而物業管理水平又是體現和諧社會的重要指標。物業管理已涉及到千家萬戶。但隨之而來的是物業公司與業主之間的矛盾也日益突出，物業糾紛數量急劇增長。部分房地產開發和物業管理企業管理程序不規范，以至于相當一部分業主的合法權益得不到保障，導致小區管理工作或多或少存在一些問題，矛盾主要集中在物業費的收取及物業服務質量問題上，物業公司與業主的矛盾日益尖銳，因此，加強物業管理已成當務之急。為此建議：

　　一、保安管理方面的問題

　　1、樓宇保安問題。物業通過增加業主所交物業費中的保安費負擔，為每個樓都配設了樓宇值勤保安崗位、目前樓宇保安存在的問題越來越嚴重，業主多花了錢聘請的保安沒有起到應有的作用。具體表現在如下幾個方面：

　　a、保安經常不在崗，尤其是夜班。經了解，經常有兩個樓夜間用一個人值勤的情況。

　　b、多數保安的崗位責任意識差。面對進出樓宇的陌生人，有人不是仔細問詢而是笑臉相迎或視而不見、默然對待。如此不盡責，憑卡或開對講呼叫門鈴進入的規定形同虛設。幾乎每個業主和住戶都經常遇到發小廣告的、假電信公司騙錢的、各類推銷的和其他形跡可疑人員直接到業主或住戶家里敲門的情況。

　　c、服務意識差。很多保安在崗時經常與電梯工嬉笑、打逗。業主遇困難時保安主動幫忙的越來越少了。

　　d、管理信件和報刊、垃圾袋發放、水費單催領等事項責任心不強，常有丟失情況。

　　2、車庫保安及停車管理問題。

　　a、車庫保安值勤時間安排不合理，車輛出入高峰期保安少，白天經常出現無保安在崗的情況。保安在調配車輛入位、岀入車苦門的效率低，高峰期排隊時間長。

　　b、進岀庫車輛管理存在嚴重問題。進庫車領卡進入憑卡出去的作用并未真正發揮。第一批停車卡因管理不善作廢了，第二批停車卡更換后仍舊出現收不回和不夠發以至無卡車量也可以隨便出入車庫的情況，所造成的浪費無疑增大了物業的管理成本，同時給車庫的存車安全帶來很大的隱患。

　　c、經常有保安在車庫內扎堆聊天、打鬧，有的保安看到需要幫助放下車架上的車輛時不去服務繼續聊天或打鬧，引起很多業主的強烈不滿。業主還發現有保安在車庫內吸煙的現象。

　　d、物業和保安對地面停車和園區道路上快速行車均未管理好。對非停車位置或路邊停車未能及時有效清理，導致越來越多的車輛停在地上非停車位置或路邊；對在小區內超速行駛的車輛無有效辦法制止。這些情況既危及到行人尤其是老人和兒童的安全，也影響園區環境秩序，影響了車輛和行人的正常通行。

　　e、對停在車庫門前或小區幾個大門口附近的各類車輛，特別是對一些黑車，清理、疏導不及時也不到位，影響了各個車庫大門外和小區大門車輛的正常出入。

　　3、摩托車噪音擾民問題。

　　小區內經常有拔掉消音器而噪音巨大的摩托車出入狂奔，尤其是夜深人靜時在小區內飚車，嚴重影響了業主和住戶的休息，業主對此極其反感，意見很大。即便遇到業主上前制止引發糾紛，在旁邊的保安都不履行職責保護業主，傷害了業主的情感。

　　4、保安在公共設施或公共區域值勤的問題。

　　在公共設施或公共區域值勤的保安，很多人責任心不強，看到有毀壞花草樹木的行為、遇到由下到中心湖湖水里玩兒的孩子，看到有到禁止溜狗區域溜狗的行為都不能有效制止。

　　5、保安執勤服務崗位更換過于頻繁。

　　保安在某個崗位上工建長了，才會對情況更加了解，才有利于執勤服務時更好的履行崗位職責，但不知何故，保安卻經常更換工作崗位。

　　對保安工作的建議：

　　1、物業應該立即著手與保安公司簽訂補充合同。把涉及到管理上的問題都逐項細化，對各項服務的明確要求都要落實到合同中，憑績效對保安公司實施獎罰。

　　2、近期對保安隊伍進行一次全面徹底的整頓。凡是多次出現責任事故、責任心不強、被投訴次數多、未成年等不符合聘用條件的保安必須立即解聘，決不可以憑親屬和朋友關系對其繼續照顧留用。

　　3、必須制訂岀完善的保安崗位責任制，定期對保安進行業務培訓和服務意識教育。對車庫內服務的保安要進行有針對性的培訓。

　　4、完善車輛進岀管理系統，是否可使用自動門閘管理，加強車輛進岀庫管理，減少人工操作帶來的弊端。如不能更換系統，則必須再次作廢原來的卡，更換新卡。

　　5、保安員的服務區域應相對固定而不應經常更換，以利于保安熟悉情況和解決問題。

　　6、采取有效措施，加大管理力度，做好地面車輛停車入庫工作，停車管理方面的`規定要嚴格落實，必要時需要采取更有效的管理手段。

　　7、禁止外部噪音巨大嚴重擾民的摩托車出入小區，如果是本小區的則要求其在小區內推車出入小區。

　　二、保潔和衛生清掃方面的問題

　　1、寵物糞便問題。業主和住戶反映突出的公共區域內有很多寵物糞便問題，除寵物主人未盡到清理責任外，保潔人員也應該發現后及時清理。但一些清潔人員在清掃公共區域時看到寵物糞便也不打掃。

　　2、樓宇內垃圾外運時間問題。長期以來，每個樓的保潔員都是在電梯運行相對繁忙的時候專用一部電梯運垃圾，使得本來就緊張的電梯運力更緊張。

　　3、垃圾樓的消毒、異味處理和殘余垃圾清掃問題。臨近垃圾樓附近居住的住戶，對垃圾樓存在問題的意見很大，主要是垃圾樓存在消毒次數少、異味處理不徹底和樓前殘余垃圾清掃不徹底等問題。

　　4、平臺花園水池中的水長期不更換。

　　業主反映一組團、二組團平臺花園的水池中已經很長時間沒有更換新水了。

　　5、垃圾袋發放存在問題。

　　每個住戶每個月都應該領取到物業發給的垃圾袋，但垃圾袋的發放卻是隨意領取，登記發放管理不嚴格，對沒有領到的住戶也不提醒領取。

　　對保潔方面的建議:

　　1、建立清潔責任區巡視檢查制度，物業管理人員每天上下午都對各個公共部位巡查。

　　2、多立一些警示牌提醒寵物主人及時處理自己攜帶寵物產生的糞便。發現有保潔人員不清掃寵物糞便行為應予批評，多次批評仍不改的予以處罰。

　　3、將各樓垃圾外運時間改在早晨上班高峰期以前或乘梯人相對較少的時段，如上午10—11點，下午15—16點。

　　4、對垃圾樓存在的問題嚴格整改。

　　5、加強垃圾袋發放管理，讓各住戶每月都可以領取到垃圾袋。

　　三、電梯的管理和使用問題

　　1、電梯聯動問題、目前小區內各樓電梯的運行方式都沒有采取聯動方式，不僅浪費高峰時業主上下樓的時間，給業主的生活造成了不便，同時也增大了對電梯磨損。業主對此多次提出意見，還列出很多數據和理由，沒有得到物業的回復。

　　2、電梯工問題。每個樓內的每部電梯，電梯工都是一日三班輪換值班，有些時候人員不足便連續加班。本來就存在很多電梯工就存在很多服務不規范的問題，連續加班問題就更加嚴重，經常是電梯工在電梯里睡覺，不但不提供服務，反而因睡覺用頭擋住了開關按鈕，乘梯者想自己操作都很困難。很多業主認為此崗的設置沒有起到為業主提供方便的作用，而且加大了運行費用。

　　3、電梯監控問題。通過監控技術對電梯內發生的各類情況完全可以監督，可以達到必要的管理和服務標準。但目前的電梯監控沒有發揮作用。

　　4、電梯運行時間問題。由于一組團住戶多，電梯運力嚴重不足，在早晚上下班的高峰時間，等電梯時間平均多達3、4分鐘，有時甚至更多。

　　5、電梯內廣告管理問題。過去在電梯內發布廣告沒有符合業主要求的必要管理，電梯內經常岀現不健康的廣告，有大量廣告的內容全部為韓文，引起業主的不滿。

　　對電梯方面的改進建議：

　　1、將各樓電梯全部設為聯動運行方式。

　　2、改變電梯工值班方式。將每部電梯每天三班三人次值班，改為每個樓只設一個人在樓梯間值班，遇到情況便于及時處理。每天有16小時共兩人(班)次值班即可，夜間可以使電梯處于自動運行狀態。

　　3、加裝完備的電梯監控設備和實行監控值班制度。

建議人：

日期：

　　物業管理的建議 4

　　一、收繳物業管理費和會計核算的現狀

　　收費員按收據金額后將物業管理費（收據聯）作為付款憑證退回業主，同時將物業管理費（記帳聯）和現金或銀行繳款單交財務部入帳，物業管理費記帳員入帳。這樣的業務流程從內控角度考慮還有不完善的地方。

　　1、收費員受到的物業管理費是否按時、全部、足額上繳、是否有拖欠、甚至挪用現象，財務會計無法進行有效的監控。

　　2、記帳員登記的臺帳，記載是否正確，缺少行之有效的稽核制度，物業管理費臺帳登記收入與財務會計帳面物業管理費收入可能出現不一致的現象。

　　3、物業管理費中應收未收的物業管理費在會計期間物業帳戶上沒有正確信息記載。

　　4、各會計期間物業管理費的收入，按收付實現制方法結算當期會計期的`收入。

　　二、對物業收費流程的設置建議

　　內部控制制度是保護企業資產安全、保證會計資料真實完整，及時發現、糾正錯誤和防止舞弊的有效管理手段。具體流程是：

　　1、收費員在業主交納物業管理費時，必須在物業管理費（收據聯）上蓋章、私章，并規定收款員將當天收到的現金填寫現金交款單送存銀行。根據物業管理費（記帳聯）定期填寫收款清單匯總表（一式三聯）隨同現金交款單交財務部門審查、簽收、蓋章，將收款清單匯總表（第一聯）退回收費員保管。

　　2、財務部門將審核、簽收后的收款清單匯總表（第二聯、第三聯）和物業管理費（記帳聯）轉記帳員稽核，并由記帳員在收款清單匯總表上簽字，然后將第二聯退回財務部門，作現金交款單的附件。收款清單匯總表（第三聯）由記帳員保存。記帳員憑物業管理費（記帳聯）登記臺帳，月末將物業管理費（記帳聯）和收款清單匯總表裝訂存檔妥善保管。

　　3、記帳員月末編制收繳物業管理費月報表（一式兩聯）報財務部門。月報表的主要內容包括：上月累計欠交數；本月應交數（其中：調整本月應交數）；本月實交數；本月核銷數；本月末累計欠交數。經財務部門稽查核準確認，本月財務帳反映的物業管理費實收與月報表實交數無誤。財務部門簽字后退回一份由記帳員保管存檔。

　　4、財務會計按稽核后的收繳物業管理費用報表對應收物業管理費、預收物業管理費等科目進行帳戶處理。

建議人：

日期：

　　物業管理的建議 5

　　物業管理是隨著國家房地產業，尤其是住宅產業的發展而逐步發展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環境的日常保養和維護，盡可能使住宅小區整潔，環境優雅，生活便利，安全不受侵害。根據政府關于物業管理的有關規定，新建小區必須實行物業管理制度，而舊小區卻在推行物業管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

　　一、居民觀念需轉變

　　多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。

　　二、硬件條件相對落后

　　舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。

　　三、產權形式多樣

　　舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人（包括中央單位、市屬單位、區屬單位）、公共設施產權人（如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產）、托管房、二手房產權人等。

　　四、存在多頭物業管理的現象

　　產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。主要有："單位自管房"物業管理公司，"房管局直管公房"物業管理公司，社區管理單位，居委會，市政設施單位，商業網點單位等。

　　五、對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大

　　舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業管理的一個重要問題。

　　六、物業管理收費困難

　　已經實施了物業管理的小區，甚至物業管理水平比較好的小區，也存在物業管理收費困難的問題。舊小區物業管理收費經物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業管理公司只能收到30左右。

　　七、管委會作用有待進一步發揮

　　實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會，但受方方面面因素的.影響，很難發揮其應有的作用。如，根據有關規定，業主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區環境或承擔其他經濟責任，就不愿意參加業主委員會，已經參加到業主委員會的個人，甚至要求退出業主委員會。業主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。

　　八、社區管理與物業管理存在矛盾

　　社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社區委員會以贏利為目的，與物業管理企業爭奪物業管理項目，把政府補貼給物業管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業的專項管理。有的社區委員會出租小區經營用房，開早市、菜攤、飯館、理發店等，對小區內綠化、衛生、保安造成一些影響。

　　針對當前舊住宅小區物業管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：

　　其一、加快、加強物業管理的立法工作

　　當前物業管理中出現的糾紛，涉及物業管理的方方面面，而物業管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業管理公司和業主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業管理規范的立法工作要重點研究。

　　其二、逐步加大對住宅小區基礎建設的投資，改善居民生活環境

　　1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。

　　2、住宅的實際使用人，是居住環境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。

　　3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區的改造進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。

　　其三、政府部門應加強對舊小區實施物業管理工作的規劃

　　針對沒有實施物業管理的舊小區，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區推行物業管理的困難，針對每個小區存在的問題，逐步推進和實施物業管理，充分發揮政府行政管理部門的作用。

　　其四、深化房改政策，在工資中增加物業消費部分

　　房改優惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業管理銜接的還不夠，特別是對物業管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發放物業管理補貼的單位和無業、失業人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執行。

　　其五、建立房屋使用人與物業管理公司的物業管理契約關系

　　商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區制訂物業管理合同，通過使用人或產權人與物業管理公司簽訂物業管理合同，建立物業管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的"你搞物業是你愿意，跟我沒關系"的觀念。

　　其六、加強實施物業管理的正面宣傳

　　一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的認識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。四是要增加物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。五是加強物業收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業管理費，包括小區內的學校、商業設施等居民住宅以外的其他產權單位。

　　其七、處理好社區管理與物業管理的關系

　　物業管理是一種企業行為，而社區管理則是一種政府行為，社區管理和物業管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、互相依存的。物業管理公司要與社區委員會、派出所等明確分工，物業管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。

　　其八、確立物業管理公司是對小區物業實施物業管理的唯一性，改變多頭管理的局面應該明確物業管理企業是小區物業唯一的管理企業，一個小區應盡量安排一個物業管理公司。

　　為實現現代新區、文化大區、經濟強區、全國名區的建鄴目標，建鄴人在加快新城建設的同時，對新城區實施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區整治出新及物業管理試點工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經濟體制要求的社會化、專業化、市場化的物業管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環境。

建議人：

日期：

　　物業管理的建議 6

　　一、物業情況

　　超越工業園地處我國著名的魅力城市武漢。園區創建于2005年8月，位于武漢市洪山區，左面連接白沙洲沙發材料市場、前面距離107國道200米、右面距離白沙洲大橋300米、后面距離長江300米，出園區5分鐘有539、593、34、59、202、小公共汽車的通過，地理位置優越。經過一年多的不斷完善，目前，園區現有建筑面積2.5萬多平方米，擁有一棟三層辦公樓，4棟雙跨廠房、7棟單垮廠房，基礎設施基本完善。

　　二、專業物業管理

　　隨著物業建設迅猛發展，住房制度改革的逐步深化，生活水平的不斷提高，人們對物業管理的需求也在逐步增長。新建住宅小區開始實行物業管理新體制，工業園的園區也不例外。目前再武漢工業園不斷的增多，在競爭激烈的市場競爭中要處于不敗之地，必須提高園區內的管理水平，提高管理的各種素質，以高標準的管理，良好的形象來吸引更多的客戶。在目前的基礎上，只有通過高素質的專業管理才能加快園區發展的進程，擴大園區在市場中的影響力。專業管理的好處有：

　　1、提高管理質量，為園區提供優質、高效的管理服務，創造一個安全、整潔、舒適的生活和創業環境。

　　2、作為園區的“大管家”，可以協調園區與客戶間的各種關系，緩解客戶與園區間的矛盾。

　　3、通過有效的管理方法與方案，保證園區內的正常運作，免除園區與客戶的后顧之憂。

　　4、通過有效的管理，最終能使園區內的各項工作正常有序的開展。不但能使園區保值、增值還能擴大園區的影響力與知名度。

　　三、合作方式

　　根據園區的實際情況，我建議采取合作管理方式，合作組成項目管理公司。董事會、董事長(待定)，合作公司實行總經理責任制，合作公司的總經理、總工程師有、由我公司委派人士擔任，合作管理期限建議暫定為一年。

　　四、管理目標

　　從園區的設計、建筑、規模及設備設施來看，園區最需要的就是我們這樣子專業的`管理人員，設施設備只有是等到合理有效的管理才會為園區增輝。因此在管理上也要達到與之相配的水平。我們的管理目標：

　　1、樹立正確的物業管理概念，提出“全心全意為園區服務”的管理思想，創一流的管理、一流的效益、一流的服務、一流的形象，保證園區更有效的運作。

　　2、從公司正式開始運作起，半年內園區的管理水平要達到優秀水平。

　　五、管理組織

　　根據園區之實際，管理組織結構擬定為：

　　董事會

　　合作管理公司

　　總經理

　　六、管理服務內容

　　(一)、開業前管理工作：

　　1、具體管理工作：

　　(1)、確定管理公司所派人選。

　　(2)、就園區的整體設計問題、工程問題的設備安裝等提出建設性意見供園區領導參考。

　　(3)、管理公司人員定期參加有關園區建設管理會議。

　　(4)、確定管理公司辦公地方，為與園區、客戶聯系提供方便。

　　(5)、協助及處理園區各部分的交收程序，保障園區與客戶的利益。

　　(6)、編制公司架構，確定管理人員人數。

　　(7)、編制各項工作程序時間表，以便監督并保證各項籌備工作和交接工作順利完成。

　　(8)、編制員工招聘時間表。

　　(9)、擬定培訓計劃，組織安排好員工培訓，保證提供專業化培訓。

　　(10)、采購所需的各種辦公用具和工具。

　　(11)、做好各種資料收集和存檔工作。園區提供各種竣工驗收圖紙以及各類設備設施資料存檔，以保障園區的各項設備、設施的維修保養順利進行。

　　(12)、根據實地情況，列出改善工程一覽表，以便園區能根據存在的問題和物管要求，加以改進。

　　2、管理公約：為規范客戶與園區之間的權利與義務，也為明確、規范管理公司的責任、權利和義務，開業前需要制定出“園區管理公約”。

　　3、編制管理預算方案：根據園區的實際情況，制定出詳細的管理預算方案，供園區審批后執行。

　　(二)、開業后的管理工作：

　　1、管理公司應對園區的各項工程進行驗收，如消防、通訊、強電、土建等工程的驗收以方便以后的維修、維護。

　　2、清潔工作：

　　(1)、園區的清潔水準對其形象有重大及深遠的影響。因此，制定出完備的清潔方案十分重要。

　　(2)、聘選素質良好的清潔經理及主管，以保持清潔衛生的進度和質量。

　　(3)、根據園區選用的材料和外墻情況，詳細擬定清潔方法和頻度、清潔服務規格條文和有關工作細則。

　　(4)、制定清潔監督的檢查表，定期檢查清潔工作的進度和質量。

　　3、園藝和綠化：鑒于綠化環境對園區形象的重要性，管理公司聘請有經驗的園藝師、菜農再園區的隔離帶種植樹木和蔬菜。

　　4、保險：

　　(1)、根據園區的情況，建議購買以下的保險：公眾責任險、機器損壞險、員工保險。

　　(2)、建議客戶根據自身情況，向保險公司投保。

　　5、建立檔案系統：建立完善的檔案系統，逐步規范各項管理，制定電腦管理系統。

　　6、為使管理工作做到公平、公開與公正，應增強與園區及客戶的溝通，并可根據情況變化向業主提出合理建議，制定多項報告程序。

　　(1)、財務報告：

　　①每年有關收支的財務報告；

　　②有關收支、應付未付等賬目，每月收支簡表。

　　(2)、管理報告：

　　①每年的管理情況工作匯報，包括管理、保安、維修保養等情況；

　　②每月管理工作簡報；

　　③其他特別事項報告。

　　7、處理投訴。

　　七、管理費預算

　　1、影響預算結果的變動因素：

　　(1)、園區各功能組別(核算對象)及其建筑面積

　　(2)、物業管理模式及內容

　　(3)、管理預算中各項目及金額

　　(4)、市場價格

　　2、管理費預算表：(略)

　　3、管理費預算分配表(略)

　　八、專項費用

　　開展全面的物業管理工作。為了工作順利開展，園區應提供一筆維護維修費用，經初步計算，約人民幣xx元。費用將于園區在管理費用中逐年攤還。

　　九、質量保證方式

　　有信心將園區的物業管理做好，做到讓領導滿意、客戶高興雙方受益。

　　十、管理建議

　　1、園區應該設置總垃圾房，設在方便運輸且不礙雅觀的位置。

　　2、園區的外墻統一粉刷。

　　3、現有村里派來的三個人怎么解決?

　　4、圍墻、門衛房、辦公室、宿舍的解決

　　5、空置門面的招商招租費用計算問題

　　十一、物業管理的作用

　　1、物業管理能維護大家的合法權益，改善大家的生活與工作環境，促進園區工作的開展。

　　2、物業管理通過用新技術、新方法、依靠科技進步提高園區的管理水平。

　　3、物業管理能保證園區日常的正常運作，給大家一個安全舒適的工作環境。

　　十二、其他

　　具體牽扯到其他的運營模式或者管理方法，有待園區領導們協商，我會盡心盡力的想辦法減少管理漏洞、杜絕跑冒滴漏，嚴格控制電、水安全把園區管理的更好。

建議人：

日期：

　　物業管理的建議 7

　　我是2004年入住的，那時小區要干凈整潔的多，當然人也少，但不應是小區混亂的借口。現在小區的混亂管理不但影響了我們共同的生活環境，而且是影響了所有業主房產的價值。在國外，哪怕有人隨便晾曬衣服，也會被視為影響了整個小區物業的價值，并傷害了所有人的利益。

　　建議新的物業公司最好是有一定外資背景的，不是說外資一定就好，但他們的問責制的確有力的多，也守規矩，社會關系也不復雜。

　　最終目的應該是建設寧靜的純居住小區，沒有商業色彩，這樣才是好的基礎。我們的`小區硬件是不錯的，也成了學區房，更要好好好管理，這樣才能真正實現好的居住環境，實現小區房產的真正價值。謝謝您為大家做的工作和給予大家的幫助。

　　如下建議：

　　1、關于小區各大門管理：整個小區現在是一個收費停車場，任何車輛可隨意進入，且非常嘈雜，建議封閉管理，禁止外來車輛無端進入，如有問題，可通過門衛與業主聯系，方可進入。并建議降低地下車庫停車費，小區馬路禁止停車。

　　2、純居住型社區：小區應建設成純居住社區，現在幾乎見縫插針的布滿各種小店，建議集中安排在一個位置，例如會所。

　　3、關于電梯及樓梯間的廣告：建議一律拆除，我們不靠這個掙錢，也不想被打擾。

　　4、關于賣房子的中介：建議全部趕走，并禁止該類人員進入。這些人像蒼蠅一樣。例如，F1區507樓2門1B的麥田房產，每天早上都要集體唱歌，喊口號，像在搞傳銷。另該些人隨便出入各個門洞，影響小區安全。

　　5、關于綠化：現在的綠化已經越來越像大雜院的綠化了，沒有任何規劃，草木品種亂七八雜。建議重新整理規劃，建立及時維護制度，對草坪采取圍欄保護。

　　上述問題不但影響了小區環境，而且會影響每個業主房產的價值。

建議人：

日期：

　　物業管理的建議 8

尊敬的桂林市xxxx：

　　貴院大樓自竣工投入直至現今，已超過十年，房屋、樓宇、共用設施設備即供電系統、弱電系統、消防系統、電梯系統、給排水系統、空調系統、照明系統等均存在不同程度的老化、損壞或不能達到使用要求，造成極大的安全隱患，值此貴院房屋設施大修之際，我公司特建議院方作出以下整改：

　　1、對房屋外墻整體修繕，即外墻面、停車場、各樓層滲漏較嚴重之處，作天面防水補漏、外墻補漏等，全面排查隱患較大之處；

　　2、對大樓現損壞玻璃、房屋天面松動鋁制板進行全面更換，以確保員工的人身安全(見附件“《xx玻璃破裂隱患點一覽表》”)；

　　3、對門崗進行整改，并安裝智能一卡通停車管理系統；

　　3、對消防系統進行全面核查，檢查及檢驗辦公樓滅火器、消防栓等滅火器材，對不符合使用要求或配件缺失的重新進行配置，并邀請專業消防部門或單位進行驗收；

　　4、很多共用設施設備表面嚴重銹蝕、銹死造成破裂對置外空調設備、機房內各設備進行專業清潔、清洗，各設備連接管道、支架等重新進行漆刷，對已因老化、銹蝕嚴重的'，給予更換，對分體空調統一安裝，冷凝水集中收集；

　　5、照明設施設備方面，對大樓內使用相對較少部位，及非辦公區域如洗手間、走道、樓道、停車場等進行現場考察，使用節省耗材、少開或停開部分照明設施；

　　6、對大樓供電系統線路全面進行排查，對已老化電線線路或存在隱患較大部位進行改造及更新；

　　7、對辦公區化糞池、排水溝進行全面清掏；

　　8、將xxx辦公區西面綠化坪改造，將綠化坪由北往南推進適當距離，空出部分改為停車場，供員工或公檢法車輛停用以緩解停車壓力；考慮到院方職工較多使用自行車、電動車等，設置專門停車棚；

　　9、對法院外圍關鍵或薄弱部位設置安裝監控設備(因法院圍欄較矮且很多已損壞，且邊鄰小區人員情況較復雜)。

　　以上是我公司針對院方實際情況提出的部分建議，特此報告，誠望審閱!

建議人：

日期：

　　物業管理的建議 9

　　專業化、社會化的經營型的物業管理企業一般來說應通過市場競爭，爭取到物業管理訂單，并通過良好的內部管理樹立良好的企業形象與聲譽，從而進一步擴大經營規模，擴大市場份額，取得更好的收益。

　　一、物業管理項目的市場分析與競爭出路

　　(一)市場分析

　　一般包括物業管理項目的市場供求分析，在建物業的分析。市場供求分析應注意的是，除需要進行供求總量的分析外，還應對不同檔次的物業及能提供相應水平管理能力之間進行比較。尤其是委托人對物業管理機構不滿意的物業管理項目。這就要本企業的有關業務人員，作好相應的準備工作，一旦物業委托人需要重新招標或中斷現行的物業管理合同，便可以及時投標或與委托人協商承攬。在建物業的分析，是物業管理企業的主要目標。由于物業的投資大，建設周期長等特點，投入市場的新建物業必定是很有限的，這樣必然造成在建物業競爭激烈的局面。對于物業管理企業來說，應分析和掌握實際情況，應了解本地區所有在建物業的情況，按照不同類別結合自身優勢，選擇主攻目標和方向。

　　(二)競爭策略

　　物業管理項目的市場競爭是相當激烈的。經營者若想戰勝競爭對手，必須充分了解對手的長處和短處，自身的優勢及劣勢，只有充分做到“知己知彼”，能”百戰不殆”。

　　1.確定對手。在物業管理市場中，因主營業務不同，不是每一個物業管理機構或企業都是本企業的競爭對手。如有的物業管理企業經營高檔寫字樓的管理，有些側重于工業區的管理，有些則側重于住宅物業的管理。只有那些與自己的管理業務接近或相同的物業管理企業才是最直接的競爭對手。因此，確定對手時，應對此分門別類，對直接、間接的競爭對手詳細的調查分析，分別比較，從而采取有效的競爭措施，力爭戰勝對手。

　　2.分析對手。應從兩方面著手。首先是對方的優勢分析，主要應了解其競爭成功的經驗，管理效率良好的主要原因，努力學習其長處，爭取超過對手。其次是對手劣勢的分析，應掌握對手的弱點，了解其失敗的影響因素或客戶投訴的內容，力爭避免犯有類似的錯誤。

　　3.樹立企業形象。企業形象的樹立是增強企業競爭力的關鍵。首先應練好內功，即提高企業的管理質量。具體包含：企業員工整體素質的提高，企業各項管理制度的完善，以及企業管理服務質量的提高。其次，應注意企業的外部形象。如企業辦公環境良好，能得到委托人的信任；企業員工儀表整潔，服裝整齊，談吐文雅大方，足以給委托人產生良好的印象，從而進一步加強自身在競爭中的優勢。

　　4.自我宣傳。加強企業的宣傳和公關力度，讓社會了解企業，可進一步增加企業的競爭力。由于現代科學技術不斷發展與經營手段的不斷提高，使得企業自我直傳更為靈活。企業可以采取廣告、會議、印刷品寄送、招牌以及上門宣傳等一系列促銷手段推銷自己，以便使更多的人或更多的機構，了解自己的業績、聲譽，從而加強自己在市場競爭中獲勝的可能性。

　　二、物業管理項目的招標投編

　　從我國目前的發展來看，物業管理企業的選聘一般為議標方式，只在極少數城市采用過公開招標(如深圳鹿單村住宅小區)。從長遠發展來看，公開招標具有很強的.生命力，對于規范物業管理市場、公平競爭具有積極的意義，因此它是物業管理項目的主要發展方向。公開招標一般是委托人通過傳播媒介發布招標廣告，公布招標內容，物業管理企業按招標廣告要求制訂標書投標，最后由招標單位在公開的場合指定的時間開標、評標并決出最終的中標者。

　　(一)物業管理項目的招標程序

　　1.招標程序。物業管理項目招標的程序如下：

　　(1)編制招標文件，發出招標廣告；

　　(2)對投標單位的資格審查；

　　(3)投標單位到物業管理項目現場調研；

　　(4)接受投標單位遞送的標書；

　　(5)開標、評標、決標；

　　(6)簽訂合同。

　　2.物業管理機構的選定。可采取以下步驟選定：

　　(1)開標。招標廣告中應公布開標的時間和地點。開標時應舉行開標儀式，并請公證人員現場監督。所有標函也應在開標時當眾開封，由宣讀人公布每份標函投標報價、管理方案及各項服務標準。

　　(2)評標。物業管理項目的評標可采取打分評標的方法，把服務標準分為若干項，按其達到的程度逐項評分，再結合報價情況綜合確定。對不符合招標規定的一些標函可以拒絕，視為廢標。

　　(3)決標。決標可以在開標后隨即評標、決標，也可以在以后指定的時間決標。決標應按一定的原則，首先應報價合理、不可過高也不可過低，并應盡量接近委托人預估的標底價格。應注意的是，過低的報價往往有可能實現不了，會使委托人遭受難以預料的損失。其次，對于投標單位的管理方案、服務標準也應嚴格審查、了解其是否能滿足委托人的要求。

　　(二)物業管理企業投標過程中應注意的主要問題

　　1.報送投標申請。投標申請是投標單位向招標單位表示投標意愿和介紹其管理服務能力的重要文件，物業管理企業在投標申請中，既要反映其強勁的實力，又要避免有弄虛作假現象。一般來說，應該介紹本企業的人力資源狀況，擁有的先進設備情況，管理技術情況，以及已管理的各類物業狀況與獲獎或榮譽稱號等。

　　2.接受招標單位的資格審查標單位對物業管理企業的資格審查主要是查企業的資質證明；如企業營業執照、專業人員的配置、固定資產情況、管理的制度體系等等。企業應按要求準備上述各種資料。

　　3.編制投標書。投標書是評標、決標的依據，是關系到物業管理企業能否得到項目的關羹，必須予以高度的重視。投標書中最為重要的內容是投標項目的報價。報價往往根據市場因素而波動，物業管理企業需要分析研究市場供求狀況，有關的政策制度，以及其他企業報價的有關信息資料。其最終目的，就是尋找報價的規律，使投標價格恰到好處。

　　三、物業管理委托合同

　　通過上述物業管理項目招標投標過程，最終決出承攬項目的物業管理企業后，接著委托人與中標企業就應簽訂物業管理委托合同。根據國家的有關政策及規定，以及一些城市的做法，物業管理委托合同大致包含以下幾方面的內容。

　　1.委托管理范圍及內容；

　　2.委托管理的形式(如管理目標、經濟指標、實行風險抵押經濟承包責任制)；

　　3.委托管理期限；

　　4.雙方的責任、權利、義務；

　　5.管理費用；

　　6.風險抵押；

　　7.獎懲措施；

　　8.合同更改、補充與終止；

　　9.其他。

建議人：