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法律服務建議書

一、建筑和房地產業現狀和相關法律背景

法律服務建議書

建筑和房地產業在中國經歷了一個從無到有，從不成熟到逐漸成熟的發展過程。從目前看，我國建筑和房地產業正處在向成熱階段發展的過程之中，近十幾年來，國家相繼出臺了一系列的法律、法規、規章。我國第一部城市房地產管理方面的法律是1994年7月5日第八屆國人民代表大會常務委員會第八次會議通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》。以后又先后頒布了《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國建筑法》等一系列法律，國務院也頒布了《城市房地產開發經營管理條例》、《土地管理法實施條例》、《物業管理條例》等行政法規。依據這些法律、法規，建設部及各地房地產主管部門也相繼出臺了相當多的行政規章、地方性法規及規范性文件。最高人民法院從司法實踐的角度，為更好地處理房地產糾紛，也出臺了一系列的司法解釋，特別是在2003年、2004年，先后出臺了三個司法解釋，即《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，分別涉及商品房交易、建筑工程和土地使用權。律師從事建筑和房地產業務，只有對這些法律靈活掌握和運用，才能更好地參與建設工程的訴訟與非訴法律服務，最大限度地保護委托人的合法權益。

二、律師參與建設工程的必要性

隨著我國法治化進程的加快及企業和國民法律意識的提高，律師的工作已經涉及社會生活的方方面面，在建設工程領域也不例外。并且，隨著建筑和房地產業在中國的迅速發展，建設工程及房地產方面的法律服務已經是律師的重要業務之一，律師全面參與工程建設與房地產開發已經是大勢所趨。從我國目前建筑和房地產業發展的現實情況和司法實踐看，律師參與建設工程法律服務有相當的必要性，主要體現在以下幾個方面：

1.建設工程項目投資大、風險高，律師全程參與可以在相當程度上減少風險。

建設工程項目一個明顯的特點就是投資大、風險高，一個項目，動輒上千萬甚至數億元的資金。這種投入的高風險可能是來自國家政策調整、新的法律的實施、金融環境的變化、自然環境的不可抗力、合同相對方的違約、以及自身在簽訂合同或履行合同中的失誤等等。對于合同的任何一方來說，任何一個風險都可能付出重大代價。

律師的參與雖不能讓項目與風險完全隔離，但是其可能通過法律、法規、政策的合理運用，在立項時進行法律風險的論證，為項目的開發經營設計出最佳的規避風險方案;在招標投標、談判簽約階段，制定結構嚴謹、內容詳盡的法律文件;在履行合同過程中，為委托方完善各種手續，采集重要證據，對出現的問題及時提出解決方案，把風險隱患消滅在萌芽狀態。

2.建設工程項目涉及法律繁多、合同關系復雜，律師全程參與有利于合同當事人合法、有序地開展工作，避免或減少糾紛隱患。

建筑和房地產法本身是一個綜合的法律體系，其開發經營與管理過程涉及眾多基本的民事和行政法律制度，如建筑法、物權法、合同法、土地管理法、城市規劃法、房地產管理法等諸多方面，法律關系可謂縱橫交錯，紛繁復雜。一個工程從開始到結束，所涉及的合同和其他法律文件數量不會少于100份，是其他專業法律領域所少見的。在建設工程中，沒有專業律師的參與，整個項目不留任何隱患與缺陷，是難以想像的。

3.國家法律、政策、司法實踐變化較快，律師參與建設工程可以更好地維護委托人的利益。建筑和房地產業關系到國計民生，其必然受政策影響，例如2005年初國家出臺的一系列調控房地產市場的政策。就立法和司法實踐而言，新的法律、法規、司法解釋不斷出臺，致使司法實踐變化較快。不管是建設單位還是承包商，如果沒有律師的參與，很難較好地理解與運用這些法律、法規、司法解釋，通過法律途徑保護自己的合法權益。從上世紀90年代以來，建筑及房地產業在中國迅猛發展，律師參與建設工程的法律服務項目越來越多、涉及面越來越廣，現在越來越多的建設單位(業主)和施工單位委托有經驗的律師提供建設工程的全程法律服務。

正因為律師參與建設工程的必要性，很多工程建設項目都有律師的全程參與，特別在北京、上海和其他沿海省份，在建設工程項目中委托律師提供全程法律服務已成為時尚，這也符合國際上通行的做法。

三、服務宗旨

全力服務項目建設，強化項目專業管理，提升公司品牌效應，防范各類法律風險和經濟風險，為建設工程項目提供優質高效的法律服務和強大的法律支持，成功實現項目建設的各項預定目標。

四、服務目標

1、本律師及團隊為委托方提供優質、高效、全程、全方位的法律專業服務。

2、遵從“事前預防為主，事后救濟為輔”的原則，運用專業知識和技能避免或減少項目開發和建設中可能出現的法律疏忽及失誤，對因失誤所帶來的法律紛爭及時、果斷地采取法律救濟措施，減少或避免可能造成的各項損失。

3、通過利用律師事務所較好的人際關系、信息等資源優勢，為項目開發建設創造良好的外部環境。

4、通過律師專業服務，提升工程項目品牌效應，增加項目品牌附加值，降低項目風險及項目建設的機會成本，提高項目的贏利能力。

五、建設工程律師法律服務內容

(一)建設工程前期法律服務項目

1、參與工程項目立項的前期法律文件的起草和準備，包括提供工程項目法律、政策可行性分析，出具法律意見書;協助或參與項目建議書和可行性研究報告的編制、申報、備案(一般規模、非政府投資、建設資金完全自籌、普通的房地產開發和基本建設項目在辦理項目立項時可一次編制、申報《項目建議書(代可行性研究報告)》;大型、復雜、特殊、重點建設工程或含有政府投資的房地產開發和基本建設項目應分別編制、申報《項目建議書》和《可行性研究報告》。)

2、協助辦理項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。例如，協助辦理《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《施工許可證》等。(《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證，沒有此證的用地單位屬非法用地。《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據，沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑。)

3、就土地使用權或在建工程或房地產實物抵押融資的法律可行性出具法律意見書，起草相關的合同;

4、協助委托人擬定建設工程項目合作開發方案;參與起草聯建或合資、合作合同文件;

5、協助委托人辦理征地手續;起草、審核征地補償、安置協議，簽訂相關合同等;

6、協助委托人制定拆遷方案;草擬、審核委托拆遷協議、拆遷安置文告、拆遷安置協議等;處理拆遷糾紛。

(二) 項目勘察、設計、建設施工、驗收階段

在這個階段建設單位委托有資質的公司進行項目勘察、設汁、施工、監理，并組織項目的交接驗收。這個階段，律師的主要業務包括：

1、參與編制勘察、設計、施工、監理等招標投標文件，對其合法性進行審查，提供招標投標的法律咨詢。

2、對建設工程項目招標投標程序、及各種招標投標文件的合法性、嚴謹性進行審查;為評標、決標和授標提供法律意見。

3、代為起草或者審查工程勘察合同、設計合同、施工合同、設備安裝合同、設備材料采購合同、代建項目管理合同等合同文本和相關補充文件，審查相關單位的專業資質，參與或代理合同談判，協助開展合同管理事務。對建設工程合同主體資質、資格及履約能力進行審查和資信調查。

4、為委托單位的項目管理人員進行法律實務培訓，幫助建立健全項目管理制度、合同及工程檔案資料管理制度。

5、嚴格控制工程造價，協助處理因工程造價引起的爭議;協助委托人與政府工程造價管理部門建立聯系;協調工程建設各方因工程結算而產生的爭議并提出處理意見;代理對有爭議工程造價審核、委托鑒定以及訴訟、仲裁工作。

6、協助委托單位對涉及工程價款變更、工程質量問題處理、工期變化、設計變更、工程量變化、惡劣氣象的發生、未預見的地質條件的出現等方面的問題進行證據收集、固定和保全。

7、參加重要的施工協調會，協助委托單位發表意見、整理會議紀要。

8、圍繞工程項目，協助委托人建立和完善工程質量監控制度，協調處理因建設工程質量問題而產生的爭議，參與工程質量事故的調查和分析，為事故處理提出法律意見。協助委托人與政府工程質量監督部門建立聯系;代理開展工程質量的評定、委托鑒定及訴訟、仲裁工作。

9、參與安全與文明施工管理，協助建設各方建立安全生產責任制度，參與安全事故的分析與處理。

10、參與委托人對工程竣工的驗收工作，審查驗收資料，對驗收工作提出法律意見。

11、參與工程結算工作，協助委托人協調工程結算糾紛，完成工程結算。

12、協助委托人建立切實有效的工程保修體系，以保證工程在合理使用壽命期限內的正常使用。

13、協助委托人進行索賠管理，代理委托人向有關當事方索賠，保障委托人的合法權益。

14、協助辦理建設工程侵權糾紛。

15、代理委托方參與建設工程合同糾紛的調解、訴訟或仲裁。

六、律師配備

1名資深律師擔任首席律師，其他律師或助理1-2名，組成項目律師團隊，全程負責處理項目法律服務范圍內的各項法律事務。在必要的情況下，律師事務所還可隨時增派骨干律師參加項目律師團隊的工作，以加強律師團隊的工作力量。

七、律師工作方式及時間

根據委托合同的約定并結合工程建設實際，項目律師團隊可以定期、不定期或常駐的方式到委托方單位辦公或到項目現場辦公。如一方因特殊情況需變動時間，應提前通知另一方，緊急情況下，項目律師應立即到達現常

八、工作方法

1、簡單的法律咨詢，由承辦律師口頭解答;

2、對項目建設過程中出現的問題需提供法律意見的，由首席律師出具《法律意見書》;

3、對項目法律事務提出改進性措施的，根據需要由首席律師或其他承辦律師出具《法律建議書》;

4、對項目的重大合同進行審查、評判，并提出修改意見的，由首席律師出具《合同審查意見書》;

5、根據會議的重要程度和委托方的要求，首席律師或其他承辦律師以委托方法律顧問的名義參加有關會議，在征得委托方領導或其代表同意的情況下代理委托方發表意見或建議，并協助有關各方完善會議紀要。

6、對項目法律事務的真實性、合法性進行證明的，根據需要由承辦律師出具《律師見證書》，或由委托人委托，代理辦理公證。

7、對涉及工程質量問題的處理、工程量變化、工程價款變更、影響工期的原因等事項，可由律師協助辦理證據收集或保全，為責任的劃分和承擔準備證據材料。

8、受委托人委托，參與與項目法律事務有關的商務活動(如磋商、調解、談判和簽約)。

9、代理與項目有關的訴訟、調解、仲裁、聽證等法律事務。

九、工作流程

1、日常類法律事務工作流程

①接受委托人交辦的法律事務或律師主動承辦法律事務。

根據委托人委托或項目律師發現問題時，及時處理相關法律事務，律師團隊統一建立工作日志，及時、詳細記錄工作內容及相關事項。

②審查、修改、起草、出具法律文件。

所有經律師審查的合同及其他書面材料須留存復印件一份并歸入律師工作檔案;律師出具法律文件由項目律師團隊統一編號并建檔。承辦律師在收到待審法律文件后，應進行認真、細致的審查，對于重大事項，必須由首席律師審核。在接受起草、出具法律文件的委托后，應首先對相關事項進行必要的調查、核實、確認工作，然后進行認真分析和研究，必要時應檢索有關法律和背景資料，然后才能出具法律文件，對于涉及重大事項的法律文件，必須經首席律師審核并簽字。簡單文件在一個工作日內，重要文件在三個工作日內完成，特別復雜或重大文件交項目律師團隊或律師事務所集體審議修改，在五個工作日內完成定稿。

③ 歸檔

工作日志由項目律師團隊歸入律師事務所檔案，留存備查;律師審查或出具的法律文件副本，歸入律師事務所檔案，留存備查，正本在規定時間內提交給委托人。

2、非日常類法律事務工作流程

① 接受委托人交辦的專項法律事務

對突發性事件或其他非日常性法律事務的處理，與日常性法律事務的處理應有所區別。其中對于突發性事件，律師應做出快速反應，綜合分析各方面的信息，迅速收集和妥善保存證據材料，主動介入，憑借專業知識和技能及時做出初步應急處理方案并提交委托人，為委托人做出正確決策提供專業法律支持。

② 調查收集和妥善保存證據

對于重大事項，如涉及工程質量問題、各類事故、工程量的重大變化、工程價款的大幅調整、工期大幅度延誤等，律師應協助委托人調查收集和妥善保存證據，調查收集證據要做到及時、全面、充分、完整、取證程序合法，以便為案情分析、責任劃分和責任承擔提供依據。證據保管由專人負責，立卷存檔，妥善保存。

③ 分析、研究委托事項，提出解決方案。

承辦律師對委托的非日常法律事務應進行認真分析和研究并及時提出解決方案，對于重大事項的解決方案，應經首席律師審核，必要時提交律師事務所召集多位資深律師進行分析討論，然后提交委托人。

④ 實施解決方案

解決方案經委托人批準后，由承辦律師負責實施或協助委托人實施。對實施過程中出現的新情況、新問題及時向委托方和首席律師通報，并及時提出解決方案。

⑤結案、報告工作